Mặc dù dịch bệnh Covid-19 đã khiến hoạt động sản xuất, cơ sở hạ tầng bị đình trệ, dòng vốn FDI chững lại, tuy nhiên Ngành Bất động sản Khu công nghiệp có nhiều tiềm năng tăng trưởng vẫn tiếp tục đón sóng dịch chuyển vốn FDI và còn nhiều dư địa phát triển trong trung và dài hạn. Trong khi hàng loạt chủ đầu tư báo lãi, cổ phiếu BĐS khu công nghiệp cũng đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm.
Đón sóng cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp bùng nổ sau dịch. Ảnh minh họa
Trong báo cáo cập nhật tình hình ngành Bất động sản Khu công nghiệp (BĐS KCN), Công ty Chứng khoán Agribank (Agriseco) nhận định về tổng thể, ngành BĐS KCN vẫn có nhiều tiềm năng tăng trưởng để tiếp tục đón sóng dịch chuyển vốn FDI. Mặc dù dịch bệnh đã khiến hoạt động sản xuất, cơ sở hạ tầng bị đình trệ, dòng vốn FDI chững lại, tuy nhiên ngành vẫn còn nhiều dư địa phát triển trong trung và dài hạn.
Nhiều yếu tố thúc đẩy tăng trưởng trong dài hạn
Theo số liệu công bố từ Bộ kế hoạch đầu tư, hiện cả nước có 286 KCN đang hoạt động với tổng diện tích là 57,3 nghìn ha (31/5/2021). Diện tích đất đi vào hoạt động gia tăng liên tục trong giai đoạn 2010-2020 với tốc độ tăng trung bình 11%/năm.
Nguồn cung tiếp tục mở rộng trong nửa đầu năm 2021 với mức tăng số KCN và diện tích đất so với cùng kỳ 2020 lần lượt đạt 17% và 23%. Cụ thể, nhiều KCN đã được triển khai mở mới tại các tỉnh như Bắc Ninh (6 dự án, nổi bật là KCN Thuận Thành I chủ đầu tư là VGC), Bắc Giang (6 dự án trong đó nổi bật là KCN Quang Châu mở rộng của KBC), Hải Phòng (14 dự án trong đó các dự án KCN Nam Tràng Cát, Thuỷ Nguyên của Vingroup), Long An (9 dự án, nổi bật là Nam Tân Tập – KBC), Vũng Tàu (7 dự án, trong đó là KCN Phú Mỹ 3 mở rộng của IDC và KCN Đất Đỏ II của TID).
So với tương quan trong khu vực Đông Nam Á, Việt Nam ở vị thế dẫn đầu về tổng số khu công nghiệp đang hoạt động với số lượng chiếm 1/3 (theo UNIDO – Tổ chức phát triển công nghiệp Liên Hiệp Quốc)
BĐS Khu công nghiệp hút vốn FDI
Xét từ phía cầu, Agriseco cho rằng dòng vốn FDI thúc đẩy nhu cầu thuê đất khu công nghiệp. Các khách hàng thuê KCN hiện nay chủ yếu là doanh nghiệp FDI với tỷ lệ 51% trên tổng số dự án đầu tư và chiếm 67% tổng vốn đăng ký mới (theo Bộ KH&ĐT). Do đó, nhu cầu vốn FDI đầu tư vào KCN là rất lớn. Dòng vốn FDI vào KCN tăng 10% CAGR giai đoạn 2011-2020, vốn đăng ký mới vào KCN 5T.2021 đạt 6,02% (tăng 10,3% so với cùng kỳ 2020) với số dự án mở mới đạt 291 dự án.
Bên cạnh đó, tỷ lệ lấp đầy cao ở trung tâm đang thúc đẩy nhu cầu về các khu vực vùng ven. Tỷ lệ lấp đầy các KCN trên cả nước tăng từ 70,2% năm 2020 lên 71,8% trong 5T2021. Các khu vực trung tâm như TP. HCM, Hà Nội tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 90% (theo CBRE), do đó nguồn cầu đã dịch chuyển về các vùng ven trung tâm có quỹ đất rộng, vị trí thuận lợi và hưởng lợi từ các dự án đầu tư công. Một số tỉnh ven trung tâm có tỷ lệ lấp đầy khá cao như Bắc Ninh (85%), Hải Phòng (62%), Long An (86%).
