Khó giải tỏa, chưa đảm bảo hài hòa lợi ích của người dân và chủ đầu tư, những vướng mắc về cơ chế chính là nguyên nhân khiến việc cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội kéo dài.
Vẫn là câu chuyện bồi thường
Qua số liệu thống kê, hiện nay Hà Nội có khoảng 250.000 người đang sống trong 1.570 nhà chung cư xuống cấp. Theo Sở Xây dựng, ngoài nhà C8 Giảng Võ, 5 chung cư cấp độ D nguy cơ sụp đổ vẫn còn người dân sinh sống.
Cụ thể nhà 51 Huỳnh Thúc Kháng còn 4 hộ; tập thể Bộ Tư pháp (đơn nguyên 1, 3) còn 2 hộ; nhà A phường Ngọc Khánh (đơn nguyên 1) còn 20 hộ; nhà G6 phường Thành Công (đơn nguyên 1, 2) 28 hộ; nhà 148-150 Sơn Tây còn 3 hộ.
Các chung cư trên đều được xây dựng từ năm 1960 đến 1999, số ít trước 1954, cao từ 3 đến 6 tầng, diện tích dưới 30 m2. Do được đưa vào sử dụng đã lâu, nhiều chung cư xuống cấp nghiêm trọng, ngập úng, không có hệ thống phòng cháy chữa cháy, không có diện tích dành cho đỗ xe...
Việc cải tạo được Hà Nội đặt ra từ hơn 20 năm trước, mục tiêu đến năm 2015 sẽ “xóa” toàn bộ. Tuy nhiên, đến nay mới có 19 chung cư cũ được cải tạo và đưa vào sử dụng; 14 dự án đang triển khai.
Để thúc tiến độ, năm 5 trước thành phố thí điểm xã hội hóa quy hoạch chung cư cũ. 19 nhà đầu tư đã đăng ký nghiên cứu cải tạo 30 khu chung cư. Nhưng đến nay, tiến độ mới dừng ở các bản báo cáo lần 1, lần 2. Ba khu chung cư nhà đầu tư đã xin rút là khu Tân Mai, Đường sắt và Xí nghiệp xây lắp 24.
Qua số liệu thống kê, hiện nay Hà Nội có khoảng 250.000 người đang sống trong 1.570 nhà chung cư xuống cấp.
Gần đây nhất ngày 23/9/2021, HĐND TP Hà Nội đã thông qua nghị quyết về đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Giai đoạn 2021-2025, thành phố lên kế hoạch cải tạo 10 khu chung cư cũ, bao gồm 4 khu nhà cấp D có nguy cơ sụp đổ, phải di dời khẩn cấp người dân là Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, Bộ Tư Pháp; và 6 khu có tính khả thi để cải tạo là Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân.
Qua tìm hiểu thực tế của phóng viên, người dân sống tại các khu tập thể xuống cấp đều có mong muốn được di dời đến nơi ở mới càng sớm càng tốt nhưng cũng không ít người chưa đồng thuận với phương án bồi thường.
Nguyên nhân là do người dân ở các chung cư cũ này không biết đi đâu ngoài cố liều bám trụ. Bởi thực tế, khả năng kinh tế của các hộ gia đình trong khu tập thể thường không đồng đều, nhiều hộ kinh tế khá khó khăn; suy nghĩ còn hạn hẹp, họ luôn muốn chỗ ở được cải tạo khang trang, rộng rãi hơn nhưng lại phải... miễn phí.
Trong khi đó, để có được một căn hộ mới thì người dân phải bù thêm một khoản tiền lớn so với thu nhập trung bình của họ. Chẳng hạn, một căn hộ 8m2, sau khi đền bù với tỷ lệ 1,4 thì diện tích căn hộ mới người dân nhận được sẽ là khoảng 11m2. Nhưng căn hộ chung cư mới có căn nhỏ nhất cũng đã là 40m2. Nếu người dân muốn chuyển về đây sinh sống sẽ phải bỏ ra khoảng 1 tỷ đồng để mua thêm khoảng 30m2 nữa...
Tuy nhiên, hầu hết người dân ở các khu chung cư cũ là cán bộ về hưu hoặc người có thu nhập thấp nên việc xoay xở khoản tiền đó (khoảng hơn 30 triệu đồng/m2) cũng là một khó khăn với họ khiến họ không thể di dời...
Mặt khác, khi quy định về việc chỉ cần 2/3 cư dân đồng ý là có thể thu hồi mặt bằng nhưng với quy định mới (Nghị định số 101/2015/NĐ-CP và khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở 2014) thì tất cả đều dựa vào sự hợp tác và đồng ý của người dân.
Điều này đã gây khó khăn cho việc triển khai. Số lượng chung cư cần cải tạo, xây dựng lớn; ngân sách nhà nước hạn chế nên phương thức xã hội hóa, kêu gọi doanh nghiệp đầu tư là phương án khả thi.
