Bất động sản thế chấp gần 10 triệu tỷ đồng, ngân hàng vẫn khó thu hồi nợ

Giá trị bất động sản bảo đảm tại 20 ngân hàng đã đạt gần 9,68 triệu tỷ đồng vào cuối tháng 6/2026. Tuy nhiên, con số lớn trên sổ sách không đồng nghĩa các nhà băng dễ dàng thu hồi vốn, bởi nhiều tài sản còn vướng pháp lý, dự án đình trệ và phải hạ giá nhiều lần mới tìm được người mua.

Từ cơ cấu nợ đến thu giữ tài sản

Một khu đất rộng hơn 7.000 m² tại Khu đô thị mới Cầu Giấy, Hà Nội đang được VietinBank Chi nhánh Đông Anh đưa ra làm cơ sở xử lý khoản nợ của Công ty Cổ phần Đại Kim.

Tính đến ngày 11/8/2026, tổng nghĩa vụ nợ tạm tính đạt 624,9 tỷ đồng, gồm 440,5 tỷ đồng nợ gốc và 184,4 tỷ đồng tiền lãi. Ngân hàng chào bán khoản nợ theo nguyên trạng, không truy đòi người mua, với giá khởi điểm 562,4 tỷ đồng và yêu cầu đặt trước 112,5 tỷ đồng.

Mức giá này thấp hơn tổng nghĩa vụ nợ khoảng 62,5 tỷ đồng. Ngay cả khi bán thành công, số tiền thu về vẫn chưa đủ bù toàn bộ gốc và lãi, chưa kể chi phí đấu giá và xử lý pháp lý.

Tài sản bảo đảm chính là quyền sử dụng khu đất tại lô C/D13 cùng tài sản gắn liền trên đất. Khu đất liên quan đến dự án Five Star Residence Cầu Giấy, đã đình trệ nhiều năm.

Khoản vay còn được bảo đảm bằng hàng tồn kho hình thành từ vốn do VietinBank tài trợ, các quyền đòi nợ và quyền thụ hưởng tài sản liên quan. Tuy nhiên, nhiều tài sản bảo đảm không đồng nghĩa việc thu hồi nợ sẽ nhanh nếu dự án chưa thể tiếp tục triển khai.

Tại TP.HCM, HDBank cũng chuyển sang biện pháp mạnh đối với khoản vay của Công ty Cổ phần Tư vấn – Thương mại – Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân. Đến hết quý II/2026, doanh nghiệp này còn dư nợ khoảng 895 tỷ đồng từ các hợp đồng tín dụng ký đầu năm 2024.

Sau thời gian hỗ trợ tái cơ cấu nhưng khoản vay vẫn quá hạn, hồ sơ tài sản không được bàn giao đầy đủ, HDBank ban hành quyết định thu giữ ngày 7/9 và dự kiến thực hiện từ ngày 25/9 cho đến khi nghĩa vụ nợ được tất toán.

Danh mục xử lý gồm 26 thửa đất có tổng diện tích hơn 3.660 m². Trong đó, bốn thửa rộng khoảng 1.000 m² thuộc dự án SaiGonRes; 14 thửa tại Khu dân cư Phú Lợi, phần lớn rộng khoảng 120 m² mỗi lô; tám thửa khác tại khu vực Phú Hữu, diện tích khoảng 126 m² mỗi lô.

Ngân hàng còn thu giữ các quyền tài sản phát sinh từ dự án khu nhà ở biệt thự và chung cư tại khu vực Thạnh Mỹ Lợi trước đây, nay thuộc phường Cát Lái. Phạm vi xử lý không bao gồm 35 căn hộ và bốn căn biệt thự đã được bán, chuyển nhượng hoặc hoán đổi.

Hai vụ việc cho thấy quá trình thu hồi nợ đang bước sang giai đoạn quyết liệt hơn. Khi cơ cấu lại kỳ hạn và hỗ trợ dòng tiền không mang lại kết quả, ngân hàng buộc phải kích hoạt tuyến phòng thủ cuối cùng là tài sản thế chấp.

