Cấm vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai: NHNN và các chuyên gia nói gì?

Thông tư số 22/2023 của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực từ tháng 7 đến 2024, quy định cấm người dân vay tiền ngân hàng để mua nhà ở hình thành trong tương lai và thế chấp bằng chính căn nhà đó. Tuy nhiên, Ngân hàng Nhà nước khẳng định Thông tư 22 không hạn chế quyền mua loại hình bất động sản này.

NHNN không cấm vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai?

Ngân hàng Nhà nước gần đây ban hành Thông tư 22, sửa đổi bổ sung một số quy định về tỷ lệ an toàn vốn với ngân hàng, có hiệu lực từ tháng 7 năm nay.

Thông tư mới giảm hệ số rủi ro khi cho vay mục đích mua nhà ở xã hội so với vay mua bất động sản, nhà ở khác. Theo đó, các khoản cho vay mua nhà ở xã hội sẽ được xếp hệ số rủi ro thấp hơn khi tính tỷ lệ an toàn vốn cho nhà băng. Động thái này nhằm tạo dư địa và khuyến khích giới nhà băng giải ngân cho các mục đích vay mua nhà ở xã hội theo chính sách, dự án của Chính phủ.

Bên cạnh đó, Thông tư 22 cũng giảm hệ số rủi ro với hình thức cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản khu công nghiệp từ 200% xuống 160%. Các khoản vay phục vụ mục đích phát triển nông nghiệp, nông thôn đồng thời cũng được áp dụng hệ số rủi ro ở là 50%.

Còn các quy định về cho vay mua bất động sản và nhà ở khác, Ngân hàng Nhà nước khẳng định không thay đổi so với trước đây.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, Thông tư số 22/2023 của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực từ tháng 7 đến 2024, quy định cấm người dân vay tiền ngân hàng để mua nhà ở hình thành trong tương lai và thế chấp bằng chính căn nhà đó. Quy định này nhằm giảm rủi ro trong hệ thống tín dụng, đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng của các tổ chức tài chính nói chung.

Một số điểm quan trọng của quy định mới bao gồm việc người dân chỉ được vay mua nhà đã hoàn thành để bàn giao, không thể vay nhằm mục đích mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai và thế chấp bằng chính căn nhà đó.

Trước những lo ngại, Ngân hàng Nhà nước cho biết, Thông tư 22 không thay đổi quy định với cho vay loại nhà này, cũng như không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo các quy định hiện hành, cho vay để mua, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án hình thành từ khoản vay, được định nghĩa là cho vay đảm bảo bằng bất động sản.

Còn khoản cho vay được định nghĩa là cho vay thế chấp nhà phải đáp ứng các điều kiện như nguồn tiền trả nợ không phải từ tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản vay, nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán, nhà hình thành từ khoản cho vay phải được định giá độc lập...

Theo quy định hiện hành, khoản cho vay mua bất động sản, nhà ở và thế chấp bằng chính tài sản hình thành trong tương lai áp dụng hệ số rủi ro từ 30% đến 120% phụ thuộc vào tỷ lệ bảo đảm (LTV) được tính bằng tỷ lệ số dư khoản cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm, trường hợp không có thông tin về tỷ lệ LTV hệ số rủi ro 150%.

Cùng với đó, Ngân hàng Nhà nước và hệ thống ngân hàng luôn tạo điều kiện thuận lợi hỗ trợ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản phát triển lành mạnh bền vững. Chính vì vậy, quy mô dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tăng đều qua các năm và đến nay đạt trên 2,7 triệu tỷ đồng, chiếm 21,63% tổng dư nợ nền kinh tế.

Như tại Thông tư 06/2023/TT-NHNN không cấm cho vay thực hiện dự án bất động sản, Ngân hàng Nhà nước chỉ quy định tổ chức tín dụng không được cho khách hàng vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật; trong đó, có Luật Kinh doanh bất động sản...

Theo đó, quy định này trên cơ sở kiến nghị của thanh tra với mục đích nâng cao hiệu quả và an toàn của hệ thống tổ chức tín dụng; hạn chế và tiến tới xóa bỏ tình trạng sở hữu chéo, tập trung vốn cho vay đối với các dự án trong cùng hệ sinh thái, che giấu tình trạng đào nợ, qua đó góp phần đảm bảo an ninh kinh tế. Đồng thời, góp phần hỗ trợ chủ đầu tư dự án bất động sản tuân thủ quy định của pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản; tạo cơ sở cho thị trường bất động sản an toàn, bền vững, bảo vệ các nhà đầu tư cá nhân mua bất động sản, nhà ở.

Ngoài quy định nêu trên, Thông tư 06/2023/TT-NHNN đã có nhiều bước tiến lớn so với Thông tư số 39/2016/TT-NHNN trước đó thông qua việc loại bỏ một số hạn chế và mở ra nhiều quy định mới, tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho khách hàng tiếp cận vốn vay ngân hàng. Đặc biệt, Thông tư 06/2023/TT-NHNN đã bắt kịp xu hướng hoạt động ngân hàng; cho vay khách hàng hướng tới số hóa thông qua các phương tiện điện tử, nâng cao hiệu quả hoạt động của tổ chức tín dụng và tiết kiệm chi phí giao dịch cho nền kinh tế.

Ngân hàng Nhà nước còn bổ sung quy định: tổ chức tín dụng được cho khách hàng vay để trả nợ khoản vay tại tổ chức tín dụng khác, áp dụng cho hoạt động tiêu dùng; trong đó có nhu cầu mua nhà...

