Nhu cầu mua nhà để ở sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao cùng với nhu cầu đầu tư phục hồi khoảng 30% so với hồi đầu năm và hướng tới các thị trường mới, còn nhiều dư địa tăng giá,... sẽ thúc đẩy lượng giao dịch tiếp tục tăng. Do đó, chuyên gia cho rằng, mặt bằng giá căn hộ, tại các dự án có mức giá quanh 40 triệu đồng/m2 sẽ tiếp tục tăng, nhưng với tốc độ chậm hơn, khoảng 100-300 triệu đồng/căn.
Giá chung cư tăng mạnh
Theo dữ liệu trực tuyến của website Batdongsan, giá bất động sản không có chiều hướng giảm trong quý II/2024. Cụ thể, so với mức giá bán cùng kỳ năm 2023, giá bất động sản tại Hà Nội tăng trung bình 31% với chung cư, 19% với đất nền, 32% với nhà riêng và 18% với biệt thự.
Tại Hà Nội, top những dự án có mức độ tăng giá mạnh nhất trong tháng 5.2024 đều ghi nhận mức tăng trên 40% so với cùng kỳ năm 2023. Đơn cử, dự án SUD - 143 Trần Phú (Văn Quán, Hà Đông) tăng 68%, đang được rao bán với giá khoảng 42 triệu đồng/m2. Hay dự án The Sparks (Dương Nội, Hà Đông) tăng 55%, đang được rao bán với giá khoảng 40 triệu đồng/m2. Dự án Royal City (Nguyễn Trãi, Thanh Xuân) tăng 46%, đang được rao bán với giá khoảng 72 triệu đồng/m2...
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá chung cư tại Hà Nội đầu năm nay đã tăng gần 40% so với năm 2019, tức là tăng gần gấp rưỡi chỉ sau 5 năm. Có những căn hộ đã sử dụng 5-10 năm, thậm chí nhà tập thể cũng được đẩy giá cao. Giá chào bán chung cư liên tục tăng cả trên thị trường sơ cấp và thị trường mua đi bán lại. Nhiều dự án rao bán giá trên 60 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi lên đến 150 triệu đồng/m2…
Giá chung cư ở Hà Nội hiện đã đạt mức trung bình gần 60 triệu đồng/m2 (chưa gồm thuế VAT và kinh phí bảo trì).
Theo nghiên cứu từ CBRE, giá chung cư ở Hà Nội hiện đã đạt mức trung bình gần 60 triệu đồng/m2 (chưa gồm thuế VAT và kinh phí bảo trì). Ngay các căn hộ thứ cấp được mua đi bán lại đã tăng vọt với mức trung bình 17% so với cùng kỳ năm ngoái.
Hiện tại, phân khúc căn hộ trung cấp cũng khan hiếm tại 2 đô thị Hà Nội, TP HCM. Căn hộ giá 40 triệu đồng/m2 đã biến mất và chỉ có thể tìm thấy tại các địa phương lân cận 2 đô thị lớn nhất…
Về nguyên nhân, Ths Nguyễn Văn Đỉnh – chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản cho biết, không khó để lý giải hiện tượng giá cả một mặt hàng trở lên leo thang: do “lệch pha cung - cầu”. Nguồn cung hàng hóa bị thu hẹp, trong khi nhu cầu của người dân tăng cao là nguyên nhân quan trọng nhất đẩy giá nhà đất.
Về nguồn cung, vấn đề lớn của thị trường hiện nay là hàng loạt dự án đang gặp phải các vướng mắc pháp lý từ nhiều nguyên nhân, gồm cả nguyên nhân khách quan (do sự xung đột, mâu thuẫn, chồng chéo giữa các văn bản pháp luật dẫn đến rất khó để tuân thủ đầy đủ các quy định như mắc cửi) và nguyên nhân chủ quan (do vi phạm của chủ đầu tư và cơ quan, công chức nhà nước). Nó dẫn đến thời gian qua có rất ít dự án được triển khai và đưa sản phẩm ra thị trường.
Nguồn cung căn hộ bị “bóp nghẹt”, chỉ đáp ứng được khoảng 20-30% nhu cầu của thị trường. Trong bối cảnh ấy, những người có lợi thế sở hữu nhà, đất đương nhiên có quyền “hét” giá thật cao. Các phương thức thổi giá của lực lượng môi giới, “cò đất” sẽ không có hiệu quả nếu nguồn cung sản phẩm ra thị trường cân bằng với nhu cầu của người dân.
Nguồn cung hàng hóa bị thu hẹp, trong khi nhu cầu của người dân tăng cao là nguyên nhân quan trọng nhất đẩy giá nhà đất.
Thời gian qua, Chính phủ đã có rất nhiều Nghị quyết, Chỉ thị nhằm tháo gỡ vướng mắc của thị trường, đặc biệt là đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân để giải quyết nhu cầu thực, phải kể đến gói tín dụng 120.000 tỷ hướng đến phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân... Tuy nhiên, sự tiến triển vẫn quá chậm chạp, số vốn giải ngân cho đến nay chưa đạt 1% so với mục tiêu.
