Giá căn hộ đã có dấu hiệu điều chỉnh, nhưng mức giảm vài phần trăm vẫn khó thu hẹp khoảng cách quá lớn giữa giá nhà và thu nhập. Với nhiều người lao động, câu hỏi không chỉ là nhà đã giảm giá hay chưa, mà là sau khi giảm, họ có thể mua được một nơi ở và vẫn duy trì cuộc sống ổn định hay không.
Sau thời gian dài tăng giá, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh. Một số chủ đầu tư đưa ra chính sách chiết khấu, người bán trên thị trường thứ cấp cũng chấp nhận hạ giá để tìm khách hàng. Tuy nhiên, khi giá căn hộ đã lên tới hàng tỷ đồng, việc giảm vài trăm triệu đồng chưa chắc đủ giúp người có nhu cầu ở thực tiến gần hơn tới giấc mơ an cư.
Giá nhà giảm bao nhiêu là phù hợp? Không có một tỷ lệ chung cho mọi căn hộ. Nhưng nếu tính ngược từ thu nhập, khoản tích lũy và khả năng trả nợ của người lao động, khoảng cách hiện nay cho thấy thị trường cần nhiều hơn những đợt giảm giá mang tính ngắn hạn.
Giá nhà giảm, người lao động vẫn khó mua
Trong quý III/2026, giá chào bán sơ cấp căn hộ bình quân trên thị trường Hà Nội mở rộng đạt khoảng 86 triệu đồng/m² thông thủy, giảm 9% so với quý trước và 6% so với cùng kỳ năm 2025. Mức giá này chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng, kinh phí bảo trì và chiết khấu. Phạm vi thống kê có cả các đại đô thị tại Văn Giang, Hưng Yên, khu vực giáp Hà Nội.
Nếu chỉ tính các dự án tại khu vực nội đô Hà Nội, giá chào bán sơ cấp bình quân khoảng 102 triệu đồng/m², giảm 6% so với quý trước và 3% so với cùng kỳ năm trước.
Giá căn hộ đã có dấu hiệu điều chỉnh, nhưng mức giảm vài phần trăm vẫn khó thu hẹp khoảng cách quá lớn giữa giá nhà và thu nhập.
Tính theo mức bình quân 86 triệu đồng/m², một căn hộ 60 m² có giá chào bán khoảng 5,16 tỷ đồng trước thuế, phí và chiết khấu. Với cùng diện tích, nếu tính theo giá bình quân tại các dự án nội đô, giá căn hộ vào khoảng 6,12 tỷ đồng.
Trong khi đó, thu nhập bình quân của người lao động cả nước trong quý III/2026 đạt 9,2 triệu đồng/tháng. Đây là mức bình quân trên phạm vi cả nước, không phải thu nhập riêng của người lao động tại Hà Nội và cũng không phản ánh đầy đủ hoàn cảnh của từng hộ gia đình. Dù vậy, con số này phần nào cho thấy việc tích lũy để mua một căn hộ trị giá hàng tỷ đồng là thách thức lớn đối với người làm công ăn lương.
Giả sử một gia đình có hai người cùng đạt mức thu nhập bình quân nói trên, tổng thu nhập khoảng 18,4 triệu đồng/tháng. Nếu dành toàn bộ số tiền này để mua căn hộ giá 5,16 tỷ đồng, họ cần hơn 23 năm. Phép tính chưa tính đến chi tiêu sinh hoạt, học hành, chăm sóc sức khỏe, lãi tiền gửi hay biến động thu nhập và giá nhà.
Trên thực tế, không gia đình nào có thể dành toàn bộ thu nhập để mua nhà. Vì vậy, con số hơn 23 năm chỉ là phép so sánh, còn thời gian tích lũy thực tế có thể dài hơn rất nhiều.
Một căn hộ từ 5,16 tỷ đồng giảm 10% vẫn còn khoảng 4,64 tỷ đồng. Nếu giảm 20%, giá vẫn hơn 4,1 tỷ đồng. Với nhiều gia đình lao động, đó vẫn là khoản tiền vượt xa khả năng tích lũy.
Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập không chỉ nằm trên những bảng thống kê. Nó hiện diện trong tính toán chi tiêu hằng tháng của những người trẻ đang thuê nhà, đi làm và cố gắng dành dụm tại Hà Nội.
Chị Trần Minh Hằng, 28 tuổi, nhân viên truyền thông tại Hà Nội, có thu nhập khoảng 20 triệu đồng/tháng. Mỗi tháng, chị dành khoảng 5 triệu đồng thuê nhà, 5 triệu đồng sinh hoạt và 5 triệu đồng phụ giúp gia đình. Khoản còn lại khoảng 5 triệu đồng được chị tích lũy để hướng tới mục tiêu mua nhà.
Sau 5 năm, chị Hằng tiết kiệm được hơn 300 triệu đồng. Tuy nhiên, những căn hộ hai phòng ngủ tại khu vực Hoài Đức mà chị tìm hiểu có giá khoảng 3,5 đến 4 tỷ đồng. Ngay cả khi chọn căn hộ khoảng 2 tỷ đồng, số tiền phải vay vẫn rất lớn so với khoản tích lũy hiện có. Bởi vậy, chị cân nhắc tiếp tục thuê nhà để tránh áp lực trả nợ kéo dài.
Anh Nguyễn Văn Trung, 32 tuổi, là công nhân tại Hà Nội, có thu nhập khoảng 22 triệu đồng/tháng. Sau khi chi trả tiền thuê nhà, sinh hoạt và các khoản thiết yếu, số tiền còn lại để tích lũy không đáng kể so với giá bất động sản.
Dù hai vợ chồng đều có việc làm ổn định, gia đình anh vẫn lựa chọn thuê nhà và dành thêm thời gian tích lũy. Nỗi lo lớn nhất là nếu vay một khoản tiền quá lớn, áp lực trả nợ sẽ kéo dài nhiều năm và ảnh hưởng đến khả năng trang trải các nhu cầu khác.
Hai trường hợp trên cho thấy, có thu nhập ổn định không đồng nghĩa với việc người trẻ có thể dễ dàng mua nhà. Giá nhà tăng cao khiến khoản tiền tích lũy sau nhiều năm làm việc vẫn chỉ đáp ứng được một phần nhỏ giá trị căn hộ.
Bà Cao Thị Thanh Hương, chuyên gia Savills, nhận định người trẻ dưới 35 tuổi thường mới có khoảng 10 năm đi làm, thời gian chưa đủ dài để tích lũy cho một khoản đầu tư bất động sản lớn. Trong khi đó, giá nhà tại Hà Nội tăng nhanh, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người lao động.
Theo bà Hương, với thu nhập phổ thông, một cặp vợ chồng trẻ gặp nhiều khó khăn khi mua căn hộ nếu không có hỗ trợ từ gia đình hoặc các gói tín dụng phù hợp. Chuyên gia này đề xuất các khoản vay có thời hạn dài hơn, khoảng 20 đến 30 năm, đồng thời nhấn mạnh vai trò của lãi suất ổn định để người vay chủ động tính toán và giảm áp lực trả nợ hằng tháng.
Giá nhà cần trở về gần khả năng chi trả
Muốn xác định giá nhà giảm bao nhiêu là phù hợp, cần bắt đầu từ số tiền một gia đình có thể trả đều đặn mà vẫn duy trì cuộc sống.
Lấy ví dụ một hộ gia đình có thu nhập ổn định 30 triệu đồng/tháng, cao hơn đáng kể so với mức thu nhập bình quân của hai người lao động trong phép so sánh ở trên. Gia đình đã có sẵn 600 triệu đồng và dự kiến dùng tối đa 30% thu nhập, tức 9 triệu đồng/tháng, để trả nợ mua nhà.
Giả định khoản vay kéo dài 25 năm, lãi suất giữ cố định ở mức 13%/năm trong toàn bộ thời gian vay, gốc và lãi được trả đều hằng tháng. Đây là mức lãi suất được chọn để minh họa áp lực tài chính, trong bối cảnh lãi suất thả nổi tại một số ngân hàng được ghi nhận ở khoảng 13% đến 15%/năm. Trên thực tế, lãi suất và phương thức trả nợ có thể thay đổi theo hợp đồng.
