Bất động sản thứ cấp lao dốc, nhà đầu tư gồng mình ‘thoát hàng’

Giá căn hộ bị đẩy lên quá cao so với khả năng chi trả của số đông, khiến thị trường thứ cấp rơi vào trạng thái chững lại. Trong bối cảnh thanh khoản sụt giảm rõ rệt, không ít nhà đầu tư đang buộc phải “xuống nước” chấp nhận giảm giá sâu, thương lượng cắt lãi, thậm chí bán lỗ để nhanh chóng thoát hàng và thu hồi dòng tiền.

Căn hộ thứ cấp giảm giá trăm triệu vẫn khó bán

Tháng 10/2024, anh Nguyễn Mạnh Tùng (38 tuổi), chủ một cửa hàng nội thất nhỏ tại Cầu Giấy (Hà Nội), quyết định rút toàn bộ khoản tiết kiệm 2 tỷ đồng để đầu tư vào một căn hộ studio 30m² tại khu vực Nam Từ Liêm. Với kỳ vọng “lướt sóng” bất động sản tức mua vào rồi nhanh chóng bán ra hưởng chênh lệch, anh Tùng dự tính kiếm lời ít nhất 200 triệu đồng chỉ trong vài tháng.

Tuy nhiên, mọi toan tính nhanh chóng rơi vào bế tắc. “Ban đầu, tôi rao giá 2,3 tỷ nhưng không có ai hỏi mua. Giảm xuống 2,2 tỷ rồi 2,1 tỷ cũng không ai thèm ngó. Thậm chí có môi giới khuyên tôi nên về mốc 1,95 tỷ mới mong thoát hàng,” anh Tùng ngậm ngùi. Thay vì lãi 10%, giờ đây anh đối mặt với nguy cơ bán lỗ giữa lúc thị trường đang “đóng băng”.

Câu chuyện của anh Tùng chỉ là một lát cắt trong bức tranh ảm đạm của thị trường căn hộ thứ cấp hiện nay nơi từng được xem là “mỏ vàng” cho giới đầu tư ngắn hạn. Nay, khi thanh khoản tụt dốc, biên độ lợi nhuận thu hẹp, hàng loạt nhà đầu tư rơi vào thế “ôm bom nổ chậm”.

Anh Trần Minh Quân (quê ở Bắc Ninh) nhớ lại, vào tháng 5 vừa qua, vợ chồng anh có đi xem một căn hộ rộng 81m², hai phòng ngủ tại huyện Thanh Trì, Hà Nội. Chủ nhà đưa ra giá 50 triệu đồng/m², tức 4 tỷ đồng một con số khiến anh phải chùn bước.

“Chúng tôi quyết định chờ thêm. Chỉ chưa đầy một tháng sau, chính chủ đã gọi lại hạ giá xuống còn 3,7 tỷ đồng, tương đương 46 triệu đồng/m². Tức là giảm 300 triệu đồng chỉ sau vài tuần,” anh Quân kể. Tuy nhiên anh vẫn chưa mua vì cho rằng “mức giá này vẫn cao gấp đôi so với giá gốc chỉ 23 triệu đồng/m² ký năm 2023”.

Trường hợp tương tự cũng xảy ra với chị Phạm Thị Minh Tuyết (quê Hải Dương), hiện đang sống tại Hà Nội cùng chồng và hai con nhỏ. Cách đây ba tháng, vợ chồng chị đi xem một căn hộ 70m² ở quận Bắc Từ Liêm. Chủ nhà chào bán mức giá 62 triệu đồng/m², tương đương 4,35 tỷ đồng.

“Môi giới bảo chủ nhà cần tiền gấp nên đầu tháng 5 họ giảm 200 triệu. Nhưng chúng tôi vẫn do dự. Đầu tháng 6, lại gọi điện thương lượng giảm tiếp thêm 200 triệu nữa”, chị Tuyết cho biết.

Dù được mời gọi hấp dẫn, chị Tuyết vẫn quyết định chưa xuống tiền. “Tôi cảm giác giá vẫn bị ‘thổi’ quá mức. Họ giảm vài trăm triệu để tạo cảm giác đang được mua rẻ, nhưng thực chất vẫn cao hơn mặt bằng chung. Chúng tôi quyết định chờ thêm, vì thị trường chưa thực sự chạm đáy,” chị phân tích.

Bình luận về thực trạng này, chuyên gia tài chính, bất động sản Nguyễn Thị Mai Hương cho rằng, “hiện tượng giảm giá vài trăm triệu đồng/căn là dấu hiệu cho thấy nhà đầu tư nhỏ lẻ đang mất kiên nhẫn, buộc phải xả hàng để thu hồi vốn. Nhưng với mức lãi suất ngân hàng còn cao, nhu cầu mua ở thực vẫn dè dặt, đặc biệt với những căn hộ có mức giá bị ‘đẩy’ quá cao trong giai đoạn 2021–2023”.

