Chuyên gia: Thị trường bất động sản chỉ ghi nhận tăng trưởng “nóng” tại Hà Nội

Bà Hồ Thị Thu Mai, Giám đốc Công ty Bất động sản Nhà Ở Ngay, đơn vị có nhiều năm kinh nghiệm trên thị trường thứ cấp cho biết thêm, thị trường chỉ ghi nhận tăng trưởng “nóng” tại Hà Nội. Bởi giai đoạn 2020 - 2023, nhu cầu mua nhà của người dân vốn đã lớn, lại ngày càng tăng trưởng cùng làn sóng nhập cư.

Nhiều nguyên nhân khiến giá BĐS bị đẩy lên cao

Theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội trong quý III của Savills Việt Nam, mức giá sơ cấp đạt khoảng 69 triệu đồng/m2, tăng 6% theo quý và 28% theo năm . Trong 9 tháng qua, các căn hộ trên 4 tỷ đồng chiếm 70% số lượng căn bán được, tăng mạnh từ mức 2% trong năm 2020. Căn hộ giá 2-4 tỷ đồng chiếm 29% thị phần và chỉ 1% số căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng.

Giá thứ cấp trung bình đạt 51 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 41% theo năm . Kể từ năm 2020, giá thứ cấp trung bình tăng 17%/năm, với hạng C tăng mạnh nhất đạt 20%/năm, tiếp đến là hạng A tăng 16%/năm và hạng B tăng 15%/năm.

Theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc giá bất động sản (BĐS) bị đẩy lên cao hệ quả của việc thiếu hụt trầm trọng nguồn cung nhà ở có giá bán bình dân suốt thời gian dài, trong khi nhu cầu đối với phân khúc này (cả để ở và đầu tư) luôn neo cao. Cung không đáp ứng, khiến cầu bị nén lại. Khi độ nén đạt đến giới hạn nhất định sẽ bật ra và bất chấp nhiều lưu ý để đi tìm cung.

Đây được cho là lý do quan trọng nhất khiến cuộc đua săn nhà, săn đất ngày càng khốc liệt. Chung cư vốn được coi là loại hình tiêu sản, nay cũng lội ngược dòng tăng giá vùn vụt, không kể sản phẩm mới hay cũ. Chưa kể đến việc nhiều dự án mới ra hàng được định vị ở mức cao cấp, khiến mặt bằng giá càng cao hơn.

 TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định: "Trong câu chuyện tăng giá đó, không loại trừ những trường hợp đầu cơ, trục lợi, lợi dụng sự mất cân bằng của cung - cầu để ôm hàng, thổi giá nhằm lướt sóng, kiếm chênh lệch. Vậy nhưng cần xác định rất rõ, đây là hành vi của những tay đầu cơ, có tài chính. Hành vi của họ là quan sát, lắng nghe, theo dõi từng biến động của thị trường. Ngay khi nhận thấy cơ hội, họ chốt deal, găm hàng, tìm cách sang tên và hưởng chênh lệch.

Những đối tượng này khác với môi giới BĐS chân chính - lực lượng làm nghề và hưởng thù lao từ hoạt động tư vấn, giới thiệu và chốt khách. Họ không đủ tài chính để ôm hàng, chờ tăng giá. Nếu có, thì số lượng cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay". 

 Là người gắn bó với hoạt động môi giới BĐS ngay từ thời kỳ sơ khai nhất, ông Nguyễn Văn Phúc, nguyên Đại biểu Quốc hội khóa 12, nguyên Phó chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội nhận định: “Thực tế, ngoài các nhà môi giới hoạt động chuyên nghiệp, có kiến thức, kỹ năng hành nghề, chấp hành tốt các quy định pháp luật, thì cá biệt vẫn còn có một số cá nhân môi giới BĐS bị lợi ích chi phối, bất chấp quy định pháp luật, cấu kết với các nhà đầu tư kinh doanh BĐS nâng giá hoặc dìm giá thị trường. Nhưng chắc chắn hiện tượng này không thể tránh khỏi trong nền kinh tế thị trường.”, ông Phúc chia sẻ.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, trên góc độ là người tiêu dùng, xu hướng tăng giá BĐS là điều không thể tránh khỏi. Tuy nhiên, việc giá BĐS tăng trưởng mạnh trong một thời gian rất ngắn là điều bất bình thường. Thị trường BĐS bao gồm ba chủ thể chính là chủ đầu tư, môi giới và người mua. Nhưng câu chuyện đẩy giá lại quy chụp hoàn toàn do môi giới là bất hợp lý. 