Giá thuê đất trung bình nửa đầu năm 2021 tại các tỉnh thành đều tăng với mức độ tăng tại khu vực Phía Nam cao hơn phía Bắc (lần lượt giá thuê tăng 7% và 3%) nhờ việc thu hút vốn đầu tư FDI và có nhiều dự án giải ngân vốn đầu tư công như dự án cao tốc Trung Lương Mỹ Thuận, sân bay Long Thành, Phan Thiết – Dầu Giây. Mặc dù tốc độ đang chậm lại nhưng một số khu vực ven trung tâm có tiềm năng phát triển vẫn có tốc độ tăng giá cao như Vũng Tàu (10%), Bắc Ninh (9%), Long An (6%).
Triển vọng ngành BĐS KCN
Agriseco Research chỉ ra hàng loạt cơ hội sẽ kích thích ngành BĐS KCN tăng trưởng mạnh trong thời gian tới. Đầu tiên phải kể đến việc dòng vốn FDI kỳ vọng tiếp tục mạnh mẽ nhờ lợi thế về vị trí, nhân công, giá thuê đất, môi trường và các chính sách. Việt Nam là quốc gia thu hút vốn FDI đứng thứ 5 ở châu Á và lọt top 20 thế giới, đứng đầu về tốc độ tăng trưởng FDI sản xuất tại châu Á. Với lợi thế nằm trên nhiều tuyến đường hàng hải, hàng không quốc tế, thuận lợi giao thương với thế giới, là trung tâm kết nối của khu vực, vừa là cửa ngõ để thâm nhập các nền kinh tế ở khu vực phía tây Bán đảo Đông Dương.
Đặc biệt, với chi phí nhân công rẻ hơn so với mặt bằng chung; tỷ giá ổn định, giá thuê được dự kiến duy trì ở mức ổn định, dù giá thuê trung bình tăng nhưng thấp hơn so với các khu vực châu Á và môi trường chính trị ổn định khi lạm phát giảm những là những yếu tố giúp Việt Nam thu hút dòng vốn FDI. là những yếu tố giúp Việt Nam tiếp tục hút mạnh nguồn vốn FDI.
Bên cạnh đó, Chính phủ Việt Nam đưa ra các chính sách miễn giảm tiền thuê đất, hỗ trợ các dịch vụ cơ sở hạ tầng cũng như giải phóng mặt bằng. Chỉ số thuận lợi về môi trường kinh doanh của Việt Nam cũng đạt thứ hạng cao so với các nước như Malaysia, Thailand. Chính phủ cũng đang có các động thái để đẩy nhanh tiến độ giải ngân, tập trung nguồn lực cho các dự án quốc gia trọng điểm như cao tốc Bắc Nam, sân bay Long Thành. Nhờ đó, Agriseco cho rằng BĐS KCN sẽ được hưởng lợi khi cơ sở hạ tầng phát triển, logistics được hiện đại hóa hơn.
Theo quy hoạch phát triển đất giai đoạn 2021 – 2030, diện tích đất KCN đến năm 2030 sẽ tăng lên 115 nghìn ha so với năm 2020 với 558 KCN, trong đó ưu tiên mở rộng các KCN đã đạt tỷ lệ lấp đầy trên 60%. Các khu vực sẽ được hưởng lợi theo QH mở rộng hạ tầng cùng với đất KCN bao gồm Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên, Quảng Ninh, Đồng Nai, Vũng Tàu, Long An. Theo CBRE, đến năm 2023, diện tích KCN mới đi vào hoạt động khu vực miền Bắc với tốc độ tăng khoảng 7%/năm và phía Nam là 6%/năm.
Đi cùng với đó, Agriseco Research cũng chỉ ra một số rủi ro cho ngành trong ngắn hạn chính như dòng vốn FDI đang chững lại trong ngắn hạn. Tháng 8/2021, tổng vốn FDI đăng ký và số dự án mới cơ bản không tăng so với cùng kỳ 2020. Điều này chủ yếu do tình hình dịch bệnh ở các KCN trọng điểm phía Nam như Bình Dương, TP. HCM. Đây có thể là bất lợi với Việt Nam khiến dòng vốn đầu tư bị ảnh hưởng.