Bà Hương cũng cho biết thêm, các dự án căn hộ đã bàn giao và đang được rao bán lại (thị trường thứ cấp) hiện chịu áp lực cạnh tranh rất lớn từ những dự án mới được chủ đầu tư tung ra thị trường với chính sách ưu đãi, giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất. “Nếu người bán không điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận về mức hợp lý, làn sóng ‘găm hàng’ hoặc bán lỗ sẽ còn kéo dài đến hết năm 2025”, bà nhận định.

Thị trường thứ cấp chuyển hướng

Một xu hướng rõ nét đang định hình lại cục diện thị trường căn hộ thứ cấp tại Hà Nội: giới đầu cơ từng nắm “thế thượng phong” trong các đợt sốt nóng nay đang buộc phải "xuống nước". Động thái này không chỉ là biểu hiện của sự chững lại mà còn là dấu hiệu cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc, tái định vị giá trị thực.

Trên thị trường thứ cấp, giá chào bán căn hộ thường bị "đẩy" lên mức cao, thậm chí tới 60–70 triệu đồng/m², nhất là ở những dự án đã bàn giao, vị trí đẹp hoặc thuộc nhóm thương hiệu lớn. Tuy nhiên, trong quá trình thương lượng, không hiếm trường hợp giá bị cắt giảm từ 10–20% để có thể “chốt” giao dịch.

Theo tổng hợp từ hơn 20 sàn môi giới tại Hà Nội, mức giảm phổ biến hiện nay dao động từ 150–500 triệu đồng/căn so với giá niêm yết ban đầu. Cá biệt, một số căn hộ do “ngâm” quá lâu đã phải giảm gần 1 tỷ đồng vẫn khó tìm được người mua.

Thị trường căn hộ từng được ví như “mỏ vàng” cho giới đầu cơ lướt sóng trong giai đoạn 2020–2022, nay đang có dấu hiệu hụt hơi rõ rệt. Các yếu tố như lãi suất vay tuy đã hạ nhưng vẫn cao so với kỳ vọng, dòng tiền yếu, niềm tin người mua giảm sút, và đặc biệt là mặt bằng giá vẫn còn quá cao so với thu nhập trung bình... đã đẩy nhiều nhà đầu tư thứ cấp vào thế bị động.

Anh Trần Nam Khánh, Trưởng văn phòng môi giới tại quận Cầu Giấy, chia sẻ: “Không ít nhà đầu tư từng gom hàng với kỳ vọng tăng giá ngắn hạn đang chịu sức ép lãi vay ngày một nặng nề. Những người ôm từ 2 căn trở lên gần như buộc phải bán tháo, thậm chí chấp nhận mất sạch lợi nhuận, chỉ để thu hồi vốn và rút khỏi thị trường”.

Tuy nhiên, ngay cả khi giá đã được "làm mềm", tâm lý người mua vẫn khá thận trọng. Họ không còn dễ dàng xuống tiền như trước bởi lo ngại rơi vào “bẫy giá ảo” hoặc “bắt dao rơi”. “Nếu nhìn vào quãng tăng phi mã 35–40% của giá nhà chỉ trong vòng 2 năm, thì việc chững lại hoặc điều chỉnh nhẹ như hiện nay là chưa đủ để tạo niềm tin với người mua thực”, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội nhận định.

Ở góc độ nghiên cứu thị trường, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, cho rằng: "Việc giảm giá trên thị trường căn hộ thứ cấp đã lan rộng, không còn là hiện tượng cục bộ mà phản ánh áp lực tái cân bằng giữa cung và cầu. Người mua hiện có nhiều lựa chọn hơn, khiến sức ép cạnh tranh buộc người bán phải thực tế hơn về giá".

Ngoài ra, TS. Nguyễn Minh Thắng, chuyên gia tài chính cũng chỉ rõ: “Giới đầu tư không còn ‘một mình một ngựa’. Thị trường hiện nay đang vận hành theo hướng minh bạch và thực chất hơn. Những nhà đầu tư có tầm nhìn trung – dài hạn, lựa chọn tài sản đúng phân khúc và có dòng tiền ổn định vẫn có thể trụ vững, nhưng lướt sóng hay đầu cơ tài chính thuần túy sẽ khó sống sót trong chu kỳ hiện tại”.

Tất nhiên, không thể phủ nhận rằng thị trường đang trải qua một giai đoạn điều chỉnh cần thiết. Bởi lẽ, trong dài hạn, nhu cầu nhà ở tại đô thị lớn như Hà Nội vẫn rất lớn, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và bình dân.

Khi giá nhà dần trở về mức hợp lý, tính thanh khoản ổn định hơn, thì căn hộ thứ cấp vẫn có thể là lựa chọn tốt không phải cho lướt sóng ngắn hạn, mà là cho đầu tư dài hạn, khai thác cho thuê hoặc an cư với pháp lý rõ ràng.

Quang Anh