Các chuyên gia cho rằng, nhà ở xã hội nhận được ưu đãi từ chính sách của Nhà nước về tiền sử dụng đất, thuế… đồng thời bị ràng buộc bởi quy định chỉ được chuyển nhượng sau 5 năm, vì vậy, giá sơ cấp thấp hơn so với nhà ở thương mại nhiều. Do vậy, khi đến thời điểm có thể chuyển nhượng, giá nhà ở xã hội cũ bắt đầu tăng mạnh.
Giá nhà ở xã hội tăng gấp đôi sau nhiều năm sử dụng
Những năm trở lại đây, khi nguồn cung về nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội (NƠXH) khan hiếm thì việc lựa chọn, tìm mua những căn hộ giá rẻ. NƠXH đã được sử dụng từ 5 đến trên 5 năm, đủ điều kiện giao dịch trên thị trường lại đang được nhiều gia đình hướng đến, dẫn tới giá bán những căn hộ này tăng liên tục, gấp đôi, gấp ba so với thời điểm mới mở bán.
Đơn cử như một dự án nhà ở xã hội tại Bắc Từ Liêm, Hà Nội ban đầu được bán với mức giá khoảng 16,5 triệu đồng/m2 nhưng đến nay, nhiều căn hộ tại đây đang được tìm mua với mức giá gấp đôi so với khi mở bán, khoảng 30 - 34 triệu đồng/m2.
Anh Nguyễn Đăng Khoa, một chủ căn hộ NƠXH cho biết: "Nhiều bạn môi giới và những người có nhu cầu thực sự hỏi mình có bán nhà không và cả trên các group của cư dân cũng đăng bán, với mức giá mình chia ra tăng lên tới 100%."
Trên thực tế không chỉ dự án này, nhiều dự án NƠXH khác tại Hà Nội cũng tăng giá dần trong vài năm trở lại đây, nhất là những dự án có chất lượng xây dựng tốt, vị trí thuận lợi.
Dự án nhà ở xã hội chất lượng cao sông Hồng có tên thương mại là Rice City, nằm tại lô đất A1-05, số 135 phố Gia Quất, phường Thượng Thanh, quận Long Biên, Tp.Hà Nội có quy mô 289 căn hộ, do Công ty Cổ phần BIC Việt Nam làm chủ đầu tư. Thời điểm ban đầu lúc mở bán, giá căn hộ nhà ở xã hội chỉ là 12 triệu đồng/m2, giá căn thương mại khoảng 15 triệu đồng/m2 đến nay sau 3 năm đã cao hơn gấp 2, thậm chí gần 3 lần. Với các căn chung cư trong dự án này, hiện đang được môi giới chào bán với giá hiện tại khoảng 35 triệu đồng/m2.
Hay Dự án nhà ở Đại Kim (Hoàng Mai, Hà Nội), dự án nhà ở xã hội Ngô Thì Nhậm (Hà Đông, Hà Nội) cũng đều được rao bán lại với mức giá tăng gấp 3 - 4 lần so với khi mở bán… Ngay cả dự án đang mở bán hiện nay cũng đã được phê duyệt mức giá lên tới gần 20 triệu đồng/m2, thay vì 13 - 14 triệu đồng/m2 như trước kia.
Giá căn hộ đã qua sử dung đang được nhiều người rao bán lại với giá gấp đôi so với giá thời điểm mới bàn giao.
Chị Ngọc Lan, cư dân Nhà ở xã hội 19T1 Kiến Hưng, Hà Đông cho biết, thời điểm đầu các căn hộ của chị có giá khoảng 700 triệu đến 800 triệu đồng. Nhưng đến nay, sau nhiều năm sử dụng, đã đủ điều kiện để chuyển nhượng, các căn hộ đã được giao dịch với giá trong khoảng từ 1,3 đến 1,6 tỷ đồng tùy căn.
