Dòng vốn của các tập đoàn bán lẻ quốc tế đang hướng mạnh vào Việt Nam. Tuy nhiên, cơ hội chỉ có thể trở thành dự án cụ thể khi địa phương chuẩn bị đủ quỹ đất, hạ tầng, thủ tục và hệ thống cung ứng đi kèm.
Vốn lớn đang tìm những địa bàn mới
Thị trường bán lẻ Việt Nam đang bước vào một giai đoạn cạnh tranh mới khi nhiều tập đoàn nước ngoài không chỉ gia tăng vốn mà còn đẩy nhanh tốc độ mở rộng mạng lưới. Thay vì tập trung phần lớn nguồn lực tại Hà Nội và TP.HCM, các nhà bán lẻ bắt đầu tìm kiếm dư địa tại những tỉnh, thành có dân số đông, thu nhập cải thiện và hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.
AEON xác định Việt Nam là một trong những thị trường trọng điểm nhất tại khu vực Đông Nam Á trong giai đoạn 2026–2030. Khoảng 60% tổng vốn đầu tư dự kiến của tập đoàn tại ASEAN sẽ được dành cho Việt Nam. Mục tiêu đặt ra là đến năm 2030, quy mô hoạt động kinh doanh tại đây tăng gấp ba lần so với hiện nay.
Điểm đáng chú ý là quá trình mở rộng không còn được thực hiện theo một khuôn mẫu cố định. Tùy đặc điểm dân cư, khả năng chi tiêu, vùng khách hàng và điều kiện hạ tầng, doanh nghiệp có thể lựa chọn trung tâm thương mại, đại siêu thị, siêu thị quy mô vừa hoặc điểm bán nhỏ.
Cách tiếp cận này mở ra cơ hội cho nhiều địa phương, kể cả những khu vực trước đây chưa nằm trong bản đồ ưu tiên của các tập đoàn bán lẻ lớn. Tuy nhiên, sự quan tâm của nhà đầu tư chưa đồng nghĩa với việc dự án chắc chắn được triển khai.
Một điểm bán lẻ hiện đại thường đòi hỏi quỹ đất đủ lớn, vị trí thuận tiện, khả năng kết nối với khu dân cư và mạng lưới giao thông liên vùng. Phía sau cửa hàng còn là hệ thống kho vận, chuỗi cung ứng, vận chuyển hàng hóa và giao nhận. Chỉ một khâu không đáp ứng yêu cầu cũng có thể khiến chi phí vận hành tăng lên hoặc kéo dài thời gian hoàn vốn.
Phối cảnh AEON Mall Thanh Hóa, một trong những dự án mới thuộc kế hoạch mở rộng nhanh mạng lưới bán lẻ của AEON tại Việt Nam. Ảnh: AEON
Vì vậy, nhà đầu tư không chỉ nhìn vào sức mua hiện tại mà còn đánh giá triển vọng phát triển của địa phương trong nhiều năm tới. Quy mô dân số, tốc độ đô thị hóa, thu nhập, giao thông và khả năng hình thành vùng khách hàng ổn định đều được đặt lên bàn cân.
Bà Eto Etsuko, Giám đốc cấp cao phụ trách hoạch định doanh nghiệp của AEON Việt Nam, cho rằng quyết định mở một cơ sở bán lẻ là sự cam kết hiện diện lâu dài, không đơn thuần là lựa chọn một địa điểm kinh doanh. Bởi vậy, tiềm năng tăng trưởng bền vững của địa bàn có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.
Trong quá trình khảo sát, nhà đầu tư cũng cần được tiếp cận sớm với thông tin về quy hoạch, quỹ đất và danh mục dự án. Nếu dữ liệu thiếu rõ ràng hoặc thay đổi trong quá trình thực hiện, doanh nghiệp khó xây dựng kế hoạch tài chính, lựa chọn mô hình và xác định thời điểm giải ngân.
