Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản gửi UBND TPHCM và Sở Xây dựng TP góp ý dự thảo quyết định ban hành quy định về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn TP.
Theo Hiệp hội, trong điều kiện pháp lý và thực tế hiện nay đang “vướng mắc” về chỉ tiêu “quy mô dân số” theo “quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000” (nhìn chung là thấp), thường chưa đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, trong đó có các dự án phát triển đô thị, nhà ở hoặc các dự án chỉnh trang, tái thiết đô thị cần phải có “quy mô dân số” hợp lý.
Do đó, Hiệp hội rất hoan nghênh và thống nhất với Sở Xây dựng đề xuất quy định 02 “phương pháp xác định dân số” tại các khoản 1 và 2 Điều 4 “Dự thảo Quy định”, nhất là “phương pháp xác định dân số” được “xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng” quy định tại các điểm a, b khoản 1 và khoản 2 Điều 4 “Dự thảo Quy định”.
HoREA đề xuất liên quan đến phương pháp xác định dân số tại các nhà chung cư.
Bởi lẽ, “phương pháp xác định dân số” được “xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng” là giải pháp hợp lý nhất trong tình hình hiện nay có thể đáp ứng được yêu cầu của các chủ đầu tư dự án nhà ở, để có thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt số lượng nhà ở hợp lý, tăng tính khả thi của dự án, để có thể thu hồi được vốn đầu tư và có được lợi nhuận hợp lý so với trường hợp áp dụng “phương pháp xác định dân số” được “xác định theo chỉ tiêu 3,5 người/căn hộ”.
Bên cạnh mặt tích cực trên đây, Hiệp hội đề nghị Sở Xây dựng tiếp tục xem xét thấu đáo việc “áp dụng phương pháp xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng” sẽ dẫn đến “quy mô dân số thực tế” có tác động lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị.
Thứ nhất, Hiệp hội nhận thấy, kết quả Tổng điều tra dân số, nhà ở ngày 01/04/2019 thì “quy mô dân số” thành phố Hồ Chí Minh là 8.993.082 người. Nhưng vào năm 2016, cơ quan chức năng cho biết thành phố Hồ Chí Minh đã có “quy mô dân số thực tế” khoảng 13 triệu người, trong đó có khoảng 3 triệu người nhập cư.
Thứ hai, Về quy hoạch đô thị, xây dựng thì căn cứ “quy mô dân số chính thức” và xu thế tăng dân số để xác định “quy mô dân số” của các quận, huyện, thành phố Thủ Đức và xác định “quy mô dân số” tại các “quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000”, trong lúc cơ chế “điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000” còn nhiều “bất cập”, chưa đáp ứng kịp thời nhu cầu thực hiện dự án bất động sản, nhà ở của các nhà đầu tư.
Thứ ba, nếu mặc định căn hộ từ 25 < 40 m2 có 1 người; căn hộ từ 40 < 60 m2 có 2 người; căn hộ từ 60 < 80 m2 có 3 người; căn hộ từ 80 < 120 m2 có 4 người; căn hộ từ 120 < 150 m2 có 5 người; căn hộ từ 150 m2 trở lên có 6 người thì chưa thật sát với thực tế.
Bởi lẽ, đa số người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, người nhập cư đang cư ngụ tại các căn hộ quy mô 1-2 phòng ngủ với 3-5 người. Bên cạnh đó, những người có thu nhập cao đang cư ngụ tại các căn hộ (nhà) quy mô 3-4-5 phòng ngủ trở lên, nhưng không phải luôn đi đôi với có nhiều người ở.
Thứ tư, khi “áp dụng phương pháp xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng” thì “quy mô dân số” của dự án bất động sản, nhà ở “có vẻ” thấp hơn như ví dụ trên đây, nhưng khi đưa dự án vào hoạt động thực tế thì “quy mô dân số thực tế” sẽ cao hơn rất đáng kể, nhất là tại các dự án nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội, bởi lẽ từ căn hộ 1 phòng ở nhỏ nhất (25 m2) đến căn hộ 1 phòng ở 60 m2 vẫn có thể có 3-5 người (thậm chí nhiều hơn), chứ không phải chỉ có 1-2 người nên sẽ tác động lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị.
Nhưng trong điều kiện pháp lý và thực tế hiện nay, Hiệp hội rất hoan nghênh và thống nhất với Sở Xây dựng đề xuất “phương pháp xác định dân số” được “xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng” quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 và khoản 2 Điều 4 “Dự thảo Quy định”.
Đồng thời, Hiệp hội đề nghị UBND TPHCM xem xét phối hợp với các cấp có thẩm quyền để xác định chỉ tiêu “quy mô dân số phát triển” của TP và các quận, huyện, thành phố Thủ Đức thật hợp lý và đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố quan tâm chỉ đạo Sở Quy hoạch Kiến trúc chủ trì phối hợp với Sở Xây dựng và các Sở, ngành liên quan rà soát, đề xuất và thực hiện “điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000” để đáp ứng kịp thời yêu cầu thực hiện các dự án bất động sản, đô thị, nhà ở của các nhà đầu tư.
Thiên An