Tín dụng vẫn là nguồn vốn chủ yếu của thị trường bất động sản, nhưng sức ép nợ xấu cùng sự chênh lệch kỳ hạn đang bộc lộ những giới hạn. Muốn bước vào chu kỳ phát triển ổn định hơn, thị trường địa ốc phải mở rộng sang trái phiếu, quỹ đầu tư, vốn ngoại và chứng khoán.
Ngân hàng không thể tiếp tục “gánh” vốn cho bất động sản
Trong nhiều năm, ngân hàng gần như là địa chỉ đầu tiên mỗi khi thị trường bất động sản cần vốn. Doanh nghiệp vay tiền mua quỹ đất, triển khai dự án; người dân vay mua nhà; nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy để tìm kiếm lợi nhuận. Dòng vốn tín dụng vì thế hiện diện ở hầu hết các khâu của thị trường.
Đến cuối tháng 6/2026, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 5,146 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm 2025. Tốc độ này cao hơn mức tăng chung của toàn hệ thống. Đáng chú ý, nợ xấu bất động sản cũng tăng 10,5%.
Dư nợ liên quan đến địa ốc hiện chiếm khoảng 25,5% tổng dư nợ nền kinh tế, trong đó các khoản vay trung và dài hạn chiếm tới 94%. Đây là tỷ lệ cho thấy độ lệch lớn giữa đặc điểm nguồn vốn ngân hàng và nhu cầu tài chính của bất động sản.
Phần lớn tiền gửi ngân hàng có kỳ hạn ngắn, trong khi một dự án bất động sản thường cần nhiều năm để hoàn thành thủ tục, giải phóng mặt bằng, xây dựng và bán sản phẩm. Các khoản vay mua nhà của người dân cũng có thể kéo dài từ 15 đến 25 năm.
Nếu thị trường thuận lợi, dự án bán được hàng và người vay trả nợ đúng hạn, dòng vốn vẫn có thể luân chuyển. Nhưng khi thủ tục kéo dài, thanh khoản suy giảm hoặc giá trị tài sản đi xuống, sự mất cân đối kỳ hạn sẽ nhanh chóng trở thành áp lực đối với hệ thống tín dụng.
Tín dụng vẫn là nguồn vốn chủ yếu của thị trường bất động sản, nhưng sức ép nợ xấu cùng sự chênh lệch kỳ hạn đang bộc lộ những giới hạn.
Rủi ro còn nằm ở tài sản bảo đảm. Phần lớn khoản vay bất động sản được thế chấp bằng nhà, đất hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Khi giá thị trường suy giảm, giá trị tài sản bảo đảm có thể thấp hơn thời điểm ngân hàng cấp vốn, ảnh hưởng đến khả năng xử lý và thu hồi nợ.
Những áp lực trên khiến tín dụng chảy vào địa ốc ngày càng chọn lọc. Trong quý II/2026, nguồn tiền vẫn được giải ngân nhưng tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ rõ ràng, chủ đầu tư đủ năng lực tài chính và sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực.
Ngược lại, dự án còn vướng thủ tục, phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay hoặc chưa chứng minh được đầu ra tiếp tục khó tiếp cận tín dụng. Ngay cả khi chấp nhận lãi suất cao hơn, doanh nghiệp cũng chưa chắc được giải ngân nếu không đáp ứng các điều kiện về pháp lý và tài chính.
Sự phân hóa này tạo khoảng cách ngày càng lớn giữa các doanh nghiệp. Nhóm có tiềm lực vẫn huy động được tiền để mở rộng quỹ đất, đẩy nhanh tiến độ hoặc thực hiện các thương vụ mua bán, sáp nhập. Trong khi đó, doanh nghiệp nhỏ và vừa dễ rơi vào vòng luẩn quẩn: không có vốn để hoàn thiện dự án, nhưng dự án chưa hoàn thiện lại càng khó vay tiền.
Thực tế cho thấy tín dụng ngân hàng không thể một mình gánh nhu cầu vốn rất lớn của thị trường địa ốc. Nếu phần lớn nguồn tiền vẫn đi qua ngân hàng, mọi biến động của bất động sản đều có nguy cơ tác động tới hệ thống tài chính và ngược lại.
