Phát triển nguồn cung nhà ở "vừa túi tiền", có giá cả phải chăng từ lâu được nhắc đến khá nhiều, tuy nhiên câu chuyện này vẫn gặp nhiều thách thức. Trong bối cảnh đó, việc thúc đẩy phát triển nhà ở theo hướng ra khu vực ngoại ô được coi là giải pháp tối ưu trong bối cảnh hiện nay.
Thúc đẩy phát triển nhà ở theo hướng ra khu vực ngoại ô được coi là giải pháp tối ưu trong bối cảnh hiện nay. Ảnh: VGP/ Toàn Thắng
Cung chung cư đang cải thiện, cung nhà ở sụt giảm
Tại báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội, đại diện công ty tư vấn đầu tư bất động sản CBRE tại Hà Nội, cho biết tỷ lệ hấp thụ chung cư tại Hà Nội từ đầu năm đến nay khá khả quan nhưng nguồn cung vẫn còn hạn chế; phần lớn nguồn cung mới tập trung ra hàng vào cuối quý I/2024.
Theo CBRE, từ đầu năm đến nay, thị trường tiếp tục ghi nhận nguồn cung nhà ở vẫn hạn chế trên các địa bàn trọng điểm là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Cụ thể, nguồn cung mới tại Hà Nội tập trung chủ yếu từ các dự án chung cư cao cấp ở phía Tây, đạt tổng cộng hơn 2.300 căn hộ chung cư và 30 căn nhà ở thấp tầng ghi nhận mở bán mới trong quý I.
Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm 2023, lượng nguồn cung căn hộ bán mới tại Hà Nội trong quý I/2024 đã tăng thêm 11%. Con số này vẫn chưa phục hồi về lại mức 3.000 - 4.000 căn mở bán mới trong quý đầu tiên của các năm 2021 và 2022 trước đó.
Trong khi, ở phân khúc nhà ở lại sụt giảm nhiều. theo nhìn nhận của Savills Việt Nam, nhìn chung, tính thanh khoản thấp và thị trường nhà ở sơ cấp bị tê liệt. Ở cả hai thành phố lớn Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh, nhu cầu tự nhiên hàng năm là khoảng 50.000 ngôi nhà. “Đây là kết quả của nhập cư, ra riêng ở những người trưởng thành và số người trung bình trong một nhà giảm. Con số này đã không được đáp ứng trong một thời gian, dẫn đến nhu cầu bị dồn nén", Giám đốc điều hành Savills Việt Nam thông tin.
Mặt khác, quỹ đất để phát triển nhà ở tại cả hai thành phố ngày càng khan hiếm và do đó đắt đỏ hơn, có nghĩa là chủ đầu tư phải theo đuổi mức giá bán cao hơn để có thể đạt được lợi nhuận. Cùng với đó, sự chậm trễ của thủ tục hành chính đồng nghĩa với việc chỉ những dự án đã được phê duyệt mới được phát triển và đưa ra thị trường.
Nguồn cung trong tương lai cũng giảm mạnh trên mọi phân khúc, tuy nhiên có thể thấy rằng trong ngắn hạn sẽ có nhiều sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp hơn ở Tp. Hồ Chí Minh và nguồn cung sản phẩm nhà ở vừa túi tiền đang được hình thành trong vòng hai năm tới. Tại Hà Nội, phân khúc nhà ở hạng B vẫn được ưa chuộng.
Theo các chuyên gia của Savills Việt Nam, điều này xuất phát từ "hiệu ứng tài sản" đang diễn ra trên toàn bộ dân số với thu nhập ngày càng tăng và vốn tăng trưởng lớn. Điều này thể hiện sức mua ngày càng tốt hơn. Đáp ứng nhu cầu này, các chủ đầu tư có thể đưa ra giá bán cao hơn cho các sản phẩm chất lượng tốt hơn.