Với nhiều người lao động, câu hỏi không chỉ là nhà đã giảm giá hay chưa, mà là sau khi giảm, họ có thể mua được một nơi ở và vẫn duy trì cuộc sống ổn định hay không.
Với các giả định trên, khoản vay phù hợp vào khoảng 798 triệu đồng. Cộng với 600 triệu đồng vốn có sẵn, tổng ngân sách mua nhà của gia đình vào khoảng 1,4 tỷ đồng, chưa tính thuế, phí và chi phí hoàn thiện.
Đặt cạnh căn hộ 60 m² có giá chào bán 5,16 tỷ đồng, mức giá 1,4 tỷ đồng tương ứng với mức giảm khoảng 73%. Nếu người mua phải dùng một phần trong 600 triệu đồng để nộp thuế, phí hoặc trang bị nội thất, số tiền dành cho giá căn hộ còn thấp hơn.
Cần nhấn mạnh, 73% là kết quả của một kịch bản tính toán, không phải mức giảm áp dụng cho mọi căn hộ hay dự báo giá nhà sẽ giảm đến ngưỡng đó. Kết quả sẽ thay đổi khi thu nhập, tiền tích lũy, lãi suất, thời hạn vay hoặc cách trả nợ thay đổi. Gia đình có vốn tự có nhiều hơn hoặc thu nhập cao hơn sẽ có ngân sách lớn hơn; người chưa tích lũy được 600 triệu đồng sẽ gặp nhiều khó khăn hơn.
Ngay trong kịch bản này, dành 9 triệu đồng mỗi tháng để trả nợ suốt 25 năm cũng là một cam kết nặng nề. Thu nhập có thể biến động, trong khi gia đình còn phải chi cho con cái, cha mẹ, y tế và những rủi ro bất ngờ. Khả năng vay được tiền chưa đồng nghĩa với khả năng trả nợ an toàn.
Trong ngắn hạn, mức giảm 10% đến 20% có thể tạo khác biệt đối với nhóm người mua đã tích lũy được phần lớn giá trị căn nhà. Một gia đình đang thiếu vài trăm triệu đồng có thể tiếp cận được căn hộ khi người bán điều chỉnh giá.
Nhưng đối với người lao động có thu nhập trung bình, đặc biệt là người trẻ chưa tích lũy được nhiều, mức giảm ấy thường chưa đủ. Khi giá ban đầu đã ở mức hơn 5 tỷ đồng, giảm 20% vẫn để lại khoản tiền hơn 4 tỷ đồng, chưa kể chi phí vay.
Mức giảm 30% đến 40% sẽ tạo ra thay đổi rõ hơn về số tiền tuyệt đối. Dù vậy, căn hộ 5,16 tỷ đồng sau khi giảm 40% vẫn còn khoảng 3,1 tỷ đồng. Để mua căn hộ này, một gia đình có 600 triệu đồng vẫn cần vay khoảng 2,5 tỷ đồng, chưa tính các chi phí phát sinh. Với lãi suất cao, khoản nợ như vậy vượt xa sức chịu đựng của nhiều hộ gia đình.
Điều đó cho thấy, vấn đề không chỉ nằm ở tỷ lệ giảm giá, mà còn ở mức giá cuối cùng có phù hợp với thu nhập và tiền tích lũy của người mua hay không.
Cũng cần phân biệt giá giảm thực chất với ưu đãi trong chính sách bán hàng. Một dự án công bố chiết khấu lớn có thể yêu cầu thanh toán nhanh hoặc thanh toán phần lớn giá trị căn hộ trong thời gian ngắn. Một dự án khác hỗ trợ lãi suất trong vài năm đầu, nhưng sau đó người mua phải trả theo lãi suất thả nổi.