Dòng vốn mới sẽ không chảy đều
Bên cạnh tín dụng, trái phiếu từng là kênh huy động vốn trung và dài hạn quan trọng của doanh nghiệp bất động sản. Trong giai đoạn 2019–2021, thị trường phát triển mạnh, giúp nhiều doanh nghiệp có thêm nguồn lực mua quỹ đất, triển khai dự án và cơ cấu nợ.
Sau đợt điều chỉnh trong các năm 2022–2023, niềm tin của nhà đầu tư bị ảnh hưởng bởi những vấn đề liên quan đến minh bạch thông tin, mục đích sử dụng vốn, tài sản bảo đảm và khả năng thanh toán. Thị trường vì thế phải bước vào quá trình sàng lọc mạnh.
Đến năm 2026, hoạt động phát hành đã có dấu hiệu phục hồi, nhưng dòng tiền không còn dễ dãi như trước. Nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến chất lượng tài sản, tình trạng pháp lý của dự án, năng lực trả nợ và lịch sử thực hiện nghĩa vụ của tổ chức phát hành.
Trong ba tháng 4, 5 và 6/2026, doanh nghiệp bất động sản huy động khoảng 38.764 tỷ đồng qua trái phiếu. Tuy nhiên, phần lớn lượng vốn này tập trung vào một số doanh nghiệp lớn, có quỹ đất rõ ràng và năng lực tài chính mạnh.
Vinhomes dẫn đầu với giá trị phát hành khoảng 17.000 tỷ đồng. Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản Minh An huy động 7.500 tỷ đồng, còn Công ty Cổ phần Thương mại Xuất nhập khẩu Tam Tài Lộc phát hành 5.700 tỷ đồng.
Một số doanh nghiệp khác cũng huy động thành công như Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Thái Sơn, Công ty Cổ phần Đô thị Du lịch Cần Giờ, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Văn Phú và Công ty Cổ phần Tandoland.
Dù kênh trái phiếu đang được mở lại, cánh cửa huy động chưa rộng với mọi doanh nghiệp. Trong nửa đầu tháng 8, thị trường ghi nhận 14 lô trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ phát hành thành công, nhưng chỉ hai lô thuộc lĩnh vực bất động sản, do Vinhomes và Tandoland phát hành.
Trái phiếu vì thế chưa thể ngay lập tức thay thế tín dụng ngân hàng. Muốn kênh này trở thành nguồn vốn dài hạn bền vững, doanh nghiệp phải chứng minh khả năng trả nợ bằng dòng tiền thực, thay vì dựa vào việc phát hành mới để đảo nợ cũ.
Nhà đầu tư cũng phải được cung cấp đầy đủ thông tin về dự án, tài sản bảo đảm, mục đích sử dụng vốn và các rủi ro liên quan. Thị trường chỉ có thể phát triển lành mạnh khi người mua hiểu rõ mình đang đầu tư vào đâu, còn tổ chức phát hành chịu trách nhiệm đến cùng với khoản vốn huy động.
Một hướng đi khác được kỳ vọng là phát triển quỹ tín thác đầu tư bất động sản, hay REIT. Mô hình này tập hợp nguồn tiền của nhiều nhà đầu tư để sở hữu và khai thác những tài sản tạo doanh thu định kỳ như văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, kho bãi hoặc bất động sản công nghiệp.
Nhà đầu tư không cần mua trực tiếp toàn bộ tài sản nhưng vẫn có thể nhận lợi nhuận từ hoạt động cho thuê, khai thác hoặc chuyển nhượng. Doanh nghiệp nhờ đó có thêm một nguồn vốn dài hạn và giảm bớt sự phụ thuộc vào ngân hàng.
Nếu được phát triển đúng hướng, REIT còn góp phần thay đổi tư duy từ mua đất chờ tăng giá sang đầu tư dựa trên hiệu quả khai thác. Giá trị bất động sản khi đó được đo bằng doanh thu, tỷ lệ lấp đầy và khả năng tạo dòng tiền, thay vì chủ yếu dựa vào kỳ vọng bán lại với giá cao hơn.
