Sau thời gian dài tăng nóng, thị trường chung cư đang bước vào giai đoạn điều chỉnh. Giá căn hộ cũ tại nhiều khu vực giảm 5-15%, thanh khoản chững lại, người bán không còn dễ "neo giá", trong khi người mua nắm nhiều lợi thế hơn trên bàn đàm phán.
Khi người bán không còn "neo giá"
Sau chuỗi ngày tăng nóng kéo dài, thị trường chung cư đang xuất hiện những tín hiệu đảo chiều rõ nét. Nếu như cách đây gần một năm, nhiều chủ nhà tự tin "găm hàng" chờ giá lên thì nay không ít người buộc phải hạ giá, thậm chí chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn. Mặt bằng giá căn hộ cũ tại nhiều khu vực đã giảm từ 5-15%, cá biệt có những căn hộ mất gần 1 tỷ đồng giá trị chỉ sau chưa đầy một năm.
Cuối năm 2025, anh Nguyễn Văn Minh (Hoàng Mai, Hà Nội) từng nhiều lần nhận được lời hỏi mua căn hộ rộng hơn 90m2 tại khu đô thị Linh Đàm với mức giá khoảng 75 triệu đồng/m2. Tin rằng mặt bằng giá sẽ sớm chạm mốc 100 triệu đồng/m2, anh quyết định tiếp tục giữ lại tài sản thay vì bán. "Tôi nghĩ thị trường vẫn còn tăng nên không vội. Lúc đó ai cũng nói mua hôm nay là rẻ hơn ngày mai", anh Minh nhớ lại.
Sau thời gian dài tăng nóng, thị trường chung cư đang bước vào giai đoạn điều chỉnh.
Thế nhưng, giữa năm nay, do cần tiền giải quyết công việc gia đình, anh buộc phải đưa căn hộ trở lại thị trường. Mức giá rao bán liên tục được điều chỉnh xuống còn khoảng 70 triệu đồng/m2 nhưng vẫn rất ít người hỏi mua.
Với diện tích căn hộ, khoản chênh lệch so với cuối năm trước lên tới gần nửa tỷ đồng. Điều khiến anh bất ngờ hơn cả không phải là giá giảm mà là thanh khoản gần như "đóng băng". Tin đăng nhiều tuần chỉ lác đác vài cuộc gọi, còn những khách thực sự quan tâm đều yêu cầu giảm thêm vài trăm triệu đồng mới cân nhắc xuống tiền.
Không riêng anh Minh, chị Lê Thu Hà, chủ một căn hộ tại dự án Rose Town (quận Hoàng Mai), cũng rơi vào tình cảnh tương tự. Đầu năm nay, chị kỳ vọng bán căn hộ với giá gần 8 tỷ đồng để chuyển sang nhà thấp tầng. Tuy nhiên sau nhiều tháng rao bán không thành công, chị phải giảm gần 700 triệu đồng so với mức giá ban đầu.
"Tôi nghĩ chỉ cần giảm một chút là có khách, nhưng thực tế người mua bây giờ rất kỹ. Họ xem nhiều dự án, so sánh từng khoản phí, từng tiện ích rồi mới quyết định. Có người còn bảo cứ chờ thêm vài tháng vì giá sẽ còn giảm nữa", chị Hà chia sẻ.
Khảo sát tại hàng loạt dự án đã đưa vào sử dụng hơn 10 năm như HUD3 Linh Đàm, HH Linh Đàm, Rice City, Rose Town, Nam Đô Complex hay Sky Central cho thấy mặt bằng giá căn hộ đã giảm đáng kể so với giai đoạn cuối năm 2025.
Tùy từng dự án và mức độ cần bán của chủ nhà, giá giao dịch giảm phổ biến từ 5-15%, thậm chí có căn phải giảm tới gần 20% mới tìm được khách. Trong khi đó, số lượng căn hộ rao bán ngày càng nhiều nhưng lượng giao dịch thành công lại không tăng tương ứng, khiến thời gian bán kéo dài hơn trước.
Điểm khác biệt lớn nhất giữa thị trường hiện nay và giai đoạn sốt nóng nằm ở tâm lý của người mua. Trước đây, không ít người sẵn sàng đặt cọc ngay sau một vài lần xem nhà vì lo giá sẽ tiếp tục leo thang. Hiện nay, tâm lý "sợ lỡ cơ hội" gần như đã biến mất.
Thay vào đó, người mua có nhiều thời gian để khảo sát, so sánh giữa các dự án và chủ động thương lượng. Không ít người lựa chọn tiếp tục đứng ngoài quan sát vì cho rằng mặt bằng giá vẫn chưa thực sự về mức hợp lý và còn dư địa điều chỉnh.
Khi kỳ vọng tăng giá không còn là yếu tố dẫn dắt, thị trường cũng quay trở lại với những giá trị cốt lõi. Một căn hộ đã sử dụng hơn 10 năm sẽ khó cạnh tranh với các dự án mới nếu mức chênh lệch giá không đủ hấp dẫn.
Người mua hiện quan tâm nhiều hơn đến chất lượng công trình, chi phí bảo trì, chất lượng quản lý vận hành, chỗ đỗ xe, hệ thống tiện ích cũng như tiềm năng gia tăng giá trị trong dài hạn. Điều đó đồng nghĩa, thay vì được định giá chủ yếu bằng kỳ vọng, chung cư cũ đang dần được định giá theo đúng giá trị sử dụng thực tế và khả năng khai thác của từng dự án. Đây cũng là dấu hiệu cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh theo hướng thực chất hơn sau thời gian dài tăng nóng.
Đợt điều chỉnh hay điểm khởi đầu của chu kỳ mới?
