Giao dịch nhà ở và đất nền có xu hướng giảm, bất động sản công nghiệp tiếp tục duy trì hoạt động tích cực với giá thuê tăng nhẹ và tỷ lệ lấp đầy tại khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam khoảng 92%.
Bất động sản công nghiệp đi ngược nhịp giảm thanh khoản
Sau khi mở rộng địa giới, TP Hồ Chí Minh cũng sở hữu quỹ bất động sản công nghiệp lớn với 105 khu chế xuất, khu công nghiệp có tổng diện tích hơn 50.000 ha.
Sự phân hóa giữa các phân khúc đang trở thành đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản năm 2026. Trong quý III, giao dịch căn hộ, nhà ở riêng lẻ và đất nền đều suy giảm so với quý trước. Giá ở một số phân khúc cũng bắt đầu điều chỉnh. Tuy nhiên, bất động sản công nghiệp tiếp tục duy trì xu hướng tích cực.
Bất động sản công nghiệp đi ngược nhịp giảm thanh khoản.
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng được HoREA tổng hợp, giá thuê bất động sản công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn nhìn chung tăng nhẹ, phù hợp với xu hướng gia tăng nhu cầu thuê và tỷ lệ lấp đầy cao tại các khu công nghiệp trọng điểm.
Tại khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam, tỷ lệ lấp đầy bình quân đạt khoảng 92%, trong đó nhu cầu thuê tập trung tại những khu vực có hạ tầng logistics thuận lợi. Ở phía Bắc, Hà Nội và Hải Phòng có tỷ lệ lấp đầy trên 86%, trong khi Hưng Yên đạt trên 92%.
Hoạt động của khu vực sản xuất cũng tiếp tục tạo nền tảng cho nhu cầu bất động sản công nghiệp. Chỉ số sản xuất công nghiệp trong quý III/2026 ước tăng 14,8% so với cùng kỳ; tính chung 9 tháng tăng khoảng 12,3%.
Trong bối cảnh đó, Bộ Xây dựng đánh giá bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng của thị trường trong nhiều năm qua, với nhiều dự án khu công nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư và khởi công, góp phần mở rộng nguồn cung.
TP Hồ Chí Minh sở hữu hơn 50.000 ha khu công nghiệp, khu chế xuất
Sau thay đổi địa giới, quy mô thị trường bất động sản công nghiệp của TP Hồ Chí Minh cũng mở rộng đáng kể. Theo UBND Thành phố, TP Hồ Chí Minh có 105 khu chế xuất, khu công nghiệp với tổng diện tích 50.288 ha.
Các khu này có 5.411 dự án còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký 81,77 tỷ USD. Bên cạnh đó, Thành phố có 26 cụm công nghiệp với diện tích 1.267 ha, 280 dự án và một khu công nghệ cao rộng 534 ha với 138 dự án.
Quy mô này tạo cho TP Hồ Chí Minh một cấu trúc bất động sản công nghiệp khác đáng kể sau sáp nhập, khi không gian sản xuất không còn bó hẹp trong địa giới Thành phố trước đây. Một yếu tố khác hỗ trợ phân khúc là dòng vốn FDI.
TP Hồ Chí Minh sở hữu hơn 50.000 ha khu công nghiệp, khu chế xuất.
Trong 8 tháng đầu năm 2026, lĩnh vực kinh doanh bất động sản trên cả nước thu hút khoảng 5,32 tỷ USD vốn FDI, chiếm 15,7% tổng vốn đăng ký vào Việt Nam và đứng thứ hai trong các ngành thu hút vốn. Vốn FDI thực hiện trong bất động sản đạt khoảng 1,29 tỷ USD.
Dòng vốn đầu tư nước ngoài, cùng nhu cầu mở rộng sản xuất và logistics, tiếp tục tạo nền tảng cho nhu cầu thuê đất công nghiệp, nhà xưởng và kho vận. Tuy nhiên, số liệu cũng cho thấy lợi thế ngày càng nghiêng về những khu vực có hạ tầng logistics thuận lợi.
Điều này đồng nghĩa cạnh tranh trong giai đoạn tiếp theo không chỉ nằm ở quỹ đất hay giá thuê. Khả năng kết nối cảng biển, sân bay, đường cao tốc và các trung tâm tiêu thụ sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sức hút của từng khu công nghiệp.
Trong bối cảnh nhà ở và đất nền đang chịu áp lực từ sức mua, bất động sản công nghiệp vẫn giữ được tỷ lệ lấp đầy khoảng 92% tại khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam cho thấy dòng tiền trên thị trường không biến mất mà đang phân hóa theo khả năng khai thác thực tế.
Với TP Hồ Chí Minh sau mở rộng, quỹ hơn 50.000 ha khu công nghiệp, khu chế xuất cùng mạng lưới cụm công nghiệp và khu công nghệ cao tạo ra dư địa đáng kể. Nhưng để chuyển quy mô thành lợi thế thị trường, hạ tầng logistics và khả năng kết nối các trung tâm sản xuất sẽ là những yếu tố ngày càng quan trọng.
Thiên An