Việt Nam đã có những bước đầu tiên với Quỹ đầu tư bất động sản Techcom Việt Nam thuộc Techcom Capital, nhưng quy mô thị trường vẫn khá khiêm tốn. Để REIT trở thành kênh dẫn vốn quan trọng, cần hoàn thiện khung pháp lý về sở hữu tài sản, cơ chế chuyển nhượng, chính sách thuế, trách nhiệm của đơn vị quản lý và quyền lợi nhà đầu tư.
Tài sản đưa vào quỹ cũng phải có hồ sơ pháp lý rõ ràng, được định giá độc lập và công khai hiệu quả khai thác. Thiếu minh bạch, mô hình này khó xây dựng niềm tin và thu hút nguồn tiền dài hạn.
Muốn bước vào chu kỳ phát triển ổn định hơn, thị trường địa ốc phải mở rộng sang trái phiếu, quỹ đầu tư, vốn ngoại và chứng khoán.
Song song với nguồn lực trong nước, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tiếp tục là điểm sáng. Trong 8 tháng năm 2026, lĩnh vực bất động sản thu hút khoảng 5,32 tỷ USD vốn FDI, đứng thứ hai trong số các ngành nhận vốn đầu tư nước ngoài.
Dòng tiền này không chỉ bổ sung nguồn lực tài chính mà còn mang theo kinh nghiệm phát triển dự án, tiêu chuẩn quản trị và công nghệ xây dựng. Tuy nhiên, khả năng thu hút vốn phụ thuộc lớn vào sự ổn định của chính sách, thời gian xử lý thủ tục, quỹ đất sạch và chất lượng hạ tầng.
Nếu dự án mất nhiều năm để hoàn thiện pháp lý hoặc giao thông, logistics không theo kịp quy hoạch, lượng vốn đăng ký dù lớn cũng khó được giải ngân. Bởi vậy, năng lực hấp thụ vốn quan trọng không kém khả năng thu hút vốn.
Thị trường chứng khoán cũng được kỳ vọng bổ sung nguồn lực cho địa ốc. Nếu Việt Nam được FTSE nâng hạng lên thị trường mới nổi, dòng vốn quốc tế có thể đạt khoảng 25–28 tỷ USD trong tương lai. Bất động sản có khả năng hưởng lợi thông qua cổ phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư và hoạt động mua bán, sáp nhập.
Dù vậy, nâng hạng không phải chiếc chìa khóa có thể lập tức giải quyết tình trạng thiếu vốn. Dòng tiền quốc tế luôn đi kèm yêu cầu khắt khe về quản trị doanh nghiệp, minh bạch tài chính, bảo vệ cổ đông và hiệu quả sử dụng vốn.
Quá trình tái cấu trúc dòng vốn bất động sản vì thế không đơn giản là chuyển từ vay ngân hàng sang phát hành trái phiếu hoặc gọi vốn ngoại. Nguồn vốn dài hạn phải đi cùng dự án đủ điều kiện pháp lý, kế hoạch kinh doanh khả thi và dòng tiền có thể kiểm chứng.
Doanh nghiệp cũng cần hạn chế sử dụng vốn ngắn hạn cho những dự án kéo dài nhiều năm, nâng tỷ lệ vốn chủ sở hữu và từ bỏ tư duy mở rộng quỹ đất bằng mọi giá.
Tín dụng ngân hàng vẫn giữ vai trò quan trọng nhưng không nên tiếp tục là trụ cột gần như duy nhất. Một thị trường bền vững cần nhiều kênh vốn cùng vận hành, từ ngân hàng, trái phiếu, cổ phiếu đến REIT và FDI.
Cuộc xoay trục này không chỉ nhằm giải quyết nhu cầu tài chính trước mắt mà còn là phép thử đối với khả năng tự tái cấu trúc của thị trường. Doanh nghiệp minh bạch, có dự án tạo được dòng tiền sẽ có thêm cơ hội tiếp cận vốn. Ngược lại, những mô hình phụ thuộc quá nhiều vào vay nợ, đầu cơ đất và kỳ vọng giá tăng liên tục sẽ ngày càng khó tồn tại.
Bình Minh