Bất động sản liền thổ mắc kẹt trong vòng luẩn quẩn cung thừa - cầu yếu

Giao dịch nhà liền thổ giảm mạnh dù nguồn cung tăng và giá vẫn neo cao. Phân khúc từng được xem là biểu tượng thịnh vượng nay trở thành điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản, khi cả người mua ở thực lẫn giới đầu tư đều mất niềm tin.

Trong nóng ngoài lạnh

Phân khúc nhà liền thổ, bao gồm biệt thự và liền kề, từng được xem là biểu tượng của thịnh vượng, nay lại đang chạm đáy của chu kỳ nghịch lý: nguồn cung dư thừa, giá vẫn neo cao, còn sức cầu thì nguội lạnh. Cả giới đầu tư lẫn người có nhu cầu ở thực đều bước đi dè dặt, e ngại một “vũng lầy” tài sản mang dáng vẻ sang trọng nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Theo báo cáo của One Mount Group, tổng lượng giao dịch nhà đất thổ cư trong quý III chỉ đạt gần 6.100 giao dịch, giảm tới 35% so với quý trước và giảm 39% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức giao dịch thấp tương đương năm 2023, giai đoạn thị trường còn chịu ảnh hưởng nặng nề của thắt chặt tín dụng. Nguyên nhân chính được xác định là giá nhà liền thổ vẫn tiếp tục leo thang, với mức tăng trung bình 28% chỉ trong 3 quý đầu năm 2025.

Trong khi đó, xu hướng tiêu dùng bất động sản của người Việt đang thay đổi rõ rệt. Thế hệ trẻ, vốn là nhóm khách hàng năng động nhất, đang dần quay lưng với nhà liền thổ để tìm đến căn hộ chung cư – nơi họ có thể tiếp cận môi trường sống văn minh, an toàn, có hệ thống quản lý chuyên nghiệp và tiện ích đồng bộ. Khái niệm “sở hữu đất” từng được xem là niềm kiêu hãnh, nay đang nhường chỗ cho tiêu chí “sống tiện nghi, an tâm mỗi ngày”.

Sự dịch chuyển ấy càng dễ hiểu khi tổng giá của một căn nhà liền thổ hiện đã cao gấp hơn 2 lần căn hộ cùng khu vực. Với mức giá ấy, giấc mơ an cư trở nên xa vời đối với phần lớn người dân, biến phân khúc này thành “sân chơi của giới đầu tư”, nơi các giao dịch chủ yếu chỉ xoay quanh việc sang tay, lướt sóng.

Trái với bức tranh cầu sụt giảm, nguồn cung nhà thấp tầng lại đang tăng đột biến. Theo khảo sát, trong 3 quý đầu năm 2025, lượng sản phẩm biệt thự, liền kề và shophouse mở bán mới đã gấp đôi cùng kỳ năm 2024 là mức tăng mạnh nhất trong nhiều năm trở lại đây.

Hàng loạt “ông lớn” như Vingroup, CapitaLand, Sun Group, Kita Group, Vạn Phúc Group hay Bitexco đồng loạt tung ra các đại đô thị ở cả hai miền, từ Hà Nội, Hòa Lạc, Quảng Ninh cho tới TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai. Mỗi nơi đều được quảng bá là “biểu tượng sống đẳng cấp”, “thành phố đáng mơ ước”, khiến thị trường trông như đang sôi động trở lại. Nhưng đằng sau lớp vỏ hào nhoáng ấy là thực tế lạnh lẽo: giao dịch èo uột, tỷ lệ hấp thụ thấp và lượng hàng tồn ngày càng lớn.

Nguồn cung tăng mạnh không phải vì nhu cầu thực mà phần nhiều đến từ yếu tố kỹ thuật. Sau khi nhiều địa phương siết chặt quy định, không cho phép phân lô bán nền, các chủ đầu tư buộc phải xây dựng nhà hoàn thiện mới được phép bán hàng. Kết quả là số liệu thống kê về nguồn cung phình to, nhưng sức mua thực tế lại không đổi, thậm chí suy giảm.

Bức tranh thị trường hiện tại vì thế giống như một chiếc bình pha lê lộng lẫy: sáng bóng bên ngoài nhưng rỗng ruột bên trong. Giá vẫn cao, quảng cáo vẫn ồn ào, dự án vẫn rầm rộ khởi công, song dòng tiền đầu tư và nhu cầu ở thực đều đang chảy chậm lại. “Cơn nóng” trên bề mặt chỉ là ảo giác của một thị trường đang cố níu kéo hình ảnh thịnh vượng trong khi nhiệt độ thực bên trong đã nguội lạnh từ lâu.

Cần giải pháp bình ổn giá

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn chưa thoát khỏi giai đoạn “đóng băng trong chuyển động”, đề xuất tăng bảng giá đất của Hà Nội từ ngày 1/1/2026 đang khiến giới chuyên môn và doanh nghiệp hết sức lo ngại. Theo dự thảo mới nhất của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, giá đất nội thành dự kiến tăng trung bình 2%, còn khu vực ngoại thành có thể tăng tới 26%.

 Mục tiêu được đưa ra là nhằm thu hẹp khoảng cách giữa bảng giá Nhà nước và giá thị trường, đảm bảo sự công bằng lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, đằng sau chủ trương nghe có vẻ hợp lý ấy lại tiềm ẩn nhiều tác động dây chuyền có thể khiến thị trường vốn đang yếu lại càng thêm khó khăn.

