Chuyên gia chỉ ra sự lệch pha cung - cầu trên thị trường bất động sản

Tại buổi Hội thảo về lĩnh vực bất động sản diễn ra mới đây, đại diện Bộ Xây dựng nhận định, trong 2 năm qua, giá bất động sản ngược chiều với câu chuyện nguồn cung. Các chuyên gia cũng chỉ ra sự lệch pha cung - cầu trên thị trường bất động sản Việt Nam, hiện tại thị trường thiếu trầm trọng nhà ở giá thấp, nhưng lại thừa nhà giá cao.

Lệch pha cung - cầu trên thị trường bất động sản

Mới đây, tại buổi Hội thảo với chủ đề Tạo đà phục hồi thị trường bất động sản phía Nam do Nhà đầu tư tổ chức chiều 15/4, các chuyên gia đã chỉ ra nhiều điểm bất cập trong phát triển thị trường bất động sản ở nước ta.

Theo đó, tại hội thảo, ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng R&D DKRA Việt Nam chỉ ra sự lệch pha cung - cầu trên thị trường bất động sản Việt Nam, hiện tại thị trường thiếu trầm trọng nhà ở giá thấp, nhưng lại thừa nhà giá cao. Trong khi với thu nhập bình quân của đại bộ phận người dân hiện nay rất khó để có thể sở hữu nhà.

Ông Thắng cho biết, trong hai năm 2020 - 2021, thị trường bất động sản khá trầm lắng cả về nguồn cung và lượng tiêu thụ. Tuy nhiên, có một nghịch lý là giá bất động sản ở thị trường sơ cấp lại tăng đáng kể tại hầu hết các phân khúc và địa phương. Mức tăng trung bình khoảng 10% - 15% so với giai đoạn mở bán trước (6 - 8 tháng), cục bộ ở một số dự án mức tăng có thể lên đến 30% - 35%.

Ông Thắng chia sẻ, có nhiều nguyên nhân dẫn đến mặt bằng giá bất động sản tăng. Cụ thể, quỹ đất dùng để phát triển dự án, đặc biệt là khu vực nội đô thành phố ngày càng hạn hẹp. Những nút thắt pháp lý, cấp phép dự án mới chưa được tháo gỡ, thời gian triển khai dự án kéo dài làm tăng chi phí hồ sơ thủ tục, lãi vay để phát triển dự án.

Nguồn cung mới mở bán ra thị trường ngày càng khan hiếm. Theo nghiên cứu của DKRA Vietnam, tính riêng phân khúc căn hộ, nguồn cung mới năm 2021 chỉ bằng khoảng 1/3 so với năm 2017. Phần lớn các sản phẩm mở bán ra thị trường đều được chủ đầu tư trau chuốt, định vị ở phân khúc cao cấp.

Các cơn sốt đất, thậm chí là “sốt ảo” cục bộ tại một số địa phương trong thời gian ngắn đã đẩy giá bất động sản lên mặt bằng giá mới, vượt ngoài khả năng của người mua có nhu cầu ở thực. Mặt khác, việc tăng giá bán sơ cấp còn do các chủ đầu tư áp dụng nhiều chính sách kích cầu (đặc biệt trong giai đoạn dịch bệnh) như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ ân hạn nợ gốc và lãi vay, thậm chí phối hợp cùng ngân hàng hỗ trợ cho vay đến 80% - 100% giá trị sản phẩm.

Ngược lại, đối với thị trường thứ cấp, ghi nhận sự sụt giảm đáng kể ở nhiều phân khúc. Trong thời điểm giãn cách xã hội, mức giảm ghi nhận cục bộ ở một số phân khúc tại một số địa phương lên đến 10% - 15% so với giai đoạn trước khi dịch bùng phát. Đối với phân khúc căn hộ, tại thị trường TP.HCM trong Quý 3/2021, mức giá bán thứ cấp sụt giảm trung bình từ 3% - 5% so với giai đoạn đầu năm 2021. Sự sụt giảm chủ yếu tập trung ở những dự án căn hộ sắp bàn giao hoặc đang bàn giao.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm trên, trong đó nguyên nhân chính là do dịch bệnh kéo dài đã ảnh hưởng nghiêm trọng nền kinh tế, nhiều khách hàng có sử dụng đòn bẩy tài chính, thu nhập bị ảnh hưởng nên chấp nhận cắt lỗ, giảm giá, giảm lợi nhuận để bán thu hồi vốn, giảm áp lực lãi vay.

Ông Võ Hồng Thắng cho rằng, nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn do dịch bệnh kéo dài và ảnh hưởng đến tình hình chung của thế giới. Giao tranh giữa Nga và Ukraine trong thời gian gần đây cũng đã tác động đến giá dầu toàn thế giới và ảnh hưởng nghiêm trọng đến đà phục hồi của thị trường. Bên cạnh đó, áp lực lạm pháp tăng cao ở nhiều quốc gia. Việt Nam cũng không đứng ngoài những khó khăn này. Ngoài ra, siết tín dụng vào bất động sản của Ngân hàng Nhà nước trong thời gian gần đây.