Nếu chỉ nhìn vào tỷ lệ chiết khấu hoặc số tiền phải trả trong giai đoạn ưu đãi, người mua dễ bỏ qua tổng chi phí thực tế và áp lực trả nợ sau này. Một căn nhà chỉ thực sự vừa sức khi gia đình có thể duy trì nghĩa vụ thanh toán cả sau khi ưu đãi kết thúc.
Từ góc độ phát triển nguồn cung, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng phần lớn người trẻ và người có thu nhập trung bình chỉ đủ khả năng vay mua các căn nhà vừa túi tiền. Tuy nhiên, nguồn cung ở phân khúc này ngày càng khan hiếm, nhất là tại Hà Nội và TP.HCM.
Theo ông Châu, cần tạo cơ chế thuận lợi để khuyến khích doanh nghiệp bất động sản chuyển hướng phát triển thêm sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của người lao động.
Tín dụng có thể hỗ trợ người mua phân bổ nghĩa vụ tài chính trong thời gian dài hơn, nhưng không thể tự giải quyết vấn đề nếu giá căn hộ vẫn vượt quá xa thu nhập. Một khoản vay dài hạn với lãi suất phù hợp chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi đi cùng nguồn cung nhà ở có giá hợp lý.
Không thể kỳ vọng mọi căn hộ trên thị trường cùng giảm về một mức giá. Nhà ở tại những vị trí khác nhau, chất lượng và tiện ích khác nhau sẽ có giá khác nhau. Chi phí đất đai, xây dựng, vốn và thời gian thực hiện dự án cũng đều tác động đến giá thành.
Điều cần thiết là tạo ra nhiều lựa chọn nhà ở phù hợp với các nhóm thu nhập, thay vì để nguồn cung tập trung quá lớn vào phân khúc giá cao.
Với nhà ở thương mại, cần khuyến khích phát triển những căn hộ có diện tích và thiết kế hợp lý, tiết giảm các tiện ích làm tăng chi phí nhưng không thật sự cần thiết đối với người mua để ở. Giá bán cần được công khai, minh bạch, giúp người mua so sánh tổng số tiền phải trả thay vì chỉ nhìn vào tỷ lệ chiết khấu.
Cùng với đó, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, rút ngắn thời gian triển khai dự án và minh bạch các khoản chi phí có thể góp phần tạo thêm nguồn cung, giảm những chi phí phát sinh bất hợp lý. Cạnh tranh chỉ có thể tạo sức ép lên giá khi thị trường có đủ sản phẩm và người mua có lựa chọn.
Nhà ở xã hội cần được phát triển đúng mục tiêu, đúng đối tượng, với giá bán và điều kiện tiếp cận phù hợp. Nguồn cung tăng lên phải đi cùng kiểm soát tình trạng thu tiền chênh, ép mua thêm gói nội thất hoặc phát sinh các khoản ngoài hợp đồng. Nếu những khoản này bị đẩy sang người mua, ý nghĩa của chính sách nhà ở giá phù hợp sẽ bị giảm sút.
Ngoài sở hữu nhà, thị trường cũng cần thêm nhà cho thuê có chất lượng, gần nơi làm việc hoặc thuận tiện giao thông, với giá thuê phù hợp và hợp đồng ổn định. Không phải gia đình nào cũng có thể mua nhà ngay, nhưng họ vẫn cần một nơi ở an toàn để yên tâm làm việc và nuôi dạy con cái.
Về lâu dài, thu nhập của người lao động cũng cần tăng cùng với năng suất và cơ hội việc làm. Khi giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập trong nhiều năm, khoảng cách ấy không thể được thu hẹp chỉ bằng một đợt điều chỉnh ngắn.
Giá nhà giảm bao nhiêu là phù hợp? Không có một tỷ lệ chung cho cả thị trường. Nhưng với bộ phận lớn người lao động, một mức giảm chỉ có ý nghĩa khi đưa tổng giá trị căn nhà và khoản trả nợ hằng tháng về gần hơn với khả năng tài chính thực tế. Còn nếu giá giảm trên bảng quảng cáo nhưng người mua vẫn phải gánh khoản nợ vượt quá sức mình, giấc mơ an cư vẫn sẽ ở rất xa.
Quang Anh