Cử tri kiến nghị giới hạn “đặt cọc” trong hợp đồng kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng nói gì?

Cử tri TPHCM kiến nghị bổ sung quy định về "đặt cọc" vào 8 loại hợp đồng mẫu của Phụ lục kèm theo Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản trong Đề án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Với nội dung này, Bộ Xây dựng cho biết, sẽ ghi nhận và nghiên cứu trong quá trình xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Giới hạn “đặt cọc” trong hợp đồng kinh doanh bất động sản?

Mới đây, cử tri TP.HCM đã có những kiến nghị liên quan đến luật hóa căn hộ du lịch, đặt cọc mua nhà trong tương lai và thanh toán qua ngân hàng. Theo đó, cử tri đề nghị xem xét Đề án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thì cần “luật hóa” các nội dung của Khoản 2, Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP về căn hộ du lịch (condotel) tương tự như Luật Nhà ở 2014 đã quy định đối với căn hộ chung cư.

Cụ thể, cần luật hóa với các quy định về “phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của căn hộ du lịch (condotel)”; “việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong tòa nhà căn hộ du lịch (condotel)”.

Ngoài ra, còn các quy định về “Hội nghị tòa nhà căn hộ du lịch (condotel)”; “Quản lý vận hành tòa nhà căn hộ du lịch (condotel)”; “Bảo trì tòa nhà căn hộ du lịch (condotel)”; “Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà căn hộ du lịch (condotel) có nhiều chủ sở hữu”, tương tự như Luật Nhà ở 2014 đã quy định đối với căn hộ chung cư.

Cùng với đó, cử tri cũng đề nghị bổ sung quy định về "đặt cọc" vào Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản" như : "Điều 6. Hợp đồng kinh doanh bất động sản

Việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định... Trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản có thể nhận đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản; giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị bất động sản; hình thức văn bản đặt cọc do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự".

Đồng thời, bổ sung quy định về "đặt cọc" vào 8 loại hợp đồng mẫu của Phụ lục kèm theo Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định về  hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Phản hồi các kiến nghị này, Bộ Xây dựng cho biết theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, Nghị định chỉ được quy định chi tiết những nội dung, điều, khoản của Luật giao Chính phủ quy định chi tiết.

Trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa có quy định hoặc giao Chính phủ quy định chi tiết về “đặt cọc” và “thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua ngân hàng”.

Do vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, chưa có cơ sở xem xét đề xuất cấp có thẩm quyền xem xét bổ sung các nội dung này vào quy định của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh đó, thực hiện Nghị quyết số 50/2022/QH14 ngày 13/6/2022 của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022 và Quyết định số 799/QĐ-TTg ngày 06/7/2022 của Thủ tướng Chính phủ về phân công cơ quan chủ trì soạn thảo, thời hạn trình các dự án luật được điều chỉnh trong Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022 và các dự án luật thuộc Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu xây dựng dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Bộ Xây dựng cho biết, sẽ ghi nhận các kiến nghị nêu trên của cử tri TP.HCM để nghiên cứu trong quá trình xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thời gian tới.

Nhiều quy định cần bổ sung?

Trước đó, về vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng kiến nghị bổ sung quy định về “đặt cọc” trong các Hợp đồng kinh doanh bất động sản và quy định việc thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản.

Theo đó, HoREA nêu rõ những bất cập trong công tác quản lý Nhà nước đối với hành vi “đặt cọc” trong kinh doanh bất động sản. Cụ thể, hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định điều chỉnh, quản lý hành vi giao kết “đặt cọc” trong kinh doanh bất động sản, huy động vốn bán bất động sản hình thành trong tương lai xảy ra trước thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản, mà hành vi “đặt cọc” chỉ được quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Trong đó quy định, “1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim loại quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

HoREA cho rằng, mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định tại Điều 15: “Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng”.

Đồng thời, tại khoản 1 Điều 16 về “thanh toán trong giao dịch bất động sản” quy định “1. Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán” và tại khoản 1 Điều 57 quy định “1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng”, nhưng do Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định về hành vi “đặt cọc”, trong lúc Bộ luật Dân sự 2015 lại không giới hạn giá trị “đặt cọc” nên đã dẫn đến có trường hợp bên bán, bên huy động vốn đã lừa đảo, chiếm đoạt tài sản gây thiệt hại cho khách hàng, nhà đầu tư làm ảnh hưởng xấu đến trật tự, an toàn xã hội.

Ngoài ra, Bộ luật Dân sự 2015 cũng có bất cập do đã không quy định trường hợp “đặt cọc” khi thực hiện giao dịch thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật khác thì còn phải áp dụng quy định của pháp luật đó, như nếu Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định về “đặt cọc” trong giao dịch bất động sản thì còn phải áp dụng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Trong khi đó, hiện nay, Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định về “Hợp đồng kinh doanh bất động sản” với Phụ lục kèm theo 08 loại Hợp đồng “mẫu”, nhưng chưa quy định về “đặt cọc” trong các Hợp đồng “mẫu” nên rất cần thiết bổ sung quy định về “đặt cọc”.

Do đó, HoREA kiến nghị, đề nghị bổ sung quy định về “đặt cọc” vào Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định về “Hợp đồng kinh doanh bất động sản”. Cụ thể, “Điều 6. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định.

HoREA cho rằng, trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản có thể nhận đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết Hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị bất động sản; Hình thức văn bản đặt cọc do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự.

Vì vậy, Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định về “đặt cọc” vào 08 loại Hợp đồng “mẫu” của Phụ lục kèm theo Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định về “Hợp đồng kinh doanh bất động sản”.

Đáng chú ý, trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng của HoREA cũng kiến nghị quy định việc thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua ngân hàng để làm tăng tính minh bạch của thị trường bất động sản, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, chống thất thu ngân sách Nhà nước và góp phần phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản.

Cụ thể, HoREA cho rằng cần thiết phải quy định việc thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua ngân hàng.

Hiệp hội nhận thấy, nội dung khoản 1 Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về “thanh toán trong giao dịch bất động sản” quy định “1. Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán” cần được hướng dẫn thi hành tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP với quy định việc thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua ngân hàng để làm tăng tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Do đó, HoREA kiến nghị bổ sung một Điều (mới) vào Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định việc thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua ngân hàng.

Hồng Quang