Trên thực tế, nhiều dự án chung cư gắn mác "cao cấp", "siêu sang" để huy động vốn, bán căn hộ. Theo đó, cần quy có quy định bắt buộc chủ đầu tư đăng ký xếp hạng chung cư theo tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng và công bố trước khi họ huy động vốn, mở bán.
Phân hạng chung cư trên tiêu chí nào?
Hiện nay, trên thị trường các đơn vị phần lớn phân hạng chung cư theo giá bán. Chẳng hạn, chung cư cao cấp hay hạng A từ 60 đến 100 triệu đồng một m2, trung cấp (hay hạng B) 45-60 triệu đồng mỗi m2, còn căn hộ bình dân 20-30 triệu đồng một m2. Song, thực tế vừa qua có căn hộ hạng C tại các thành phố lớn được rao bán lên tới 60 triệu đồng một m2.
Tuy nhiên, Chính phủ đã ban hành Nghị định 95/2024/NĐ-CP (Nghị định 95) quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023, trong đó có quy định về việc phân hạng chung cư.
Nhà chung cư được phân làm 03 hạng theo thứ tự hạng 1, 2 và 3.
Cụ thể, từ 01/8/2024, nhà chung cư được phân làm 03 hạng theo thứ tự hạng 1, 2 và 3. Chung cư được xếp hạng dựa trên 08 tiêu chí bắt buộc, gồm: vị trí, tiện ích, chỗ đỗ xe, sảnh - hành lang, thang máy, cấp điện, căn hộ và nhóm các tiêu chí theo quy chuẩn xây dựng.
Về tiêu chí phân biệt chung cư hạng 1 (cao nhất): cần đáp ứng thêm điều kiện về khoảng cách đến công viên hoặc khu vui chơi giải trí. Đồng thời, trong khuôn viên chung cư hạng này phải có khu dịch vụ giáo dục hoặc y tế thể thao, thang máy chở hàng riêng...
Riêng về chỗ đỗ xe, cứ 02 căn hộ tại dự án hạng 1 cần có tối thiểu 01 chỗ đỗ ôtô (slot) với diện tích tiêu chuẩn 25 m2 (tính theo quy chuẩn của Bộ Xây dựng năm 2021). Chung cư xếp hạng 1 phải có trụ sạc cho xe điện.
Chung cư hạng 2: cứ 04 căn hộ cần tối thiểu 01 chỗ đỗ (diện tích tiêu chuẩn 25 m2). Mức này tương đương quy chuẩn chung từ năm 2021 của Bộ Xây dựng.
Chung cư hạng 3, mỗi 100 m2 diện tích sử dụng có 01 slot để xe.
Với tiêu chí tiện ích trong khuôn viên: cả 3 hạng chung cư đều phải có không gian sinh hoạt cộng đồng. Chung cư hạng 2 cần thêm khu vui chơi trẻ em, trung tâm thương mại hoặc siêu thị. Với chung cư hạng 1, ngoài 3 tiện ích vừa kể, còn cần thêm bể bơi, khu dịch vụ giáo dục hoặc y tế hoặc thể thao.
Ngoài ra, còn có 05 tiêu chí bổ sung về: công trình xanh, năng lượng hiệu quả, nhà ở thông minh, dịch vụ quản lý vận hành, môi trường... sẽ được áp tiêu chí cho các hạng chung cư.
Cũng theo Nghị định 95, dựa trên điều kiện bắt buộc chung, các tổ chức có chuyên môn trong lĩnh vực xây dựng, nhà ở sẽ ban hành các tiêu chí cụ thể và bổ sung (nếu có) để xác định, phân hạng với từng nhà chung cư.
Nghị định cũng yêu cầu việc công bố thông tin, quảng cáo liên quan đến hạng nhà chung cư khi kinh doanh căn hộ phải đúng với nội dung đã được phân hạng.
Tuy nhiên, Nghị định 95 lại không bắt buộc khi quy định “Chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà chung cư (bao gồm nhà chung cư thương mại, nhà chung cư xã hội, nhà chung cư để phục vụ tái định cư, nhà chung cư làm nhà ở công vụ) nếu có nhu cầu thì thực hiện việc phân hạng nhà chung cư theo quy định”.
Cần phân hạng chung cư trước khi mở bán?
Cần quy có quy định bắt buộc chủ đầu tư đăng ký xếp hạng chung cư theo tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng và công bố trước khi huy động vốn, mở bán…
Về nội dung phân hạng chung cư, cách đây chưa lâu, Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết mục tiêu là phát triển các chung cư có chất lượng, tiện ích sống ngày càng tốt hơn. Đồng thời, theo ông, đây cũng là căn cứ tính chi phí quản lý, vận hành chung cư.
Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, cần khuyến khích các tổ chức trong nước và quốc tế thực hiện bình chọn, trao giải thưởng cho các tòa nhà, chung cư có kiến trúc đẹp, hiện đại, quản trị thông minh, sử dụng năng lượng tiết kiệm, bên cạnh bộ tiêu chuẩn chung của cơ quan quản lý.
Cùng với đó, Bộ Xây dựng nghiên cứu theo hướng đơn giản hóa, không phát sinh thêm thủ tục với nhà đầu tư lập đề xuất dự án xây dựng nhà ở tại giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Bộ Xây dựng cũng cần phân cấp triệt để cho địa phương căn cứ các quy định của pháp luật về đầu tư.
Một trong những mối quan tâm của khách hàng về xác định thứ hạng phân khúc chung cư cũng được làm rõ và minh bạch để giúp người tiêu dùng mua đúng giá trị; tránh tình trạng sản phẩm không tương xứng với giá trị chi trả của khách hàng.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thực tế nhiều dự án chung cư gắn mác cao cấp, siêu sang để huy động vốn, bán căn hộ.
Mới đây, đơn vị tư vấn bất động sản Savills Việt Nam cho rằng hiện nay, căn hộ dưới 03 tỷ đồng được xem là phân khúc bình dân tại TP.HCM, tương đương mức giá 42 triệu đồng/m2.
Thực tế, qua giám sát của Ủy ban Pháp luật thuộc Ủy ban Thường vụ Quốc hội, cho thấy các địa phương thuộc phạm vi giám sát đều không có chung cư nào thực hiện phân hạng và được công nhận hạng.
Tại báo cáo gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội kết quả giám sát chuyên đề “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”, của Ủy ban Pháp luật vào tháng 8/2023, tính đến 30/11/2022, cả nước chỉ có 07 nhà chung cư được phân hạng tại một số tỉnh, gồm Thái Nguyên (03 nhà chung cư), Hà Tĩnh (03 nhà chung cư), An Giang (01 nhà chung cư), còn lại không thực hiện phân hạng và công nhận phân hạng theo quy định.
Thực tế, nhiều trường hợp nhà đầu tư không thực hiện việc phân hạng và công nhận phân hạng nhà chung cư theo quy định mà tự “phong hạng” cho chung cư do mình đầu tư xây dựng bằng những tên gọi gây nhầm lẫn cho người mua, thuê căn hộ chung cư như chung cư cao cấp, chung cư hạng sang, chung cư với tên gọi tiếng nước ngoài.
Theo đó, ông Lê Hoàng Châu đề xuất có quy định bắt buộc chủ đầu tư đăng ký và công bố xếp hạng chung cư theo tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng trước khi mở bán căn hộ.
Đức Hiếu