Chi phí logistic còn cao là một trong những yếu tố rủi ro cho ngành trong ngắn hạn chính
Tuy nhiên, Agriseco Research nhận định đây chỉ là tác động trong ngắn hạn khi Việt Nam đang dần kiểm soát được dịch bệnh tại các khu vực này với tỷ lệ tiêm vaccine cao (TP.HCM đạt 90%, Bình Dương 60%). Đây là những biện pháp kịp thời giúp hoạt động sản xuất KCN không bị ngưng trệ và ảnh hưởng đến vốn FDI. Mặc dù tổng vốn FDI đang chững lại, vốn FDI đăng ký cấp mới và thực hiện đã bắt đầu tăng trở lại, lần lượt tăng 16,4% và 2% so với cùng kỳ năm 2020.
Đáng chú ý, cơ sở hạ tầng, kho bãi, logistics của Việt Nam chưa thực sự phát triển so với các nước trong khu vực có thể khiến dòng vốn FDI chững lại. Cụ thể, chi phí vận chuyển cao nhất so với các quốc gia khác ở mức 25% sẽ gây khó khăn trong việc cung ứng hàng hóa. Theo Savills, chỉ các doanh nghiệp nằm gần trục giao thông như Bắc Ninh, Bắc Giang, Long An thì mới có thể giảm thiểu chi phí vận chuyển.
Ngoài ra, việc các KCN xảy ra tình trạng thiếu điện để vận hành cũng là một rủi ro khiến các DN khó mở rộng sản xuất. Tuy nhiên, Chính phủ đang nỗ lực đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng và phối hợp với ngành điện để cung ứng điện sẵn tại các KCN.
Lựa chọn cơ hội đầu tư
Về mặt bằng giá cổ phiếu, theo Agriseco Research mức định giá các doanh nghiệp: P/B và P/E trung bình ngành hiện tại lần lượt ở mức 2,7x và 23,3x, đều tăng khoảng 30% so với trung bình giai đoạn 2017 – 2020. Nguyên nhân là do từ năm 2019 trở lại đây BĐS KCN sôi động trở lại nhờ chiến tranh thương mại Mỹ - Trung và các Hiệp định Thương mại tự do.
P/B và P/E trung bình ngành tăng khoảng 30% so với trung bình giai đoạn 2017 – 2020
Dù mức định giá cao hơn so với quá khứ nhưng với mức giá thuê tăng 5-7%/năm và nhu cầu lớn FDI, quy mô hạ tầng mở rộng, Agriseco Research nhận định mức định giá trên chưa phản ánh hết tiềm năng của ngành BĐS KCN. Thị trường vẫn còn nhiều cổ phiếu có dư địa phát triển khi P/B và P/E tương đối hấp dẫn như: KBC, LHG, SZC, IDC, BCM.
Nhìn chung, KQKD nhóm BĐS KCN khá tích cực trong nửa đầu năm 2021 khi tốc độ tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận lần lượt đạt 115% và 190% so với cùng kỳ năm trước, nổi bật như KBC, SZC, VGC, LHG. Trong đó, KBC đã ghi nhận doanh thu từ các dự án KCN Quang Châu, Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tân Phú Trung và LHG đã hạch toán khoản thuê ứng trước của Logos Việt Nam tại KCN Long Hậu 3 – giai đoạn 1, VGC với doanh thu mảng cho thuê KCN tăng 40% đến từ các dự án như KCN Đông Mai, Yên Phong mở rộng, Phú Hà.
Các cổ phiếu được Agriseco khuyến nghị tiềm năng gồm KBC, VGC và SZC dựa trên các tiêu chí: doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn tại các khu vực tiềm năng; chỉ số P/B, P/E thấp hơn so với trung bình ngành; tốc độ tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận tăng và không âm qua các năm và doanh thu chưa thực hiện cao.
|
Trong giai đoạn 2016-2019, thị trường du lịch trong nước có sự phát triển vượt bậc khi lượng khách du lịch trong và ngoài nước ồ ạt tìm đến các khu nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, do ảnh hưởng dịch Covid-19, phân khúc thị trường này nguội lạnh hơn một năm nay.
|
Trung Anh