Các môi giới cho biết, giá mỗi căn hộ lại tùy thuộc vào thiết kế nội thất trong nhà, vào hướng nhà và vị trí của từng tòa nhà. Khách hàng có nhu cầu thường họ đi xem nhà và chốt mua rất nhanh mặc dù giá bán không thua kém nhiều so với giá nhà thương mại trong khu vực. Nhưng họ chấp nhận vì căn hộ có vị trí thuận tiện cho họ đi làm, con cái đi học, hạ tầng xung quanh cơ bản đầy đủ… Trong khi nhà ở thương mại giá cao, NƠXH khan hiếm thì lựa chọn mua NƠXH đã qua sử dụng được cho là tối ưu.
Nguyên dân do đâu?
Trên thực tế, do nhu cầu nhà ở trên thị trường ngày càng lớn, nhất là phân khúc nhà ở bình dân, NƠXH. Song phân khúc này dường như không có dự án nào được đầu tư xây dựng nhiều năm nay, mà thay vào đó là các dự án trung, cao cấp lại chiếm phần lớn. Cầu vượt quá cung đã khiến giá NƠXH đã qua sử dụng nhiều năm cũng tăng giá.
Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý I/2023, cả nước chỉ có duy nhất 01 dự án NƠXH với quy mô 300 căn hộ được cấp phép mới; có 5 dự án với quy mô 1.908 căn đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai; có 4 dự án với quy mô 934 căn hộ đã hoàn thành xây dựng…
Nhà ở công nhân có 397 dự án đang triển khai xây dựng với quy mô 453.426 căn trong đó, đang triển khai xây dựng 152 dự án với quy mô 153.426 căn; đang thực hiện thủ tục đầu tư 245 dự án với quy mô 300.000 căn… Do cầu rất lớn nhưng nguồn cung về NƠXH, nhà ở công nhân vẫn chưa đáp ứng được khiến giá bán các căn hộ cũ ngày được tăng cao.
Việc phát triển NƠXH trong vài năm tới sẽ là hy vọng giúp nhiều người có thể sở hữu nhà ở, đáp ứng nhu cầu của người dân và bình ổn giá thị trường.
Lý giải nguyên nhân dẫn đến việc tăng giá này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: "Các dự án nhà ở xã hội không phong phú, dồi dào, gần như rất hiếm. Rõ ràng, nhu cầu nhà ở xã hội tăng, khan hiếm như vậy, những người đã mua được nhà ở xã hội khi họ có nhu cầu chuyển đi chỗ khác thì họ bán lại, họ coi đó là một sản phẩm của thị trường và tính giá của thị trường."
Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Việt Nam đã chỉ ra 3 nguyên nhân chính khiến NƠXH cũ tăng giá. Đầu tiên đó là về vấn đề pháp lý, với việc thời gian phê duyệt cấp phép dự án kéo dài đã làm gia tăng các khoản chi phí khác, bao gồm lãi vay, chi phí vận hành, chi phí cơ hội… Tất cả các hạng mục trên đã làm độn giá bán của sản phẩm.
Thứ hai là vấn đề nguồn vốn. Trong đó bao gồm việc lãi suất ngân hàng tăng mạnh, các kênh huy động vốn khác cũng trở nên đắt đỏ. Cuối cùng là do chi phí đầu vào tăng mạnh. Giá đất cùng chi phí nhân công và nguyên vật liệu (sắt, thép, cát, xi măng…) đều đã tăng mạnh trong thời gian qua.
Ngoài ra, các chuyên gia cũng cho rằng, NƠXH nhận được ưu đãi từ chính sách của Nhà nước về tiền sử dụng đất, thuế… đồng thời bị ràng buộc bởi quy định chỉ được chuyển nhượng sau 5 năm, vì vậy, giá sơ cấp thấp hơn so với nhà ở thương mại nhiều. Do vậy, khi đến thời điểm có thể chuyển nhượng, giá NƠXH cũ bắt đầu tăng mạnh.
Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo, theo quy định, NƠXH phải ở 5 năm mới được phép chuyển nhượng. Trong số các căn hộ chào bán hiện nay, có nhiều căn chưa đủ quy định, mới chỉ vào ở được 2 - 3 năm. Việc bán lại các căn hộ như vậy là vi phạm quy định pháp luật. Người mua cũng sẽ gặp nhiều rủi ro. Bởi vậy, người mua khi tìm mua các căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội cần tìm hiểu kỹ đó là căn nhà ở xã hội hay căn thương mại được mua bán thông thường.
Hồng Quang