“Việc nhà nước rà soát lại việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ tác động đến thị trường này. Đặc biệt là việc tiếp cận nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản. Mặt khác, những nút thắt pháp lý, cấp phép dự án mới chưa được tháo gỡ, kéo dài thời gian triển khai dự án, làm tăng chi phí hồ sơ thủ tục, tăng chi phí để phát triển dự án. Tiếp đó, sự lệch pha cung - cầu, hiện tại thị trường thiếu trầm trọng nhà ở giá thấp, nhưng lại thừa nhà giá cao. Trong khi với thu nhập bình quân của đại bộ phận người dân hiện nay rất khó để có thể sở hữu nhà”, ông Thắng nói.

Trong khi đó, ông Trần Thế Anh, Giám đốc Kinh doanh Thắng Lợi Group khẳng định “niềm tin” của người dân và nhà đầu tư gia tăng nhờ vào hành lang pháp lý đang dần được hoàn thiện. Tuy nhiên, thách thức đề ra đối với thị trường đó là hiện tượng siết vốn của ngân hàng, việc khó vay vốn đã ảnh hưởng không nhỏ đến các giao dịch; hành lang pháp lý, hiện nay vẫn còn nhiều tồn tại.

Đặc biệt, thị trường vẫn còn tồn tại tình trạng là các dự án nhỏ lẻ, manh mún vẫn còn phát triển mạnh, không có kiểm soát gây nguy cơ vỡ quy hoạch, rối loạn thị trường, khó kết nối hạ tầng khi nhà nước triển khai…

Từ những khó khăn của thị trường, doanh nghiệp, đại diện Thắng Lợi Group đề xuất về phía sở, ban ngành cần có cơ chế tiếp cận vốn dễ hơn. Khách hàng, nhà đầu tư có nhiều ưu đãi trong vay vốn. Về hạ tầng, cần phát triển mạnh hạ tầng khu vực phía Nam, đặc biệt cao tốc, các tuyến vành đai.

Cùng đó, ưu tiên các chính sách BOT để có nguồn lực thực thi mạnh; đa dạng hoá các loại hình giao thông, đặc biệt đường bộ, đường thuỷ (đặc trưng vùng sông nước miền Nam). Đặc biệt, về loại hình sản phẩm, ông Thế Anh nhấn mạnh cần đầu tư mạnh mô hình nhà ở vừa túi tiền. Đa dạng hoá các loại hình sản phẩm với nhiều phân khúc phù hợp nhu cầu khách hàng.

Ông Thế Anh khẳng định: “Về thủ tục pháp lý, doanh nghiệp mong muốn cơ quan chức năng phê duyệt pháp lý nhanh hơn. Đồng thời, thí điểm mô hình vừa cấp phép vừa làm dự án để tối ưu hoá chi phí cho doanh và khách hàng”.

Giá bất động sản ngược chiều nguồn cung

Cũng tại buổi hội thảo, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định, trong 2 năm qua, giá bất động sản ngược chiều với câu chuyện nguồn cung, trong đại dịch chi phí các cái khác giảm nhưng giá bất động sản lại tăng tại những khu vực có dự kiến nâng cấp, nâng loại đô thị, dự kiến nhập vào các thành phố, đặc biệt có một số dự kiến quy hoạch phát triển xã hội.

“Nhiều người đặt vấn đề sốt đất, nhiều nơi tăng cao nhưng xin khẳng định rằng, không có chuyện sốt đất, bong bóng bất động sản, dù có điểm sốt nhưng không phải tất cả các tỉnh miền Bắc, Nam đều sốt và sốt cao so với thời kỳ cách đây 2008”, ông Khởi nhấn mạnh.

Vị này cho biết thêm, giá bất động sản tăng chủ yếu do cung ít cầu cao. Bên cạnh đó, dòng tiền đổ vào bất động sản do không tin tưởng vào đầu tư kinh doanh thời Covid-19. Đến năm 2022, khi thị trường chứng khoán, trái phiếu nằm trong sự kiểm soát cao thì dòng tiền vẫn đổ vào kênh an toàn - bất động sản bên cạnh đó một phần đổ vào sản xuất kinh doanh do chúng ta mở cửa nền kinh tế.

Một phần là thủ tục pháp lý chưa được tháo gỡ, có dự án 3-4 năm, tình trạng này xảy ra khi chưa có Covid-19, dẫn tới tồn đọng dự án. Nguồn tài chính cho thị trường bất động sản chưa đa dạng và bền vững vẫn phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, trái phiếu, cộng với tiền ứng trước của khách hàng. Hiện, vấn đề cổ phiếu, trái phiếu siết chặt trong khi nguồn vốn doanh nghiệp không có, vậy lấy tiền đâu ra để làm dự án. Điều này đang được đánh giá lại xem sẽ ảnh hưởng bao lâu tới thị trường; nguồn cung càng ít, giá càng cao, không cẩn thận dẫn đến méo mó thị trường.

Ông Khởi đưa ra một điểm lạ thị trường bất động sản trong 2 năm qua là thị trường nguồn cung ngày càng giảm, nhu cầu ngày càng tăng nhưng dòng vốn đầu tư có vấn đề, đặc biệt tình hình phát hành trái phiếu vào bất động sản. Tăng phát hành nhưng đầu tư vào bất động sản giảm, số lượng dự án giảm, số lượng căn hộ đưa ra giao dịch giảm. Ông Khởi đặt ra câu hỏi tại sao trái phiếu huy động lại tăng?

Hồng Quang