Áp lực này xuất hiện khi các doanh nghiệp bất động sản đồng loạt tăng vay để duy trì dự án. Đến cuối tháng 6/2026, tổng dư nợ của nhóm doanh nghiệp địa ốc niêm yết đạt khoảng 360.240 tỷ đồng, tăng gần 60.900 tỷ đồng, tương đương hơn 20% chỉ trong ba tháng.

Hệ số nợ vay trên vốn chủ sở hữu toàn ngành theo đó tăng từ 0,61 lần cuối quý I lên 0,72 lần vào cuối quý II.

Vốn vay tăng có thể giúp doanh nghiệp hoàn thiện dự án và bàn giao sản phẩm. Tuy nhiên, nếu pháp lý tiếp tục kéo dài, tiến độ chậm hoặc sức mua không cải thiện, nguồn vốn bổ sung sẽ nhanh chóng chuyển thành áp lực lãi vay.

Số liệu ngân hàng cũng cho thấy nợ xấu đang tăng nhanh hơn tín dụng. Tại 27 ngân hàng niêm yết, tỷ lệ nợ xấu bình quân tăng từ 1,86% cuối năm 2025 lên 2,01% vào cuối quý II/2026.

Trong sáu tháng, quy mô nợ xấu tăng khoảng 17,5%, trong khi tín dụng tăng 9%. Khoảng cách này buộc ngân hàng phải đẩy nhanh phân loại nợ, trích lập dự phòng và xử lý tài sản để hạn chế tổn thất.

Con số trên sổ sách và số tiền thực thu

Bất động sản từ lâu là tài sản được các ngân hàng ưu tiên nhận thế chấp. So với hàng tồn kho, cổ phiếu, máy móc hay quyền đòi nợ, nhà đất có vị trí cụ thể, giá trị lớn và tương đối thuận lợi khi tham chiếu giá.

TS Châu Đình Linh, giảng viên Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM, cho rằng bất động sản là nguồn trả nợ thứ cấp khi người vay mất khả năng thực hiện nghĩa vụ. Tài sản thế chấp giúp ngân hàng có thêm cơ sở cấp tín dụng nhưng không thể thay thế việc đánh giá dòng tiền của khách hàng.

Vai trò áp đảo của bất động sản thể hiện rõ trong cơ cấu tài sản bảo đảm. Tỷ trọng địa ốc chiếm khoảng 86% tại ACB, 83% tại BVBank và 71% tại Vietcombank.

Tính chung 20 ngân hàng, giá trị bất động sản được khách hàng đưa vào thế chấp đã lên tới gần 9,68 triệu tỷ đồng vào cuối tháng 6/2026, tăng khoảng 592.000 tỷ đồng so với đầu năm.

Vietcombank đứng đầu với gần 1,98 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 91.000 tỷ đồng. ACB và MB cùng ghi nhận khoảng 1,15 triệu tỷ đồng, tăng lần lượt gần 92.000 tỷ đồng và 130.000 tỷ đồng.

Đứng sau là Sacombank với hơn 892.000 tỷ đồng, VPBank trên 786.000 tỷ đồng, LPBank hơn 509.000 tỷ đồng, HDBank khoảng 489.000 tỷ đồng, VIB trên 427.000 tỷ đồng và Techcombank hơn 369.000 tỷ đồng.

Trong số 20 ngân hàng, chỉ năm đơn vị ghi nhận giá trị bất động sản bảo đảm giảm. Sacombank giảm khoảng 27.000 tỷ đồng; ABBank giảm 10.500 tỷ đồng; VietABank giảm 4.500 tỷ đồng; VIB và Nam A Bank giảm lần lượt 697 tỷ đồng và 192 tỷ đồng.

Nếu tính cả nhóm ngân hàng thương mại nhà nước, quy mô còn lớn hơn. Cuối năm 2025, tổng giá trị bất động sản bảo đảm tại Agribank, VietinBank, BIDV và Vietcombank đạt khoảng 10,61 triệu tỷ đồng.

