Lượng tìm kiếm bất động sản tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh phía Nam giảm khoảng 15%, nhưng nhu cầu không biến mất mà đang thay đổi về chất. Người mua ngày càng ưu tiên căn hộ có thể ở ngay hoặc khai thác cho thuê, trong khi khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả đang trở thành điểm nghẽn lớn nhất của thị trường.
Người mua rời cuộc chơi lướt sóng
Thị trường bất động sản phía Nam đang bước vào một giai đoạn mà mức độ quan tâm không còn được đo bằng lượng người tìm kiếm đơn thuần, mà bằng chất lượng của nhu cầu.
Tại Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới”, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, lượng tìm kiếm bất động sản trên nền tảng này đang giảm ở nhiều thị trường.
Batdongsan.com.vn ghi nhận khoảng 100 triệu lượt tìm kiếm thông tin nhà đất mỗi tháng. Tuy nhiên, thời gian gần đây, lượng tìm kiếm tại Hà Nội giảm khoảng 39%, trong khi TP Hồ Chí Minh và các tỉnh phía Nam giảm khoảng 15%.
Nhìn bề ngoài, đây là tín hiệu cho thấy sự quan tâm đối với bất động sản suy yếu. Nhưng theo ông Tuấn, đằng sau sự sụt giảm về lượng lại đang xuất hiện một thay đổi đáng chú ý về chất.
Người mua không còn tìm kiếm bất động sản theo tâm lý “mua trước, tính sau” như những giai đoạn thị trường sôi động. Thay vào đó, sự quan tâm tập trung ngày càng rõ vào những sản phẩm có công năng sử dụng cụ thể.
Tại TP Hồ Chí Minh, căn hộ chiếm khoảng 40% lượng tìm kiếm bất động sản; con số này tại Hà Nội lên tới 49%. Đây là dấu hiệu cho thấy nhu cầu đang nghiêng về loại hình có thể đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc tạo ra dòng tiền từ việc cho thuê.
Kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy khoảng 60% người tiêu dùng đặt tiêu chí bất động sản phải có khả năng ở được và tạo ra dòng tiền cho thuê.
Lượng tìm kiếm bất động sản tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh phía Nam giảm khoảng 15%, nhưng nhu cầu không biến mất mà đang thay đổi về chất.
Theo ông Tuấn, đây là sự dịch chuyển đáng chú ý của thị trường sau giai đoạn đầu cơ kéo dài. Khi kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn không còn đủ sức hấp dẫn, giá trị sử dụng và khả năng tạo dòng tiền trở thành yếu tố quan trọng hơn trong quyết định xuống tiền.
Tuy nhiên, nhu cầu ở thực đang gặp một nghịch lý: người cần mua nhà vẫn có, nhưng sản phẩm phù hợp khả năng tài chính lại thiếu.
Khoảng 80% nguồn cung mới chào bán hiện có giá trên 50 triệu đồng/m², trong khi phần lớn người tìm mua nhà ở thực lại hướng đến những sản phẩm dưới ngưỡng này.
Sự lệch pha khiến lượng quan tâm không thể chuyển hóa tương ứng thành giao dịch. Người mua có nhu cầu nhưng không đủ khả năng tài chính, còn chủ nhà và chủ đầu tư khó giảm giá đến mức phù hợp. Nguyên nhân này khiến thị trường sơ cấp tiếp tục trầm lắng, trong khi thị trường thứ cấp phải tự điều chỉnh.
Theo ông Tuấn, giá bất động sản trên thị trường thứ cấp đã giảm khoảng 5-14% tại Hà Nội và 5-7% tại TP Hồ Chí Minh. Tốc độ điều chỉnh diễn ra khá nhanh, nhưng vẫn chưa đủ để tạo ra sự gặp nhau giữa kỳ vọng của bên bán và khả năng thanh toán của bên mua.
Giá nhà chạy trước thu nhập, hạ tầng quyết định điểm đến
Một trong những yếu tố đang tác động trực tiếp đến khả năng hấp thụ của thị trường là lãi suất. Nghiên cứu hành vi thị trường trong 5 năm của Batdongsan.com.vn cho thấy giá căn hộ tại TP Hồ Chí Minh có mối liên hệ đáng kể với biến động lãi suất. Theo ông Tuấn, khi lãi suất vay tăng, giá chung cư thường chịu áp lực điều chỉnh khoảng 5-7%.
