Nhận định nhu cầu thuê đất khu công nghiệp tiếp tục tăng trưởng tích cực trong năm 2023, Chứng khoán SSI khuyến nghị cổ phiếu 2 doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực phát triển khu công nghiệp.
Phục hồi tích cực khi nền kinh tế mở cửa
Trong Báo cáo mới nhất về triển vọng nửa cuối năm 2022 và năm 2023 đối với ngành bất động sản khu công nghiệp năm 2022, SSI Research kỳ vọng lợi nhuận sau thuế sẽ tăng trưởng 47,3% so với cùng kỳ, nhờ vào nhu cầu đất công nghiệp được kỳ vọng sẽ phục hồi tích cực khi nền kinh tế mở cửa.
SSI chỉ ra 3 nguyên nhân khiếp nhu cầu thuê đất KCN tiếp tục tăng trưởng tích cực trong năm 2023. Thứ nhất, xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam vẫn tiếp tục. Thứ hai, các chính sách thu hút FDI cũng thúc đẩy các nhà đầu tư quay trở lại đầu tư vào Việt Nam, có thể kể đến những chính sách ưu đãi như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo, và nhiều ưu đãi khác. Thứ 3, việc cải thiện cơ sở hạ tầng trong thời gian tới như các dự án đường vành đai 3 và đường vành đai 4, đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường Dầu Giây - Phan Thiết, đường cao tốc Bắc - Nam, cảng Cái Mép Thị Vải và cảng Gemalink sẽ tạo ra kết nối thuận tiện hơn giữa các KCN .
Cùng với nhu cầu tăng cao, giá thuê dự kiến tiếp tục tăng trung bình 8-20% so với cùng kỳ, tùy khu vực. Trong đó, lợi nhuận sau thuế của BCM dự kiến tăng 239% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ chuyển nhượng 18,9ha đất thương mại tại Thành phố mới Bình Dương cho CaptaLand. Lợi nhuận sau thuế của IDC dự kiến tăng 266% so với cùng kỳ nhờ thay đổi phương pháp hạch toán từ ghi nhận đều sang ghi nhận một lần tại KCN Phú Mỹ mở rộng và cho thuê mới tại KCN Hựu Thạnh. Nếu thương vụ mua bán 30 ha tại Khu đô thị Tràng Cát thành công, lợi nhuận ròng của KBC trong 6 tháng cuối năm 2022 dự kiến sẽ tăng trưởng gấp 3 lần so với cùng kỳ.
Theo tính toán của SSI, năm 2023, lợi nhuận ròng của các Công ty phát triển khu công nghiệp niêm yết dự kiến sẽ tăng trưởng khoảng 18% so với cùng kỳ, do tổng diện tích đất cho thuê tăng trưởng 10%/năm; giá thuê đất dự kiến sẽ tăng 8% tại các KCN phía Nam Việt Nam và 6% tại các KCN phía Bắc Việt Nam vào năm 2023.
Trong đó, LNST của KBC ước đạt 3,7 nghìn tỷ đồng (tăng 25% so với cùng kỳ) do các dự án hiện nay tiếp tục là nguồn thu chính, bên cạnh giai đoạn 3 của dự án KCN Tràng Duệ và các KCN tại Long An có thể bắt đầu tạo ra thu nhập. Lợi nhuận ròng của IDC ước đạt 2,2 nghìn tỷ đồng (tăng 24% so với cùng kỳ) chủ yếu do ghi nhận lợi nhuận từ các Khu công nghiệp Hựu Thạnh và Phú Mỹ mở rộng, bên cạnh việc thoái vốn tại các công ty con.
Rủi ro mà SSI muốn lưu ý là tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm công nghiệp như Bình Dương, Đồng Nai và Bắc Ninh đều đã đạt trên 80%. Bên cạnh đó, thời gian đền bù giải phóng mặt bằng chậm, dẫn đến nguồn cung đất ở các KCN còn lại ít, ảnh hưởng đến việc cho thuê với diện tích lớn.
Cơ hội đầu tư dài hạn
Trong báo cáo trước đó, nhóm phân tích của SSI đã tách các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khu công nghiệp trên thị trường thành 3 nhóm.
Trong đó, các doanh nghiệp còn quỹ đất cho thuê, bao gồm SZC, IDC, KBC, VGC, BCM và các khu công nghiệp đã được lấp đầy, không còn diện tích sẵn sàng cho thuê cũng như không có dự án mới, như MH3, BAX, TIP, SZL, D2D. Còn lại, các khu công nghiệp đang có dự án mở rộng chuẩn bị cho thuê trong năm 2022, như LHG, NTC, HPI, SIP.
Trên cơ sở đó, SSI cho rằng các doanh nghiệp còn quỹ đất cho thuê được kỳ vọng tăng trưởng tốt với sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang các nước khác (trong đó có Việt Nam).
Trong nhóm này, SSI đánh giá tích cực cổ phếu BCM của Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP (Becamex) với vị thế doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực phát triển khu công nghiệp với diện tích đất còn lại sẵn sàng cho thuê đạt 454,3 ha. Đồng thời, diện tích đất thương phẩm lên đến 1.250 ha tại Thành phố mới Bình Dương và các khu dân cư Bàu Bàng, Mỹ Phước kỳ vọng thanh khoản được cải thiện và biên lợi nhuận duy trì mức cao hơn 43% kể từ năm 2022 khi áp dụng khung giá đất mới tại Bình Dương cho giai đoạn 2020-2024. Liên doanh VSIP, Warburg Pincus dự báo đem lại lợi nhuận tích cực nhờ nhu cầu thuê đất và nhà xưởng phục hồi trở lại từ 2022.
BCM hiện đang giao dịch với P/E và P/B 2022 lần lượt đạt 16,5x và 3,4x, SSI điều chỉnh mức giá mục tiêu là 80.800 đồng/cp do giá tăng tại khu dân cư và khu công nghiệp kể từ năm 2022 và khuyến nghị mua đối với cổ phiếu BCM.
Tương tự với cổ phiếu IDC của Tổng Công ty IDICO – CTCP đang giao dịch tại PE 2022 lần lượt là 10,1x và PB là 3,1x. SSI nâng khuyến nghị MUA với giá mục tiêu 1 năm là 70.300 đồng/CP- với giả định rằng giá thuê tại KCN Hựu Thạnh từ 120 USD/m2/chu kỳ thuê lên mức 130 USD/m2/chu kỳ thuê cho năm 2021 và Phú Mỹ II từ 100 USD/m2/chu kỳ thuê lên 125 USD/m2/chu kỳ thuê, bổ sung khu công nghiệp mới quy hoạch và 90 ha đất khu dân cư vào mô hình định giá.
SSI đánh giá tích cực, IDC với vị thế là một trong những nhà phát triển KCN lớn nhất Việt Nam với diện tích đất 875 ha, trong đó có 367,8 ha đất đã đầu tư hạ tầng sẵn sàng cho thuê, tập trung ở các khu vực Long An, Bà Rịa Vũng Tàu, Thái Bình. Đồng thời, KCN Hựu Thạnh sẽ là động lực chính cho sự tăng trưởng của IDC trong 3-5 năm tới.
Trung Anh