Về phía khách hàng, bà Đỗ Thị Thu Giang, cho biết: Quá trình sở hữu nhà và tích luỹ tài chính thường bắt đầu từ các căn hộ nhỏ giá cả phải chăng, sau đó khi gia đình tích luỹ được tài sản, họ sẽ chuyển đến các căn hộ lớn hơn. Việc mua nhà tại các vị trí tốt thường không khả thi đối với người mua nhà lần đầu. Tuy nhiên, việc cung cấp hạ tầng giúp giảm thời gian di chuyển và mở ra nhiều sự lựa chọn hơn ở các vùng lân cận, giải quyết được vấn đề về giá cả phải chăng. Hạ tầng vẫn là đòn bẩy quan trọng nhất trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở.
Cung nhà ở vừa túi tiền đang hình thành
Tình trạng thiếu nhà ở giá vừa túi tiền ở các thành phố lớn là vấn đề không thể phủ nhận. Tuy nhiên, điều này là hợp lý, bởi nó không phải là lựa chọn tiềm năng cho các chủ đầu tư cũng như không phù hợp với người mua nhà lần đầu. Nhà ở vừa túi tiền có sẵn tại các khu vực vệ tinh và khi hạ tầng được cải thiện, khoảng cách từ các khu vực này đến trung tâm thành phố sẽ được "kéo gần lại".
Dù vấn đề phát triển nhà ở giá cả phải chăng ở Việt Nam được nhắc đến rất nhiều trong thời gian qua, nhưng để hiện thức hoá nó vẫn còn là khoảng cách lớn. Trước thực trạng này, các chuyên gia tại Savills Việt Nam nhận định, rằng phát triển nhà ở theo hướng ra khu vực ngoại ô sẽ giúp các chủ đầu tư tiếp cận được nguồn đất giá thấp hơn, từ đó có thể phát triển nhà ở có giá cả phải chăng hơn, do chi phí đất thấp hơn.
Chia sẻ với báo chí mới đây, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ tư vấn Savills Việt Nam, cho hay việc phát triển cơ sở hạ tầng kéo các khu vực ngoại ô "lại gần" với trung tâm thành phố hơn, giúp làm giảm thời gian di chuyển. Điều này được nhận thấy rõ ràng nhất với mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng (TODs) như hệ thống metro, tạo điều kiện cho phát triển quy mô lớn và mật độ dân cư cao dọc theo tuyến đường, việc đi lại từ các khu vực ngoại ô trở nên hiệu quả hơn.
Theo Savills Việt Nam, chi tiêu của Chính phủ cho cơ sở hạ tầng chiếm đến 6% của GDP, đây là một con số đầy tham vọng. Việc giải ngân được thực hiện trên nhiều loại hình khác nhau bao gồm đường bộ, cầu, sân bay, bến cảng và đường sắt. Cùng với đó, Luật Đất đai 2024 sẽ đẩy nhanh tiến độ phát triển hạ tầng thông qua việc áp dụng các khung giá thị trường. Đặc biệt, nhiều dự án hạ tầng này đang cải thiện tính kết nối thông qua các đường bộ, cao tốc, cầu và đường vành đai. Điều này giúp kết nối các khu vực ngoại ô với trung tâm thành phố, cung cấp cơ sở hạ tầng và tiện ích cho cư dân một cách hiệu quả hơn.
Phân tích thêm về vấn đề này, Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, ông Troy Griffiths, cho hay đây là lúc bối cảnh trở nên rõ ràng hơn. Về mặt địa hình, Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh không có những phân tách một cách rõ ràng giữa các khu vực đô thị kề nhau. Các tỉnh lân cận đang được kéo gần hơn vào các thành phố lớn, giúp các thành phố này tiếp tục được mở rộng không gian phát triển. Với việc cung cấp hạ tầng, thời gian di chuyển giảm đi, giúp các khu vực ngoại ô dễ dàng tiếp cận trung tâm của các thành phố.
Nhờ đó, có thể tạo ra nhiều nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hơn vì các chủ đầu tư có thể tiếp cận được nguồn đất giá rẻ hơn. Mức giá của các tỉnh lân cận thấp hơn đáng kể và phù hợp với túi tiền hơn so với các thành phố "trung tâm". Bình Dương và Bắc Ninh là minh chứng rõ ràng cho điều này, cả hai đều có mức giá trung bình khoảng 1.500 USD/m2 nhà ở (căn hộ), là mức giá "phải chăng".
Minh Đức