Trong đó, Agribank ghi nhận 3,37 triệu tỷ đồng, VietinBank 2,75 triệu tỷ đồng, BIDV 2,6 triệu tỷ đồng và Vietcombank 1,89 triệu tỷ đồng. Tại báo cáo bán niên 2026, Vietcombank là đơn vị duy nhất trong nhóm công bố chi tiết số liệu này.

Những con số hàng triệu tỷ đồng dễ tạo cảm giác hệ thống ngân hàng đang có lớp bảo vệ rất dày. Song đây là giá trị tài sản do khách hàng thế chấp, không phải lượng bất động sản thuộc sở hữu của ngân hàng.

Số liệu này cũng không thể đồng nhất với dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản. Nhà đất được dùng để bảo đảm cho nhiều khoản vay phục vụ sản xuất, thương mại, tiêu dùng và đầu tư.

Quan trọng hơn, giá trị ghi nhận trên hồ sơ không phải số tiền ngân hàng chắc chắn thu được khi phát mại.

Tại thời điểm cấp tín dụng, tài sản được định giá dựa trên vị trí, mặt bằng giá và triển vọng khai thác. Nhưng khi khoản vay trở thành nợ xấu, điều kiện thị trường có thể đã thay đổi. Giá tham chiếu tăng chưa chắc giúp tài sản dễ bán, nhất là với dự án trị giá hàng trăm hoặc hàng nghìn tỷ đồng.

Dự án dở dang thường đi kèm nhiều vấn đề như nghĩa vụ tài chính về đất đai, điều chỉnh quy hoạch, giấy phép xây dựng, hợp đồng với khách hàng và phần diện tích đã chuyển nhượng. Người mua không chỉ trả tiền mua tài sản mà còn phải chuẩn bị vốn hoàn thiện dự án, xử lý pháp lý và chờ đợi trước khi có thể khai thác.

Đó là lý do nhiều tài sản được đấu giá nhiều lần, liên tục giảm giá nhưng vẫn vắng người mua. Không hẳn thị trường không nhìn thấy giá trị khu đất, mà nhà đầu tư khó định lượng đầy đủ nghĩa vụ và rủi ro đi kèm.

Về phía ngân hàng, quá trình xử lý càng kéo dài, chi phí càng lớn. Khoản nợ vẫn phải được theo dõi, trích lập dự phòng, trong khi dự án đình trệ hoặc tài sản xuống cấp có thể làm giảm số tiền thu hồi.

Bởi vậy, tài sản thế chấp chỉ là nguồn trả nợ thứ hai. Nguồn trả nợ quan trọng nhất phải đến từ dòng tiền của khách hàng. Với doanh nghiệp bất động sản, đó là doanh thu bán hàng, tiến độ thu tiền và khả năng vận hành dự án.

Nếu quyết định cấp vốn chủ yếu dựa vào giá trị đất đai mà xem nhẹ khả năng tạo tiền của người vay, ngân hàng dễ rơi vào tình trạng nắm giữ tài sản lớn nhưng thiếu thanh khoản khi thị trường đảo chiều.

Sự gia tăng nhanh của bất động sản bảo đảm mang hai ý nghĩa. Một mặt, đây là lớp đệm trước rủi ro tín dụng. Mặt khác, nó cho thấy bảng cân đối của ngân hàng ngày càng nhạy cảm với biến động thị trường nhà đất.

Khi pháp lý thông suốt và giao dịch thuận lợi, lớp đệm này phát huy giá trị. Ngược lại, nếu dự án đình trệ và sức mua suy yếu, khối bất động sản khổng lồ có thể nằm trên hồ sơ trong nhiều năm.

Gần 9,68 triệu tỷ đồng là con số rất lớn, nhưng phép thử thực sự không nằm ở giá trị định giá. Điều quan trọng là tài sản có bán được hay không, mất bao lâu để xử lý và số tiền cuối cùng thu về còn lại bao nhiêu so với khoản nợ. Đây mới là thước đo độ dày của “tấm đệm” bất động sản trong hệ thống ngân hàng.

Bình Minh