TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, ít khi tôi thấy nhà đầu tư cho rằng thị trường Việt Nam không còn cơ hội nữa. Đến thời điểm bây giờ bất động sản Việt Nam vẫn là nồi lẩu ngon cho các nhà đầu tư ở trong và ngoài nước.
Dòng tiền quyết định sự thành bại của doanh nghiệp
Mới đây, tại Hội thảo "Dòng tiền và xu thế bất động sản cuối năm 2022”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đã nhận định, dòng tiền quyết định sự thành công hay thất bại của một doanh nghiệp. Nếu dòng tiền được luân chuyển một cách lành mạnh sẽ tạo điều kiện phát triển nền kinh tế.
Ông Lê Hoàng Châu cho biết, dòng tiền của thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay đến từ 4 nguồn chính: vốn tín dụng, trái phiếu, FDI và vốn từ khách hàng.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA).
Dòng tiền đầu tiên của thị trường BĐS là nguồn vốn tín dụng. Theo đó, vốn tín dụng được xem là bà đỡ của cộng đồng doanh nghiệp hiện nay. Theo ông Châu, hiện có đến 80-85% doanh nghiệp phải huy động vốn từ thị trường hay còn gọi là nguồn vốn tín dụng.
Trong dự thảo sửa đổi Thông tư 39 mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sử dụng từ “kiểm soát” việc cho vay mua, kinh doanh bất động sản và “kiểm soát” việc cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn.
Theo đó, việc dùng từ ngữ này đã dẫn đến luồng dư luận cho là NHNN định hướng “thắt chặt” tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, bao gồm cả “thắt chặt” cho vay để mua BĐS cao cấp do đây là khoản vay có giá trị lớn, có thể dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng “ngại” hoặc “không dám” cho vay đối với doanh nghiệp BĐS, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua BĐS, nhà ở.
Điều này sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường bất động sản trong thời gian tới. Để đảm bảo nguồn vốn tín dụng chảy vào thị trường BĐS, các dự án BĐS có tính khả thi, các doanh nghiệp có uy tín sẽ được tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Tuy nhiên, Thông tư 39 của NHNN sửa đổi Điều 8, không được phép cho vay đối với một số trường hợp, trong đó có việc vay để chứng minh bảo lãnh như vay đi du học, thành lập doanh nghiệp
“Chúng tôi đề nghị xem xét lại, theo hướng các dự án bất động sản có tính khả thi, các doanh nghiệp có uy tín, khách hàng được đánh giá cao vẫn được tiếp cận tín dụng, người tiêu dùng có nhu cầu cũng được tiếp cận. Tôi đồng ý quy định NHTM không cho vay để góp vốn, bảo lãnh nhưng trừ trường hợp có tài sản bảo đảm.” Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.
Nguồn vốn thứ hai là trái phiếu. Trái phiếu doanh nghiệp không có lỗi và Nhà nước không có chủ trương siết phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, Chủ tịch HoREA vẫn đánh giá việc siết chặt phát hành trái phiếu doanh nghiệp là cần thiết để việc phát hành trái phiếu riêng lẻ đúng theo quy định.
Nguồn vốn thứ ba là vốn FDI. Nguồn vốn này đang có xu hướng tăng lên, đặc biệt ở các tỉnh có BĐS công nghiệp phát triển như Bình Dương…
Cuối cùng, nguồn vốn từ khách hàng là nguồn vốn tốt nhất, hiệu quả nhất mà nhà đầu tư không chịu áp lực lãi vay. Có nguồn vốn này sẽ giải quyết được nợ tín dụng, nợ trái phiếu và tạo ra doanh thu lợi nhuận cho doanh nghiệp. Tuy nhiên để có được dòng vốn này, doanh nghiệp phải triển khai dự án đúng hẹn. Thực tế cho thấy, việc triển khai dự án hiện nay gặp không ít vướng mắc.
Trên thực tế, người mua BĐS hiện nay đang gặp khó trong tiếp cận vốn vay, nhất là vay mua nhà ở xã hội chỉ có thể tiếp cận từ ngân hàng chính sách. Việc khó tiếp cận vốn vay mua nhà ở xã hội khiến nhiều người phải vay ngân hàng thương mại.
Ông Lê Hoàng Châu cho biết, Chính phủ vừa giải ngân gói hỗ trợ phục hồi kinh tế 350.000 tỷ, bao gồm gói 15.000 tỷ hỗ trợ cho nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc giải ngân nguồn vốn này hiện còn triển khai rất chậm. Nếu không giải quyết tốt nguồn vốn mồi này sẽ không phát huy được hiệu quả.
