Sự dịch chuyển trong xu hướng văn phòng?

Trên thực tế, nhu cầu văn phòng gắn liền với sự phát triển kinh tế. Vì vậy thị trường bất động sản văn phòng cho thuê được kỳ vọng sẽ tiếp tục gia tăng khi dịch bệnh được kiểm soát. Nhưng những tác động mạnh của dịch Covid-19 cũng sẽ làm ảnh hưởng nhu cầu và xu hướng phát triển của rthij trường bất động sản văn phòng.

Phân khúc tầm trung chiếm lĩnh thị trường

Savills Việt Nam (thuộc Tập đoàn Tư vấn bất động sản quốc tế Savills) vừa công bố báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản văn phòng tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh trong 6 tháng đầu năm 2021. Theo số liệu từ báo cào này cho thấy, tổng nguồn cung văn phòng trên địa bàn đạt trên 2 triệu m2 từ 187 dự án, ổn định theo quý và tăng 10% theo năm.

Trong quý II/2021, một dự án hạng C gia nhập thị trường với gần 2.800 m2 tại khu vực nội thành, trong khi một dự án hạng C khác cùng khu vực với 1.800 m2 tạm đóng cửa để sửa chữa. Phân khúc hạng A tăng 24% theo năm, theo sau là phân khúc hạng B với 9%. Tuy nhiên, hạng B vẫn duy trì nguồn cung lớn nhất với gần 940.000 m2, tương đương với 47% tổng nguồn cung thị trường. Giá thuê gộp thị trường đạt 21 USD/m2/tháng, ổn định theo quý nhưng tăng 6% theo năm, hạng A đạt 33 USD/ m2/tháng.

Xét về tình hình hoạt động, Savills Việt Nam chỉ ra, dù ảnh hưởng của dịch COVID-19, hoạt động của phân khúc hạng B nhìn chung vẫn ổn định. Công suất cho thuê trung bình 90%, tăng 1 điểm phần trăm theo quý và giá thuê ổn định ở mức 31 USD/m2/tháng. So với cùng kỳ năm trước, công suất cho thuê trung bình giảm 4 điểm phần trăm. Đa phần chủ đầu tư giữ giá thuê không đổi nhưng ở một số dự án ngoài trung tâm cung cấp ưu đãi lên tới 2 tháng miễn tiền thuê. Hạng C duy trì công suất cho thuê lớn nhất đạt 95%. Trong 6 tháng đầu năm 2021, diện tích cho thuê thêm đạt 60.000 m2. Trong khi khách thuê nhỏ có xu hướng không dịch chuyển văn phòng, khách thuê lớn với chiến lược kinh doanh dài hạn hơn có thể sẽ lên kế hoạch mở rộng.

Bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc Bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cho rằng, kể từ khi Corner Stone gia nhập thị trường năm 2014, không có văn phòng hạng A mới nào tại khu trung tâm, cho đến khi tòa Thai Holdings bắt đầu hoạt động vào năm 2019 với 24.500 m2 diện tích cho thuê. Sau khi sửa chữa, International Centre trở lại thị trường với diện tích cho thuê là 7.000 m2, cùng với tòa BRG Tower gia nhập năm 2021 với 5.600 m2.

Theo bà Minh, nguồn cung văn phòng hạng A thiếu hụt, không đủ đáp ứng nguồn cầu trong giai đoạn từ 2014 – 2019, cùng với đó là nhiều dự  án văn phòng hiện hữu tại đây đều đã cũ, chất lượng giảm. Vì vậy, từ sau khi mở cửa, Thai Holding và International Centre đều đã có hoạt động cho thuê tốt.

Dịch chuyển xa trung tâm – Lợi thế từ phát triển các tuyến vành đai

Đối với triển vọng thị trường Hà Nội, các chuyên gia cho rằng, tới năm 2023 sẽ có hơn 600.000 m2 từ 22 dự án, hầu hết từ văn phòng hạng B. Trong đó, phía Tây sẽ cung cấp nguồn cung tương lai lớn nhất với 230.000 m2. Các dự án đáng chú ý bao gồm, Techno Park Tower trong năm 2021, dự án 36 Cát Linh năm 2022, dự án Lotte Mall và 27-29 Lý Thái Tổ trong năm 2023.

Theo đó, văn phòng hạng A sẽ ổn định giá thuê trong năm tới. Phân khúc hạng A có Capital Place gia nhập thị trường với diện tích cho thuê hơn 90.000 m2 tại khu vực nội thành. Với những dự án mới này, nguồn cung hạng A tăng 24% theo năm và giá thuê trung bình tăng 7% theo năm. Diện tích thuê thêm luôn ổn định trong 3 năm vừa qua, sẽ cần nhiều thời gian để các tòa nhà văn phòng với diện tích lớn được lấp đầy. Giá thuê hạng A được dự đoán sẽ duy trì ổn định do số lượng dự án cao cấp vẫn hạn chế tới năm 2023.

Trong năm 2021, ngành công nghệ thông tin và truyền thông (ICT) vẫn tiếp tục được mở rộng. Những giao dịch mở rộng quy mô lớn trong phân khúc hạng A bao gồm Shopee, Line tại Capital Place và HCL tại Leadvisors Tower. Những ngành công nghiệp khác như sản xuất, tài chính, ngân hàng và bảo hiểm cũng được kỳ vọng sẽ tăng trưởng trong tương lai.

Theo các chuyên gia, cơ sở hạ tầng phát triển sẽ thay đổi xu hướng văn phòng trong tương lai. Các tuyến đường sắt 2A và 3 đi qua khu vực nội thành và phía Tây sẽ tăng sức thu hút cho các dự án văn phòng chất lượng tại khu vực này như Lotte Center, Capital Place, Tiến Bộ Plaza và 36 Cát Linh. Khu đô thị Starlake có vị trí chiến lược giữa Vành đai 2 và Vành đai 3 sẽ cung cấp khoảng 300.000 m2 diện tích cho thuê văn phòng hạng A tới năm 2024, cùng với đó là dự án lân cận Lotte tại quận Tây Hồ cũng sẽ hưởng lợi từ sự phát triển của các tuyến vành đai này.

Chia sẻ quan điểm về xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm, bà Từ Thị Hồng An - Giám đốc Cho thuê thương mại Savills Việt Nam cho biết, có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng chuyển dịch ra khu vực ngoài trung tâm. Cụ thể, đối diện với nguồn cung sơ cấp hạn chế kéo dài hơn 5 năm nay, thị trường đã giải quyết sự thiếu hụt bằng nguồn cung thứ cấp.

Ngoài ra, một yếu tố nữa thúc đẩy xu hướng này chính là chất lượng của các tòa nhà ngoài trung tâm đang ngày càng vượt trội so với những dự án cũ trong khu vực. Yếu tố thứ ba tác động đến xu hướng này chính là nguồn cầu luôn có sẵn cho thị trường văn phòng, và có một sự dịch chuyển về cơ cấu khách thuê. Trước đây, khi nhóm đối tượng khách hàng chính của thị trường văn phòng như bất động sản, tài chính, ngân hàng, giáo dục,… luôn cần có sự tiện lợi trong giao thương, thì vị trí tại khu trung tâm luôn là một yếu tố tiên quyết đối với họ. Tuy nhiên, khi có sự chuyển đổi về cơ cấu do dịch bệnh, như một chuyển biến tất yếu của thị trường, rất nhiều khách thuê đã chuyển dịch vụ của mình sang nền tảng kỹ thuật số, fintech, IT… khiến nhóm đối tượng khách này ngày càng tăng.

Đinh Hiệu