Các chuyên gia cho rằng, 3 phương án để xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ theo đề xuất của Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến khó khả thi. Trên thực tế sẽ khó khăn cho cơ quan quản lý về công tác theo dõi, thống kê, giám sát. Cùng với đó, dễ tạo kẽ hở lách luật, gây tiêu cực cho thị trường bất động sản đang gặp khủng hoảng.
Đề xuất mỗi người chỉ được bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà/năm
Mới đây, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý dự thảo Tờ trình và dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đến trước ngày 27/4/2024.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 đề cập rõ các cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Để xác định rõ điều kiện "quy mô nhỏ”, Bộ Xây dựng đã đề xuất ba phương án tại Khoản 1 Điều 7 Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mà Bộ đang tổ chức lấy ý kiến.
Ba phương án mà Bộ Xây dựng đề xuất như sau:
Cụ thể, phương án 1 là cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai từ 3 đến 5 căn nhà ở hoặc 3-5 căn hộ chung cư, trong một năm.
Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ 5-10 công trình xây dựng hoặc 5-10 phần diện tích sàn trong công trình xây dựng, trong một năm.
Bộ Xây dựng đề xuất cá nhân chỉ được giao dịch 3-5 bất động sản một năm.(Ảnh minh họa)
Phương án 2 là cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật có diện tích từ 1.000m2 đến 2.000m2 đất tại khu vực đô thị.
Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật có diện tích từ 3.000m2 đến 5.000m2 đất tại khu vực nông thôn.
Cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật có diện tích từ 1.000m2 đến 2.000m2 sàn xây dựng đối với nhà ở, công trình hỗn hợp có nhà ở.
Cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật có diện tích từ 3.000m2 đến 5.000m2 sàn xây dựng đối với công trình xây dựng không có nhà ở.
Phương án 3 là cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê theo quy định tại khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15.
Cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có nguồn gốc là nhà ở, công trình xây dựng được nhận thừa kế.
Cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở có nguồn gốc là nhà ở tình nghĩa, nhà ở tình thương, nhà đại đoàn kết mà cá nhân được cơ quan Nhà nước, tổ chức, cá nhân tặng cho.
Đánh giá về quy định này, nhiều môi giới bất động sản cho biết: Về cơ bản, đề xuất cá nhân chỉ được bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà một năm khá hay vì có thể tránh được tình trạng “cò” lướt sóng, giúp thị trường minh bạch và đỡ “loạn” hơn. Đồng thời, anh K cho rằng cần có thêm quy định về mức thuế thu nhập cá nhân (TNCN) cho việc chuyển nhượng dựa vào thời gian sở hữu nhà. Bởi lẽ hiện tại, mức thuế TNCN cho 1 lần giao dịch BĐS là 2%. Nhưng, nếu như sở hữu dưới 1 năm và chuyển nhượng thì sẽ đánh thuế cao hơn . Sau 3 - 5 năm thì mới được hưởng mức thuế 2%...
Tuy nhiên, cũng có nhiều ý kiến trái chiều về nội dung này. Theo đó, anh Duy - một nhà đầu tư bất động sản cho rằng, dề xuất cá nhân chỉ được bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà một năm không khả thi và sẽ càng làm trầm trọng thêm vấn đề sở hữu nhà. Thay vì sở hữu nhà ở những nơi xa, người ta sẽ cố dồn về trung tâm để mua 3-5 căn nhà cho thuận tiện. Và cuối cùng sẽ lại đẩy giá nhà các khu trung tâm lên cao trong khi đó những khu ngoại thành, vùng ven sẽ thiếu đầu tư.
Do đó, nên giới hạn diện tích nhà ở, đất ở mà mỗi cá nhân được phép sở hữu theo khu vực trung tâm - vành đai - ngoại thành. Lấy ví dụ, trung tâm TP HCM (quận 1, 3, 4, 5, 10, 11, Phú Nhuận, Tân Bình... mỗi cá nhân chỉ được sở hữu tối đa 30 m2 đất hoặc 60 m2 nhà chung cư. Người sở hữu vượt mức cho phép sẽ phải bán đi hoặc đóng thuế cao hàng năm.
Tương tự, khu vành đai là các quận khác, người dân được sở hữu tối đa 45 m2 đất hoặc 90 m2 nhà chung cư. Khu ngoại thành sẽ không bị hạn chế số lượng nhà đất. Như vậy, người giàu muốn mua nhiều nhà đất ở trung tâm để làm nhà ở cá nhân cũng không được phép, qua đó san sẻ cơ hội cho những người khác có nhu cầu ở và làm việc ngay tại khu trung tâm.
Nhiều ý kiến cho rằng 3 phương án để xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ theo đề xuất của Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến không khả thi và gây tiêu cực cho thị trường.
Là một môi giới lâu năm, anh Đạt cho rằng, đề xuất trên khó phát huy hiệu quả bới môi giới hoặc nhà đầu tư "lướt sóng" bất động sản sẽ chẳng ai sang tên sổ đỏ cả. Vì thế, đương nhiên Nhà nước cũng chẳng thu được đồng thuế nào từ 'cò', cụ thể:
Thứ nhất, họ sẽ đi công chứng ủy quyền mua bán với chủ nhà, tức là chủ nhà ủy quyền toàn phần mua bán cho 'cò' mà chưa sang tên sổ đỏ.
Thứ hai, khi 'cò' tìm được người mua thì mới làm thủ tục công chứng sang tên.