Trong giai đoạn 2021-2024, khi lãi suất duy trì ở mức cao, giá căn hộ TP Hồ Chí Minh từng giảm khoảng 5-7%. Ngược lại, khi lãi suất hạ nhiệt trong năm 2025 và 2026, giá nhà nhanh chóng phục hồi.
Riêng trong năm qua, giá chung cư TP Hồ Chí Minh tăng khoảng 22,5%, qua đó bù đắp phần giảm của những năm trước.
Diễn biến này đặt người mua nhà trước một bài toán khó: giá bất động sản phục hồi nhanh hơn khả năng cải thiện thu nhập và tích lũy của nhiều hộ gia đình.
Giá nhà chạy trước thu nhập, hạ tầng quyết định điểm đến.
Tại khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh, mặt bằng giá đã lên mức hàng trăm triệu đồng mỗi m² ở nhiều vị trí. Với người trẻ và nhóm mua nhà lần đầu, việc tiếp cận khu vực lõi ngày càng khó khăn.
Dòng người tìm kiếm vì vậy đang dịch chuyển ra ngoài trung tâm, đặc biệt về Khu Đông TP Hồ Chí Minh và các khu vực mở rộng theo những trục hạ tầng lớn.
Nhưng vùng ven cũng không phải lựa chọn dễ dàng. Hạ tầng kết nối chưa hoàn thiện đồng bộ khiến thời gian di chuyển vẫn là một rào cản đối với quyết định an cư. Một dự án có giá vừa túi tiền nhưng thiếu kết nối thuận tiện đến nơi làm việc, trường học hay các dịch vụ thiết yếu sẽ khó cạnh tranh với những sản phẩm ở vị trí thuận lợi hơn.
Do đó, dòng tiền hiện nay không đơn thuần tìm đến nơi có giá thấp, mà tìm đến những khu vực có khả năng cải thiện khả năng kết nối và hình thành một không gian đô thị hoàn chỉnh.
Sự thận trọng của người mua cũng ngày càng thể hiện rõ trong tiêu chí lựa chọn dự án. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy khoảng 60% người mua quan tâm đặc biệt đến chất lượng xây dựng và năng lực triển khai của chủ đầu tư. Trong khi đó, 27% ưu tiên chất lượng hệ thống tiện ích xung quanh dự án.
Những tiêu chí này cho thấy người mua đang chuyển từ câu hỏi “giá có tăng không?” sang “sản phẩm có thực sự đáng để ở và giữ tài sản hay không?” Sự thay đổi có thể định hình lại thị trường trong chu kỳ tiếp theo.
Sau một thời gian suy giảm, lượng tìm kiếm bất động sản trong tháng 7 đã có dấu hiệu ngừng giảm và chuyển sang trạng thái đi ngang. Ông Đinh Minh Tuấn đánh giá đây có thể là dấu hiệu thị trường đã xác lập vùng đáy về mức độ quan tâm, tương đương giai đoạn dịch bệnh năm 2021.
Trong đó, sự cải thiện bắt đầu xuất hiện sau khi các địa phương đẩy mạnh công bố quy hoạch và triển khai các dự án hạ tầng.
Tuy nhiên, điều này chưa đồng nghĩa thị trường sẽ nhanh chóng bước vào một chu kỳ tăng trưởng nóng.
Theo chuyên gia, sự phục hồi nếu diễn ra sẽ chậm và có tính chọn lọc cao. Dòng tiền nhiều khả năng ưu tiên những dự án phục vụ nhu cầu ở thực, nằm trên các trục hạ tầng quan trọng hoặc thuộc những trung tâm đô thị mới có khả năng hình thành cộng đồng cư dân và hoạt động kinh tế. Như vậy, điểm đáng chú ý của thị trường phía Nam hiện nay không nằm ở việc lượng người tìm kiếm đã giảm bao nhiêu, mà ở việc những người còn ở lại thị trường đang tìm kiếm điều gì.
Thiên An