Dưới góc độ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, ông Chung khẳng định, giá BĐS tăng cao, nguyên nhân chủ yếu do các chủ đầu tư lớn độc quyền nguồn cung, dẫn dắt về giá. Chi phí đầu tư tăng cao, nhu cầu mua lớn trong khi nguồn cung khan hiếm khiến các chủ đầu tư đặt kỳ vọng cao hơn về lợi nhuận. Bản thân người môi giới không có khả năng can thiệp về mức giá của thị trường.

Hơn thế nữa, môi giới BĐS là đối tượng không mong muốn giá BĐS tăng nhất. Bởi khi chủ đầu tư bán giá cao, cơ hội chốt khách sẽ khó khăn hơn, môi giới sẽ vất vả hơn, nhưng thực tế phần phí cho môi giới họ nhận về vẫn không thay đổi.

Thị trường bất động sản chỉ ghi nhận tăng trưởng “nóng” tại Hà Nội

Đồng tình với những quan điểm này, bà Hồ Thị Thu Mai, Giám đốc Nhà ở ngay - đơn vị có nhiều năm kinh nghiệm trên thị trường thứ cấp nhận định, thị trường bất động sản thời gian qua chỉ ghi nhận "sốt nóng" tại Hà Nội, trong khi các tỉnh thành khác thanh khoản thấp và giá cả thì không tăng.

Bà Mai lý giải, giai đoạn 2020 - 2023, nhu cầu mua nhà của người dân vốn đã lớn, lại ngày càng tăng trưởng cùng làn sóng nhập cư. Tuy nhiên, giai đoạn này, mỗi năm thị trường chỉ ghi nhận một vài dự án căn hộ mở bán, chỉ có thể đáp ứng một phần rất nhỏ nhu cầu.

"Khoảng hơn 4 triệu người ở khu vực đô thị Hà Nội nên nhu cầu mua nhà rất cao. Chưa kể, theo thống kê, mỗi năm có khoảng từ 150.000 – 200.000 người nhập cư tới Hà Nội và đều có nhu cầu mua nhà. Trong khi giai đoạn 2020-2023, Hà Nội chỉ có khoảng 10.000 sản phẩm mới được chào bán. Như vậy, tính toán sơ bộ, tối thiểu 50.000 nhà ở mới trong 1 năm mới đáp ứng được nhu cầu ở cho người dân Hà Nội", bà Mai cho hay.

Do đó, nhu cầu về nhà ở không được thị trường sơ cấp đáp ứng nên người dân đổ xô đi tìm mua nhà trên thị trường thứ cấp trong giai đoạn từ 2020 đến nay, kéo theo giá nhà ở thứ cấp cũng tăng lên. Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án sơ cấp căn cứ vào mức giá thứ cấp này và nhu cầu mua nhà để ở của người dân để xác định giá bán. Vì thế, mức giá bán sơ cấp từ đó mà cũng tăng theo.

Tiến sĩ Nguyễn Minh Phong - Phó Ban Tuyên truyền Lý luận, Thư ký Hội đồng Khoa học - Nghiệp vụ báo Nhân Dân nhận định, hiện nay, tất cả các chủ thể trên thị trường đều xác nhận giá bất động sản tăng cao một cách bất hợp lý. Tuy nhiên, hành lang pháp lý của Việt Nam vẫn chưa có công cụ chính thức nào để chứng minh sự tăng giá này là bất hợp lý.

Để quản lý và điều tiết kịp thời, Tiến sĩ Phong kiến nghị Việt Nam cần xây dựng bộ chỉ số giá nhà ở, giá đất và bất động sản thương mại nhằm đo lường mức độ biến động giá theo thời gian. Bộ chỉ số này, được nhiều quốc gia xây dựng và sử dụng để phân tích kinh tế vĩ mô, không chỉ phản ánh sự tăng trưởng kinh tế mà còn giúp đo lường rủi ro và hỗ trợ ra quyết định cho người dân và doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản.

Ngoài ra, Tiến sĩ Phong nhấn mạnh sự cần thiết của một cơ sở dữ liệu lớn, chính xác để đảm bảo thị trường vận hành minh bạch. Có kho dữ liệu đủ lớn sẽ giúp nghiên cứu thị trường hiệu quả, từ đó xây dựng các cơ chế và chính sách điều tiết đúng hướng, đóng vai trò quan trọng trong việc kiểm soát giá bất động sản bên cạnh việc tăng nguồn cung bất động sản.

Hồng Quang