Hiện vướng mắc lớn nhất của thị trường BĐS là thể chế pháp luật. Theo đó, ông Chủ tịch HoREA đề xuất “Năm 2023, cần xem xét sửa đổi luật đất đai, nhà ở để tạo ra hành lang pháp lý”. Ngoài ra, nếu tháo gỡ được thể chế pháp luật thì thị trường mới phát triển ổn định và bền vững, dòng tiền luân chuyển được trong nền kinh tế và thị trường BĐS.
Thị trường có đa dạng nguồn cung nhà ở, từ đó giải quyết bài toán nhà ở cho số đông người dân. Tạo điều kiện cho những người yếu thế tiếp cận được nhà ở xã hội. Ngoài ra, vẫn cần đẩy mạnh phát triển được phân khúc BĐS cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng.
Nhà đầu tư nước ngoài sẽ không rút vốn khỏi thị trường
Dự báo về dòng tiền vào bất động sản Việt Nam có bị ảnh hưởng trong thời gian tới, Ts. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, có hai nhóm vấn đề để nhận định. Thứ nhất, đối với các nhà đầu tư vào thị trường Việt Nam, cấu trúc dòng tiền đi vào thị trường Việt Nam như sau. Giả sử ở nước ngoài, nhà đầu tư có thể lập một công ty, từ công ty này có thể bơm tiền về công ty trong nước và thực hiện việc tư. Khi rủi ro kinh tế, đơn cử như lạm phát, họ sẽ bán doanh nghiệp ở nước ngoài để tránh lạm phát. Họ sử dụng cấu trúc gọi là “thiên đường thuế”, để tránh thuế, hoặc hiệp định thuế giữa các quốc gia để cấu trúc nguồn vốn. Nhà đầu tư có thể bán doanh nghiệp ở Việt Nam hoặc nước ngoài.
Đó là lý do vì sao có những doanh nghiệp FDI ở Việt Nam bị truy thu thuế, đó là cách mà chúng ta hạn chế được tình trạng trốn thuế này. Nói chung, nhà đầu tư nước ngoài nhìn vào luật thuế ở Việt Nam để cơ cấu lại nguồn vốn, làm sao tối ưu hoá nguồn vốn của họ. Đó là cách họ tránh rủi ro tại những quốc gia mà họ đầu tư. Trên thế giới, câu chuyện này là bình thường.
Ts. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam dự báo về dòng tiền vào bất động sản Việt Nam (ngoài cùng bên trái).
Theo Giám đốc cấp cao Savills, thị trường mới nổi ở Việt Nam được họ áp dụng rất nhiều. Về câu chuyện liệu họ có rút khỏi đầu tư, ở các nước, chi phí tài chính chỉ chiếm 1-2%. Đối với những dự án tạo ra dòng tiền ổn định, ví dụ một toà nhà, suất sinh lời, lợi nhuận sau vốn khoảng 6-7% thì so với chi phí tài chính chỉ chiếm 1-2%, họ có lời hơn 4%.
Cách thức của nhà đầu tư là mua 1 dự án đã hoạt động, khoảng 6,7 năm sau họ chuyển nhượng. Như vậy, với một thị trường nhỏ như Việt Nam, nhưng biên độ lợi nhuận hấp dẫn so với chi phí tài chính, so với rủi ro lạm phát, thì thị trường Việt Nam vẫn là điểm nóng để các nhà đầu tư tham gia nhưng cơ hội không nhiều. Hầu hết các dự án bất động nhà ở do nhà đầu tư Việt Nam “cầm trịch”. Còn các nhóm bất động sản công nghiệp, du lịch, dịch vụ, … các nhà đầu tư trong nước không mặn mà bởi thời gian hoàn vốn rất lâu.
“Do đó, việc rút khỏi đầu tư khỏi Việt Nam do lạm phát tôi cho là khó. Họ không đầu tư chỉ là do không có dự án sạch, dự án phát triển. Còn trong thời gian vừa qua, khi làm việc với các nhà đầu tư, tôi thấy rằng, họ tập trung vào để có dòng tiền nhanh thông qua việc mua bán sáp nhập các dự án văn phòng trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ, khu công nghiệp.
Cách thức cụ thể là họ mua lại 1 dự án khu công nghiệp lớn mà chủ đầu tư đã cho thuê, lấp đầy, thì đây là cách họ tiếp cận thị trường Việt Nam. Ít khi tôi thấy nhà đầu tư cho rằng thị trường Việt Nam không còn cơ hội nữa. Đến thời điểm bây giờ bất động sản Việt Nam vẫn là nồi lẩu ngon cho các nhà đầu tư ở trong và ngoài nước. ” ông Khương nhận định.
Hồng Quang