Thứ ba, có trường hợp 'cò' sẽ thỏa thuận trước với chủ nhà, khi công chứng sẽ nhờ chủ nhà công chứng mua bán mới người mua mới trước khi công chứng mua bán thì hủy công chứng ủy quyền trước)".
"Dễ lách luật"
Dưới góc độ pháp lý, chia sẻ với báo chí, Luật sư Hoàng Tuấn Vũ (Công ty Cổ phần Truyền thông Luật Việt Nam) cho rằng, hiện tại chúng ta đang có hai vấn đề liên quan là từ ngày 1/1/2025, chỉ có cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ mới không phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Còn các tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS đều phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã không phân biệt quy mô;
Đồng thời, với pháp luật hiện hành (khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh BĐS 2014, được hướng dẫn bởi Điều 5 Nghị định số 22/2022/NĐ-CP) thì các tiêu chí về “quy mô nhỏ” đang được quy định khá chung chung và mang tính định tính nhiều hơn định lượng, khó kiểm soát được những trường hợp “lách luật” để đầu cơ, lướt sóng.
Trong đó, khái niệm “quyền sở hữu hợp pháp của mình” rất dễ bị “lách luật”, đầu cơ bởi cái gọi là hợp pháp mà không khống chế số lượng thì quá rộng, quá dễ dàng để một căn nhà, công trình xây dựng hay thửa đất trở thành tài sản hợp pháp của một cá nhân với những quy định khá rõ ràng, không mấy khó khăn của pháp luật hiện hành
(Về mặt nội dung, khái niệm hợp pháp chắc chúng ta không cần bàn luận nhiều vì pháp luật đã quy định rất chi tiết; Về mặt hình thức, một tài sản hợp pháp về mặt nội dung thì việc thực hiện các thủ tục để được công nhận hợp pháp về mặt hình thức thông qua các chứng thư pháp lý’’, giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng cũng là không hề khó). Và khi đã là hợp pháp mà lại không khống chế về mặt số lượng, diện tích thì rất dễ xảy ra nạn đầu cơ, lướt sóng BĐS.
Nhìn chung, với quy định khống chế về mặt số lượng, diện tích như đề xuất của Bộ Xây dựng sẽ có tác dụng tích cực với thị trường BĐS:
Thứ nhất: Quy định này sẽ góp phần làm minh bạch, rõ ràng hơn tiêu chí được coi là kinh doanh quy mô nhỏ của các cá nhân kinh doanh bất động sản. Từ đó giúp các cá nhân dễ dàng hơn trong các thủ tục bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu/ sử dụng của mình mà thật sự không có nhu cầu kinh doanh lớn, thường xuyên;
Thứ hai, quy định này ở chiều ngược lại cũng sẽ góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ đất, “lướt sóng” BĐS. Với những cá nhân có ý định “đầu cơ” một diện tích lớn bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê … hoặc đầu tư xây dựng nhà ở, căn hộ, công trình để chuyển nhượng, cho thuê sẽ phải suy nghĩ lại khi bị vướng bởi sự khống chế về diện tích hoặc/ và số lượng liên quan đến BĐS như đề xuất của Bộ Xây dựng nêu trên;
Thứ ba, đề xuất này cũng góp một phần giúp hoạt động kinh doanh BĐS nói chung, hoạt động kinh doanh BĐS của cá nhân nói riêng được chuyên nghiệp hóa hơn bởi, một hoạt động kinh doanh được điều chỉnh, chịu sự quản lý của các quy định của pháp luật về doanh nghiệp, hộ kinh doanh thì bao giờ cũng minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn hoạt động với tư cách cá nhân quy mô nhỏ, không thường xuyên.
“Tuy nhiên, theo tôi, để thật sự hạn chế được “vấn nạn đầu cơ, lướt sóng BĐS’’, cần những quy định “mạnh tay’’ hơn, với phạm vi rộng hơn. Chúng ta có thể học hỏi kinh nghiệm từ những quốc gia tiên phong trong vấn đề này như Singapore hay Mỹ”, Luật sư Hoàng Tuấn Vũ nói thêm.
Khái niệm “quyền sở hữu hợp pháp của mình” rất dễ bị “lách luật”, đầu cơ bởi cái gọi là hợp pháp mà không khống chế số lượng thì quá rộng.
Đồng quan điểm, Luật sư Hoàng Trọng Giám - Giám đốc công ty luật Hoàng Sa, 3 phương án để xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ theo đề xuất Bộ Xây dựng nếu áp dụng trên thực tế sẽ khó khăn cho cơ quan quản lý về công tác theo dõi, thống kê, giám sát.
Hơn nữa, việc quy định trên cơ sở thống kê số lượng giao dịch, công trình, hay diện tích để xác định quy mô, xét góc độ nào đó sẽ làm lộ bí mật kinh doanh của cá nhân đó.
Đồng thời, theo luật sư này, việc quy định như 3 phương án trên sẽ tạo kẽ hở để người kinh doanh lách luật, né tránh ngưỡng tối đa bằng cách nhờ cá nhân khác đứng tên.
"Nếu quy định được áp dụng, thì khi cá nhân bị phát hiện vi phạm sẽ chịu chế tài phạt như thế nào? Có yêu cầu họ phải lập doanh nghiệp hay không trong khi nhu cầu của họ không cần lập doanh nghiệp?...", luật sư Giáp đặt vấn đề.
Hồng Quang