Nguồn cung đã ít, lại được tiếp tay bởi hiện tượng đầu cơ, găm giữ bất động sản, với tâm lý “không gì giàu bằng buôn đất”. Các nhà đầu tư cũng nhận được trợ giúp đắc lực từ ngân hàng. Các khoản vay đầu tư nhà đất được giới nhà băng ưa thích bởi luôn được thế chấp bằng nhà, đất - thứ tài sản bảo đảm được cho là chắc chắn về pháp lý và luôn tăng giá theo thời gian. Việc lãi suất gửi tiết kiệm giảm mạnh thời gian qua cũng điều tiết dòng tiền vào bất động sản, gây ra sốt giá.
Về nguồn cầu, hiện tượng đô thị hóa và di dân tự phát tràn lan đã đẩy nhu cầu nhà ở tập trung quá cao tại khu vực đô thị, đặc biệt tại 2 đô thị lớn nhất. Tôi còn nhớ thời điểm 20 năm trước khi từ quê ra Hà Nội, bắt đầu một hành trình sinh sống, học tập, làm việc tại Thủ đô. Trong suy nghĩ của những học sinh tại nông thôn, vùng ven Hà Nội thời điểm đó thì Hà Nội là cánh cửa duy nhất. Trong vài chục năm qua, Hà Nội đã mở lòng bao dung đón nhận hàng triệu hộ gia đình tỉnh lẻ đến nhập cư, làm ăn sinh sống.
Chung cư sẽ tiếp tục tăng giá chừng 100 - 300 triệu đồng/căn
Các chuyên gia dự báo nhiều khả năng giá bất động sản sẽ còn tăng. Theo bà Dương Thùy Dung - Giám đốc CBRE Việt Nam, giá bất động sản Hà Nội dự báo tăng trung bình 20% trong năm 2024, sang 2025 sẽ tăng khoảng 5-6%.
Trong khi đó, dự báo về thị trường bất động sản Việt Nam những tháng cuối năm 2024, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phục hồi bền vững với kết quả tốt dần lên. Đến cuối năm, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ có tiến triển rõ nét.
Theo đó, trên nền tảng tăng trưởng kinh tế vượt kịch bản đề ra, tín dụng thoát cảnh "đìu hiu", mặt bằng lãi suất vay vẫn thấp, giải ngân đầu tư công tiếp tục được thúc đẩy,... Việc Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và khoản 2, điều 209 của Luật các tổ chức tín dụng sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8 tới đây, sớm hơn năm tháng so với quyết định trước đó, chắc chắn sẽ có tác động tích cực, góp phần thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản (BĐS).
VARS cho rằng, trong khoảng thời gian chờ các bộ Luật mới "ngấm", thị trường BĐS sẽ tiếp tục phục hồi chậm rãi, bền vững, với kết quả tốt dần lên. Đến cuối năm, quá trình phục hồi của thị trường BĐS sẽ có tiến triển rõ nét. Kết quả phục hồi sẽ tiếp tục phân hóa theo phân khúc và khu vực nhưng với mức độ phân hóa đồng đều hơn.
Về phân khúc nhà ở, trên cơ sở các bộ Luật mới có hiệu lực sớm, Chính phủ, các Bộ, ngành, địa phương không ngừng "dốc sức" thúc đẩy thị trường BĐS phục hồi, các doanh nghiệp phát triển dự án sẽ "bung hàng" với các hoạt động truyền thông rầm rộ hơn.
Mặt bằng giá căn hộ, tại các dự án có mức giá quanh 40 triệu đồng/m2 sẽ tiếp tục tăng, nhưng với tốc độ chậm hơn, khoảng 100-300 triệu đồng/căn.
Nguồn cung trong nửa cuối năm 2024 sẽ tiếp tục được cải thiện, ước tính tăng khoảng 20% so với 6 tháng đầu năm 2024, được đóng góp chủ yếu từ phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang với chất lượng sản phẩm và mức giá bán phục hồi rõ nét cùng với nhiều hơn các sản phẩm thấp tầng khi các đại dự án đang hoàn tất các khâu cuối cùng gia nhập thị trường. Phần lớn các phân khu, dự án mới mở bán đến từ các dự án ở vùng ven thành phố, các tỉnh/thành xung quanh 2 đô thị đặc biệt.
Nhu cầu mua nhà để ở sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao cùng với nhu cầu đầu tư phục hồi khoảng 30% so với hồi đầu năm và hướng tới các thị trường mới, còn nhiều dư địa tăng giá,... sẽ thúc đẩy lượng giao dịch tiếp tục tăng. Theo VARS, lượng giao dịch dự kiến sẽ tăng khoảng 20% so với nửa đầu năm do nguồn cung dự kiến chỉ "bật tăng" vào thời điểm cuối năm, vẫn được đóng góp chủ yếu bởi loại hình căn hộ.
Thanh khoản trên thị trường thứ cấp cũng được cải thiện và sẽ có chuyển biến rõ nét nhất vào thời điểm cuối năm khi nỗ lực của cơ quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp BĐS phát huy hiệu quả tốt hơn. Số lượng "xem" nhiều, mua cũng nhiều hơn.
Với nguồn cung sơ cấp căn hộ, chủ yếu là căn hộ cao cấp tăng, mặt bằng giá căn hộ, tại các dự án có mức giá quanh 40 triệu đồng/m2 sẽ tiếp tục tăng, nhưng với tốc độ chậm hơn, khoảng 100-300 triệu đồng/căn.
Hồng Quang