Trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng cao, những dự án từng lùm xùm về pháp lý, thậm chí chưa có sổ đỏ, lại trở thành lựa chọn của nhiều người mua ở thực. Không ít gia đình chấp nhận gạt bỏ tiêu chí pháp lý, vốn là yếu tố quan trọng hàng đầu để có thể an cư tại Hà Nội.
Căn hộ chưa sổ vẫn tăng giá mạnh
Trên thực tế, nhiều dự án chung cư tại Hà Nội dù chưa có sổ đỏ, từng gặp vấn đề về quản lý vận hành hay chất lượng xây dựng, vẫn ghi nhận giá bán leo thang theo đà chung của thị trường. Chính bởi những “điểm yếu” này, giá bán của chúng chỉ bằng khoảng 2/3 so với các dự án đã đầy đủ pháp lý, song vẫn cao gấp đôi, gấp ba so với vài năm trước.
Tại phường Thanh Xuân, dự án Mỹ Sơn Tower trên đường Nguyễn Huy Tưởng là ví dụ điển hình. Dự án chưa được cấp sổ đỏ, từng xảy ra nhiều vụ cư dân tập trung phản đối do bất cập về an ninh và chất lượng xuống cấp. Thế nhưng, giá bán hiện nay đã tăng mạnh, từ mức 30 triệu đồng/m2 cách đây hơn hai năm, nay lên tới 55–60 triệu đồng/m2.
Tương tự, dự án Golden West trong cùng khu vực, cũng chưa có sổ, đang ghi nhận giá rao bán 58–65 triệu đồng/m2. Trong khi đó, vào năm 2022, mức giá tại đây chỉ khoảng 30 triệu đồng/m2. So sánh cùng khu vực, giá hiện tại của hai dự án này mới bằng khoảng 2/3 so với mặt bằng 90–120 triệu đồng/m2 của những dự án đã có pháp lý rõ ràng ở phường Thanh Xuân.
Nhiều dự án căn hộ chưa có sổ đang tăng giá khá nhanh
Không chỉ khu Thanh Xuân, tại quận Hà Đông, dự án Tháp Doanh nhân do CTCP Đầu tư Xuất nhập khẩu Tây Đô làm chủ đầu tư, quy mô 52 tầng với 270 căn hộ, cũng đang rơi vào tình trạng tương tự. Công trình đã cơ bản hoàn thiện và có hàng trăm hộ dân về ở, song hệ thống PCCC chưa được nghiệm thu, dẫn đến việc cấp sổ đỏ bị đình trệ. Dù vậy, giá căn hộ tại đây vẫn tăng đều: từ 44 triệu đồng/m2 hồi tháng 5/2025 lên gần 50 triệu đồng/m2 hiện nay.
Tại xã Đại Thanh, những căn hộ giao dịch bằng hợp đồng mua bán (chưa có sổ) có giá khoảng 30 triệu đồng/m2, thấp hơn hẳn so với mức 45–50 triệu đồng/m2 của căn đã có sổ. Năm 2022, các căn hộ tại đây chỉ được bán với giá 15–17 triệu đồng/m2. Ở khu đô thị Xa La (Hà Đông), căn hộ có sổ đỏ giao dịch ở mức 50–55 triệu đồng/m2, trong khi căn hộ chưa sổ chỉ khoảng 40 triệu đồng/m2, song con số này cũng đã tăng gấp đôi so với hai năm trước.
Những câu chuyện tương tự tiếp tục diễn ra tại nhiều dự án chưa có sổ ở Hoàng Mai, Nam Từ Liêm, cho thấy mức độ sôi động của phân khúc “nhà chưa sổ” trong bối cảnh giá chung cư tăng cao kỷ lục.
Người mua thực liên tục “xuống tiền”
Theo Báo cáo quý thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá bán trung bình căn hộ Hà Nội đã đạt 75,5 triệu đồng/m², tăng 7,7% so với quý trước. Trong đó, các dự án sơ cấp trên 100 triệu đồng/m2 ngày càng chiếm ưu thế. Điều này khiến nhiều người mua ở thực không còn khả năng tiếp cận những dự án pháp lý minh bạch, buộc phải tìm đến căn hộ chưa sổ như một lựa chọn “hợp túi tiền” hơn.
Anh Phạm Đức Anh, một kỹ sư công nghệ tại Hà Nội, cho biết gia đình vừa đặt cọc mua căn hộ 2 phòng ngủ tại phường Thanh Xuân với giá 3,5 tỷ đồng, dù dự án này chưa được cấp sổ đỏ. “Căn hộ cùng diện tích, cùng khu vực nhưng có sổ thì rẻ nhất cũng 5 tỷ đồng. Chúng tôi phải vay ngân hàng tới 70% giá trị căn hộ và nhận thêm hỗ trợ từ người thân mới đủ tiền. Tôi biết rủi ro pháp lý, nhưng nếu chờ thêm thì giá sẽ tăng nữa, mà tài chính gia đình thì không thể vươn tới,” anh Đức Anh chia sẻ.
Thị trường căn hộ Hà Nội lệch pha cung - cầu khiến người mua không có nhiều lựa chọn
Cùng tâm lý này, chị Nguyễn Thị Lan, một nhân viên kế toán đang thuê trọ tại Đông Ngạc, cho biết vợ chồng chị đang tìm mua căn hộ chưa sổ ở xã Đại Thanh. “Chỉ ở đây chúng tôi mới tìm được căn hộ 2 phòng ngủ với giá chưa đến 2 tỷ đồng. Nếu cố mua căn có sổ thì vượt ngoài khả năng. Chúng tôi chấp nhận bỏ qua yếu tố pháp lý, miễn sao có nhà ở thật sự. Càng chờ, giá càng tăng. Chúng tôi buộc phải chốt trong tháng này, trước tháng Ngâu, để kịp dọn về ở,” chị Lan nói.
Trong khi đó, anh Hoàng Nam - một môi giới đang hoạt động tại khu vực Hà Đông nhận định: “Trong vòng nửa năm nay, số lượng khách hàng tìm mua căn hộ chưa sổ tăng rõ rệt. Họ coi đây là giải pháp tình thế trong bối cảnh giá căn hộ có sổ đã leo quá cao. Các giao dịch chủ yếu đến từ người mua ở thực, chứ không phải nhà đầu tư.”
Thực tế cho thấy, thị trường căn hộ Hà Nội đang phân hóa sâu sắc. Các dự án có pháp lý đầy đủ, hạ tầng và dịch vụ đồng bộ, giá đã vọt lên mức 90–120 triệu đồng/m2, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực. Trong khi đó, phân khúc chưa có sổ, dù tồn tại nhiều rủi ro lại đang trở thành điểm đến cho những gia đình buộc phải “an cư bằng mọi giá”.
Diễn biến này đặt ra không ít thách thức cho cả người mua lẫn cơ quan quản lý. Bởi việc nhiều người dân “chấp nhận đánh đổi” yếu tố pháp lý có thể tạo ra rủi ro tranh chấp trong tương lai, đồng thời phản ánh sự mất cân đối ngày càng lớn giữa nhu cầu thực và mặt bằng giá trên thị trường chung cư Hà Nội.
Lê Phong