Trong khi giá nhà ở hiện vẫn ở mức quá cao so với thu nhập bình quân, việc điều chỉnh tăng bảng giá đất sẽ kéo chi phí đầu vào của các doanh nghiệp phát triển dự án lên đáng kể. Khi giá đất - vốn chiếm tỷ trọng lớn trong cấu trúc giá nhà tăng, toàn bộ chi phí từ bồi thường giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính đến giá bán cuối cùng đều bị đội lên. Điều này không chỉ làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, mà còn khiến nỗ lực bình ổn thị trường của Nhà nước trở nên khó đạt được.

Nói về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cảnh báo rằng nếu bảng giá đất được điều chỉnh dựa trên giá thị trường đã bị thổi phồng, thì Nhà nước vô tình hợp thức hóa mặt bằng giá ảo. Khi đó, thị trường sẽ càng khó tự điều chỉnh về mức hợp lý, còn người mua nhà thực sự sẽ tiếp tục bị gạt ra ngoài cuộc chơi.

Đại diện một doanh nghiệp phát triển dự án tại Hà Nội cũng thừa nhận, trong cơ cấu giá thành sản phẩm, chi phí đất hiện chiếm tới 60–70%. Khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, việc tăng giá đất dù chỉ vài phần trăm cũng đủ khiến giá bán tăng mạnh. Trong bối cảnh đó, hầu như không doanh nghiệp nào có thể giảm giá để kích cầu, và kết quả là thị trường vẫn tiếp tục duy trì trạng thái “cao giá nhưng lạnh cầu”.

Một xu hướng khác đang diễn ra là sự dịch chuyển của các nhà đầu tư và chủ đầu tư sang khu vực ven đô, nơi quỹ đất còn rộng và giá mềm hơn. Tuy nhiên, nếu giá đất ngoại thành cũng tăng 20–30% như trong dự thảo, “lối thoát” này coi như bị khóa chặt. Việc mở rộng phát triển ra vùng ven, vốn được xem là giải pháp hạ nhiệt cho thị trường sẽ trở nên bất khả thi.

Theo TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, việc tăng bảng giá đất lúc này chẳng khác nào đổ thêm dầu vào lửa. Khi chi phí đất đai chiếm 30–50% giá thành, bất kỳ điều chỉnh nào về bảng giá đều kéo theo hàng loạt chi phí phát sinh khác, từ bồi thường, giải phóng mặt bằng cho tới nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp. Hệ quả là giá nhà sẽ càng leo cao, trong khi thanh khoản tiếp tục suy giảm.

Thị trường nhà liền thổ hiện nay đang mắc kẹt trong vòng luẩn quẩn của bốn yếu tố: cung thừa, giá cao, cầu yếu và đầu cơ áp đảo. Giá đất chiếm tỷ trọng quá lớn khiến mọi nỗ lực giảm giá bán đều trở nên bế tắc. Trong khi đó, các chính sách tín dụng và pháp lý vẫn chưa đủ linh hoạt để dòng vốn ưu tiên chảy vào nhóm khách hàng có nhu cầu thực. Khi người muốn mua không đủ tiền, còn người có tiền chỉ muốn đầu cơ, thị trường tất yếu mất cân bằng.

Nếu không có giải pháp kịp thời và bài bản, nguy cơ xuất hiện “bong bóng ngược” – tức là giá cao nhưng thanh khoản thấp, hoàn toàn có thể xảy ra. Thị trường khi ấy có thể đóng băng trong im lặng, trong khi trên giấy tờ vẫn đầy những dự án nghìn tỷ và những báo cáo “tăng trưởng tích cực”. Sự lệch pha giữa giá trị thực và kỳ vọng sinh lời ngắn hạn sẽ trở thành mầm mống của bất ổn kéo dài.

Việc điều chỉnh bảng giá đất, nếu thực hiện, cần được tính toán cẩn trọng trên cơ sở dữ liệu thực tế, mức thu nhập bình quân và khả năng chi trả của người dân, thay vì bám theo những con số giao dịch bị đầu cơ thổi phồng. Song song với đó, cần có một lộ trình bình ổn dài hạn, bao gồm các giải pháp về tín dụng ưu đãi cho người mua nhà ở thực, cải thiện pháp lý dự án, và kiểm soát giá đất nền thông qua cơ chế đấu giá minh bạch.

Một thị trường bất động sản lành mạnh không thể chỉ dựa vào kỳ vọng sinh lời ngắn hạn của nhà đầu tư, mà phải được xây dựng trên nền tảng cầu thực, giá hợp lý và chính sách phát triển bền vững. Khi “cơn sốt đất” được thay bằng “nhiệt độ ổn định”, khi doanh nghiệp không còn bị cuốn vào cuộc đua thổi giá, khi người dân có thể mua được nhà bằng công sức lao động thật, đó mới là lúc thị trường tìm lại được nhịp đập tự nhiên của nó.

Chỉ khi ấy, những khu đô thị mới sẽ không còn là những “thành phố ma” lộng lẫy trên bản vẽ, mà thực sự trở thành nơi khởi nguồn cho những mái ấm, những cộng đồng sống động và bền vững.

Quang Anh