Đại diện Ngân hàng Nhà nước đánh giá, tác động này rất lớn, tạo điều kiện cho khách hàng; trong đó vay mua nhà ở, bất động sản vay với mức lãi suất thấp hơn, dịch vụ tốt hơn và gia tăng quyền lợi khác trong hoạt động đi vay vốn. Với những điểm thay đổi này, khách hàng vay vốn; trong đó có khách hàng hoạt động trong lĩnh vực bất động sản được hưởng lợi từ Thông tư 06/2023/TT-NHNN mang lại.

Tuy nhiên sau khi Thông tư 06/2023/TT-NHNN được ban hành và có hiệu lực từ ngày 1/9 tới đây, Ngân hàng Nhà nước sẽ theo sát diễn biến của thị trường cũng như là phản hồi của các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp và các hiệp hội ngành nghề để Ngân hàng Nhà nước xem xét; cần thiết sẽ chỉnh sửa, bổ sung nhằm đảm bảo hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng luôn an toàn, lành mạnh và không có những rủi ro phát sinh. Từ đó, đảm bảo Thông tư 06/2023/TT-NHNN đi vào cuộc sống và vận hành tốt, đáp ứng tối đa các nhu cầu vay vốn của người dân và doanh nghiệp; trong đó, có lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Có cần sửa đổi thông tư?

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản về việc Ngân hàng Nhà nước khẳng định không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong Thông tư số 22/2023/TT-NHNN (sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 41/2016/TT-NHNN).

Theo đó, HoREA cho rằng dù bước đầu đã giúp cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai yên tâm hơn nhưng “vướng mắc pháp lý” của Thông tư 22 vẫn còn đó.

Cụ thể: Điểm a khoản 11 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN) chỉ đưa ra quy định áp dụng đối với trường hợp nhà ở thương mại “đã được hoàn thành để bàn giao”, tức là nhà ở thương mại “có sẵn” nhưng chưa bao gồm trường hợp vay tín dụng để mua nhà ở thương mại “chưa được hoàn thành để bàn giao”, tức là nhà ở thương mại “hình thành trong tương lai”.

Theo HoREA, khái niệm “nhà đã được hoàn thành để bàn giao” không thể được diễn giải là bao gồm cả “nhà ở hình thành trong tương lai” để được các ngân hàng thương mại chấp nhận làm tài sản thế chấp vay vốn để mua chính căn nhà đó.

Hơn nữa, thông báo của Ngân hàng Nhà nước xác nhận “Thông tư 41/2016/TT-NHNN quy định về tỷ lệ an toàn vốn của NHTM, chi nhánh NHNNg, không phải là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ cấp tín dụng của TCTD”.

Nhưng trên thực tế thì trong Thông tư 41 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN) lại chứa quy phạm pháp luật không liên quan đến “quy định về tỷ lệ an toàn vốn của NHTM, chi nhánh NHNNg”, mà lại liên quan đến “nghiệp vụ cấp tín dụng của TCTD”.

Cụ thể khoản 11 Điều 2 quy định về “khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà đáp ứng các điều kiện”, tương tự quy định tại các thông tư của NHNN “hướng dẫn nghiệp vụ cấp tín dụng của TCTD”.

"Hiệp hội nhận thấy, nếu Thông tư 41 chỉ quy định “về tỷ lệ an toàn vốn của NHTM, chi nhánh NHNNg” thì không cần thiết phải có quy phạm pháp luật quy định về “các điều kiện” của “khoản cho vay thế chấp nhà là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà” tại khoản 11 Điều 2 vì đã có các thông tư của Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn nghiệp vụ cấp tín dụng của TCTD”, văn bản của HoREA đặt vấn đề.

Ngoài ra theo HoREA, văn bản “Một số thông tin liên quan đến quy định về tỉ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài” mới đây của Ngân hàng Nhà nước không phải là “văn bản quy phạm pháp luật” như các thông tư nên chỉ có giá trị về cung cấp thông tin.

Trong khi đó, các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải căn cứ vào Luật các tổ chức tín dụng và Thông tư của NHNN để thực hiện nghiệp vụ cấp tín dụng.

HoREA cho rằng, trước khi Thông tư số 22/2023/TT-NHNN có hiệu lực từ ngày 1/7/2024, cần sớm được sửa đổi, bổ sung để hỗ trợ thị trường bất động sản trong tiến trình phục hồi và phát triển minh bạch, an toàn, lành mạnh, bền vững. Đồng thời tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng thực hiện việc xét duyệt cho cá nhân vay tín dụng để mua “nhà ở thương mại hình thành trong tương lai” được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó.

Nhiều chuyên gia khác cũng đồng tình cho rằng Ngân hàng Nhà nước cần sửa đổi thông tư nhằm mang tính pháp lý rõ ràng, minh bạch thay vì chỉ thông báo thông tin, phản hồi ý kiến của dư luận.

TS. Lê Đăng Doanh, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cho rằng, việc vay và cho vay cần tuân thủ theo luật tín dụng và Ngân hàng Nhà nước nên có hướng dẫn rõ ràng bằng văn bản. Trước khi thông tư được ban hành, hướng dẫn đó nên đưa ra để các bên liên quan có thể tham gia ý kiến nhằm tránh hiểu lầm, tranh luận không đáng có.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nêu quan điểm, việc không cấm cho vay mua nhà ở hình thành trong tương lai là cần thiết. Tuy nhiên, Ngân hàng Nhà nước chưa có văn bản mang giá trị pháp lý về vấn đề này thì đòi hỏi các ngân hàng thương mại phải nâng cao năng lực thẩm định, tự thẩm định của mình để đưa ra quyết định.

Hồng Quang