Theo báo cáo của Công ty nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam, phân khúc nhà phố, biệt thự tại TPHCM chủ yếu trên 30 tỉ đồng, ngày càng khan hiếm và ế ẩm.
Tại phân khúc bất động sản nhà ở, theo Savills, căn hộ tại TPHCM trong quý 4/2024 đã có những “cú nhảy vọt” mới so với các quý gần đây. Cụ thể, nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 6.500 căn, tăng 35% theo quý nhưng giảm 13% theo năm. Năm 2024, nguồn cung sơ cấp tăng 10% theo năm lên gần 11.900 căn.
Đáng nói, sau thời gian nỗ lực để tiếp cận khách hàng, phân khúc căn hộ TPHCM trong quý 4/2024 đạt 2.700 giao dịch, tăng 43% theo quý nhưng vẫn giảm 10% theo năm. Giá trung bình đạt 91 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 36% theo quý và 33% theo năm, do nguồn cung mới giá cao và các dự án hiện hữu tăng giá bán. Dù giá cao nhưng sức cầu vẫn ghi nhận rất khả quan tại một số dự án cao cấp.
Nhà liền kề TPHCM lại tiếp tục sụt giảm thanh khoản do giá bán cao.
Cùng với sự sôi nổi trở lại của thị trường chung cư TPHCM thì căn hộ vùng lân cận như Bình Dương, Đồng Nai cũng có tín hiệu mới về sức cầu từ cuối năm 2024 đến đầu năm 2025. Theo Savills, do căn hộ vừa túi tiền tại TPHCM khan hiếm nên đã khiến người mua có ngân sách vừa phải tìm đến các thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Sự dịch chuyển nguồn cầu đã thúc đẩy lượng giao dịch căn hộ Bình Dương tăng trưởng đáng kể, hơn 200% theo năm.
Giá bán cao và khan hiếm nguồn cung mới đã thúc đẩy nguồn cầu dịch chuyển sang các tỉnh lân cận. Đồng Nai đạt tỷ lệ hấp thụ cao với 78%, cao hơn TPHCM 35 điểm phần trăm, lượng giao dịch chủ yếu tập trung ở các sản phẩm 15 - 20 tỉ đồng. Bình Dương theo sau với tỷ lệ hấp thụ đạt 65%, cao hơn TPHCM 22 điểm phần trăm, chủ yếu nhờ các sản phẩm dưới 10 tỉ đồng.
Đối với phân khúc biệt thự, nhà liền kề TPHCM lại tiếp tục sụt giảm thanh khoản do giá bán cao, không đa dạng nguồn cung. Cụ thể, nguồn cung mới nhà phố, biệt thự TPHCM trong năm 2024 hạn chế với chỉ 197 căn được mở bán từ hai dự án. Nguồn cung sơ cấp giảm 2% theo năm xuống còn 970 căn. Phân khúc trên 30 tỷ đồng/căn tiếp tục chiếm ưu thế với 74% thị phần. Trong quý 4/2024, lượng giao dịch giảm mạnh 65% theo quý và 6% theo năm. Giá sơ cấp trong quý 4 tăng 20% theo quý nhưng giảm 10% theo năm xuống còn 330 triệu đồng/m2 đất.
Phân khúc cao cấp vẫn sẽ tiếp tục chiếm ưu thế tại TPHCM do hạn chế quỹ đất và chi phí đầu vào tăng cao, trong khi nguồn cung giá cả phải chăng sẽ mở rộng ra các tỉnh lân cận nhờ hạ tầng ngày càng phát triển.
Các chuyên gia Savills dự án, măm 2025, TPHCM sẽ có hơn 700 căn sẽ được mở bán, với 55% từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Các sản phẩm có giá trên 20 tỉ đồng sẽ chiếm 70%.
Tính đến năm 2027, dự kiến có 3.750 căn từ 19 dự án sẽ được ra mắt trên thị trường, với 70% nằm tại khu vực ngoại thành, chủ yếu là Bình Chánh, Nhà Bè, Bình Tân, Củ Chi và Cần Giờ. Thành phố Thủ Đức sẽ chiếm 30% còn lại.
Giang Huỳnh - Giám đốc phòng Nghiên Cứu & S22M, Savills TPHCM cho rằng, phân khúc cao cấp vẫn sẽ tiếp tục chiếm ưu thế tại TPHCM do hạn chế quỹ đất và chi phí đầu vào tăng cao. Nguồn cung mới khiêm tốn tiếp tục kiềm hãm nhu cầu. Tuy nhiên triển vọng sẽ tích cực hơn với việc các dự án mới đang được triển khai dọc theo các tuyến hạ tầng trọng điểm tại khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận.
Tâm An