Đà giảm của chung cư cũ không chỉ phản ánh sự thay đổi trong tâm lý thị trường mà còn xuất phát từ nhiều yếu tố nền tảng. Theo các chuyên gia, sau nhiều năm tăng giá liên tục, thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, khi người mua không còn sẵn sàng trả tiền chỉ vì kỳ vọng giá sẽ tiếp tục leo thang.
Một trong những nguyên nhân đầu tiên là sự thay đổi về chất lượng sản phẩm. Nhiều dự án đã đưa vào sử dụng hơn 10 năm bắt đầu bộc lộ dấu hiệu xuống cấp. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật, tiện ích nội khu, chỗ đỗ xe hay công tác quản lý vận hành không còn nhiều lợi thế so với các dự án thế hệ mới.
Trong khi đó, nguồn cung mới ngày càng được nâng cấp cả về thiết kế, tiêu chuẩn xây dựng lẫn không gian sống. Những dự án mới không chỉ có mật độ cây xanh lớn hơn, ứng dụng công nghệ vận hành hiện đại mà còn đi kèm nhiều tiện ích đáp ứng nhu cầu của cư dân. Khi khoảng cách giá giữa căn hộ cũ và căn hộ mới không còn quá lớn, không ít người sẵn sàng dịch chuyển sang lựa chọn sản phẩm mới.
Áp lực cạnh tranh còn đến từ việc thị trường xuất hiện thêm nhiều nguồn cung nhà ở có mức giá phù hợp hơn. Việc hàng loạt dự án nhà ở xã hội được triển khai trong thời gian qua đã mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người có nhu cầu thực. Thay vì chấp nhận mua một căn hộ cũ với giá cao, nhiều gia đình lựa chọn kiên nhẫn chờ đợi các dự án mới cùng chính sách thanh toán linh hoạt và hỗ trợ tài chính hấp dẫn hơn.
Một yếu tố khác tác động trực tiếp đến sức mua là chi phí vốn. Sau giai đoạn lãi suất vay mua nhà tăng cao, có thời điểm lên tới 15-16%/năm tại một số ngân hàng, bài toán tài chính của người mua thay đổi đáng kể. Khoản tiền phải trả hàng tháng tăng mạnh khiến nhiều gia đình phải lùi kế hoạch mua nhà hoặc thu hẹp ngân sách. Với các nhà đầu tư, chi phí sử dụng vốn lớn cũng làm giảm sức hấp dẫn của chiến lược "lướt sóng", buộc nhiều người phải cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.
Giá căn hộ cũ tại nhiều khu vực giảm 5-15%, thanh khoản chững lại, người bán không còn dễ "neo giá", trong khi người mua nắm nhiều lợi thế hơn trên bàn đàm phán.
Trong bối cảnh đó, liệu bên bán, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, có phải đối mặt với nhiều rủi ro?
Theo giới phân tích, câu trả lời là có, nhưng không phải tất cả đều chịu áp lực như nhau. Những chủ sở hữu cần bán gấp để xử lý dòng tiền hoặc đáo hạn khoản vay sẽ chịu sức ép lớn nhất. Khi người mua có nhiều lựa chọn và nắm quyền thương lượng, việc giảm giá gần như trở thành điều kiện bắt buộc nếu muốn giao dịch thành công.
Ngược lại, những người không chịu áp lực tài chính có thể chủ động hơn trong quyết định bán. Xét về dài hạn, nhu cầu nhà ở tại Hà Nội vẫn được đánh giá ở mức cao nhờ quá trình đô thị hóa, gia tăng dân số và tốc độ phát triển hạ tầng.
Theo Savills, thị trường nhà ở Hà Nội trong quý II/2026 ghi nhận nguồn cung mới và lượng giao dịch có dấu hiệu chững lại khi người mua giữ tâm lý thận trọng. Tuy nhiên, thị trường thứ cấp vẫn ghi nhận giao dịch tại những dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và cộng đồng cư dân đã hình thành.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, cho rằng sau giai đoạn điều chỉnh, người mua sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận các sản phẩm chất lượng hơn từ những chủ đầu tư uy tín. Đồng thời, việc hạ tầng giao thông tiếp tục được đầu tư sẽ mở rộng không gian phát triển đô thị, giúp người dân có thêm lựa chọn ở các khu vực ngoài trung tâm với mức giá hợp lý hơn.
Các chuyên gia cũng nhấn mạnh, việc giá chung cư cũ điều chỉnh không đồng nghĩa thị trường bước vào khủng hoảng. Đây là quá trình tái cân bằng sau giai đoạn tăng quá nhanh, đưa mặt bằng giá tiến gần hơn với giá trị sử dụng và khả năng chi trả thực tế của người dân.
Đối với người mua để ở, đây là thời điểm thuận lợi hơn để lựa chọn sản phẩm phù hợp. Họ có thêm thời gian khảo sát, so sánh và thương lượng, thay vì phải vội vàng xuống tiền vì lo ngại giá sẽ tiếp tục tăng.
Trong khi đó với người bán, đặc biệt là nhóm đầu tư ngắn hạn, thị trường đang phát đi một thông điệp rõ ràng: lợi nhuận không thể mãi dựa vào kỳ vọng tăng giá. Khi chu kỳ tăng nóng kết thúc, giá trị của bất động sản sẽ ngày càng được quyết định bởi chất lượng dự án, vị trí, khả năng khai thác và nhu cầu ở thực, thay vì tâm lý "mua hôm nay, mai đã có lãi". Đó cũng là dấu hiệu cho thấy thị trường chung cư đang từng bước trở lại quỹ đạo phát triển bền vững hơn.
Bình Minh