Tuy nhiên, trong khu vực nội đô, công trình bị giới hạn chiều cao, số tầng nên khi tiếp cận, các nhà đầu tư nhận thấy khó cân đối tài chính. Ngoài ra, nơi ở tái định cư cũng như phương án đền bù khó nhận được sự đồng thuận của 100% hộ dân...
Cần hài hòa lợi ích
Theo Sở Xây dựng Hà Nội, công tác cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội rất phức tạp và khó khăn với số lượng lớn (1.579 chung cư cũ), đặc biệt phải gắn công tác cải tạo chung cư cũ với yêu cầu về an toàn nơi ở cho người dân, công tác quy hoạch, sự đồng thuận của người dân và việc tham gia của doanh nghiệp vào công tác này.
Mới đây, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, Hoàng Cao Thắng thừa nhận với báo chí, việc cải tạo, nâng cấp, chỉnh trang các khu chung cư cũ trong nội thành chậm và còn rất nhiều vướng mắc về cơ chế, chính sách (trước khi có Nghị định số 69/2021/NĐ-CP).
Đặc biệt, năng lực của một số chủ đầu tư, nhà đầu tư, nhà thầy, tư vấn ở một số dự án còn hạn chế, chưa đáp ứng được yêu cầu. Mặt khác, các chủ đầu tư không muốn tham gia do hiệu quả đầu tư, kinh doanh thấp (phải đảp ứng yêu cầu về chiều cao công trình, mật độ xây dựng, mật độ dân cư).
“Chính sách hỗ trợ tạm cư, tái định cư tại chỗ còn chưa được áp dụng thống nhất. Công tác rà soát, đánh giá, lập danh mục khu chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp để công bố thu hút đầu tư còn chậm” – Ông Hoàng Cao Thắng cho biết.
Khi hài hòa được lợi ích giữa người dân và chủ đầu tư thì bài toán chung cư cũ mới được giải.
Trong buổi Hội thảo "Giải pháp cải tạo chung cư cũ và quản lý, vận hành nhà chung cư" do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội tổ chức, đã có rất nhiều ý kiến góp ý. Tuy nhiên điểm nổi bật mà mà Hội thảo đưa ra chính là phải “giải được bài toán hài hòa lợi ích 3 bên: Người dân – chủ đầu tư – cơ quan quản lý Nhà nước”.
Thực tế, hầu hết các chung cư cũ tại Việt Nam chỗ nào cũng cơi nới, trong khi bê tông có tuổi thọ, bị ảnh hưởng chất lượng theo thời gian. Để cải tạo chung cư cũ, chúng ta ưu tiên bảo vệ tính mạng con người hay quyền lợi người dân? Nếu cứ bàn về quyền lợi thì câu chuyện sẽ còn rất dài và không có hồi kết. Trong khi đó ở một số nước, tòa nhà quá hạn sử dụng, không bảo đảm an toàn tính mạng cho người dân là không được sử dụng nữa, chứ đừng nói đến chuyện vẫn đem ra mua bán.
Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, Nguyễn Hữu Cường đưa ra quan điểm, cơ quan quản lý nhà nước cần xác định rõ các chỉ tiêu, giải pháp về kiến trúc, cơ sở hạ tầng, diện tích sử dụng; có cơ chế thỏa đáng để huy động nguồn lực xã hội hóa đầu tư, cải tạo chung cư cũ.
Về phía chủ đầu tư, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư và phát triển G6 (Tập đoàn G6) Nguyễn Anh Quê cho rằng, nếu không sửa đổi quy định, vẫn tiếp tục để chủ đầu tư thỏa thuận với người dân, 100% chủ sở hữu, sử dụng đồng thuận mới được cải tạo thì rất khó triển khai.
"Có những chung cư chúng tôi để hệ số đền bù gấp 2 lần, nhưng người dân vẫn không đồng thuận. kiến nghị cần giảm tỷ lệ đồng thuận của cư dân để phá dỡ, cải tạo chung cư cũ đã được kiểm định xếp ở mức độ nguy hiểm nhóm B, C. Vai trò của chính quyền cần được thể hiện rõ ràng hơn. Việc kiểm định cần nhanh hơn, có chỉ tiêu chi tiết và cơ chế hỗ trợ nhà đầu tư đối với những chung cư trong ngõ, quy hoạch thấp tầng." – Đại diện của Tập đoàn G6 cho hay.
Với những động thái mới đầy quyết tâm của TP. Hà Nội trong thời gian gần đây, cùng với sự chung tay của các sở ngành, các doanh nghiệp và người dân, hy vọng số phận những khu chung cư cũ sẽ có những "chuyện mới".
Quang Anh - Đinh Hiệu