Đối thoại thường xuyên giữa chính quyền và doanh nghiệp vì thế không nên chỉ diễn ra khi dự án đã gặp vướng mắc. Việc trao đổi từ giai đoạn đầu có thể giúp hai bên nhận diện trở ngại về đất đai, thủ tục, giao thông và hạ tầng kỹ thuật, từ đó hạn chế nguy cơ một kế hoạch đầu tư kéo dài hoặc phải chuyển sang địa bàn khác.
Không chỉ đón vốn mà phải giữ được giá trị
Sức hút của Việt Nam còn thể hiện qua kế hoạch mở rộng của Central Group. Giữa tháng 9/2026, tập đoàn này cho biết dự kiến đầu tư thêm khoảng 1,5 tỷ USD vào Việt Nam trong 10 năm tới, tiếp tục coi đây là một trong những thị trường ưu tiên trong chiến lược phát triển quốc tế.
Đến nay, Central Retail đã rót khoảng 1,5 tỷ USD vào Việt Nam, vận hành khoảng 330 cửa hàng và trung tâm mua sắm tại 26 tỉnh, thành phố. Doanh nghiệp đồng thời nghiên cứu khoảng 200 địa điểm có khả năng trở thành mắt xích mới trong mạng lưới.
Danh sách địa điểm tiềm năng khá lớn, nhưng điều đó cũng cho thấy các địa phương phải cạnh tranh quyết liệt để biến sự quan tâm thành dòng vốn thực tế. Nhà đầu tư có thể khảo sát đồng thời nhiều nơi trước khi lựa chọn phương án có chi phí và điều kiện triển khai phù hợp nhất.
Trong bài toán này, giá đất là một trở ngại đáng kể. Mặt bằng có vị trí thuận lợi thường đi kèm chi phí cao, trong khi một trung tâm thương mại hoặc siêu thị cần thời gian dài để thu hồi vốn. Nếu tiền đất, chi phí xây dựng và vận hành vượt quá khả năng tạo doanh thu, sức mua cao cũng chưa đủ để bảo đảm hiệu quả dự án.
Bên cạnh chi phí, sự khác nhau trong cách hiểu và vận dụng một số quy định tại từng địa phương có thể khiến doanh nghiệp mất thêm thời gian hoàn thiện thủ tục. Với những dự án có quy mô vốn lớn, mỗi tháng chậm tiến độ đều kéo theo chi phí tài chính, nhân sự và cơ hội kinh doanh.
Đó là lý do trong cuộc cạnh tranh thu hút vốn bán lẻ, lợi thế không chỉ thuộc về nơi có dân số đông hay mức tiêu dùng cao. Địa phương nào chuẩn bị được mặt bằng sạch, công khai quy hoạch, rút ngắn thủ tục và có đầu mối hỗ trợ xuyên suốt sẽ có khả năng đi trước.
Trong khi đó, đón được một tập đoàn bán lẻ lớn mới chỉ là bước khởi đầu. Giá trị quan trọng hơn nằm ở khả năng kết nối dự án với doanh nghiệp và người sản xuất trong nước.
Mỗi trung tâm thương mại, siêu thị hay chuỗi cửa hàng mới đều tạo thêm nhu cầu về hàng hóa, vận tải, kho bãi, chuỗi lạnh và nhân lực. Nếu doanh nghiệp địa phương tham gia được vào hệ thống, dòng vốn ngoại có thể tạo hiệu ứng lan tỏa lớn hơn nhiều so với giá trị xây dựng ban đầu.
Tuy nhiên, cánh cửa vào hệ thống phân phối hiện đại không tự động mở ra với mọi nhà cung ứng. Hàng hóa phải bảo đảm chất lượng đồng đều, an toàn thực phẩm, bao bì, nhãn mác, khả năng truy xuất nguồn gốc và năng lực giao hàng ổn định. Những yêu cầu về trách nhiệm môi trường, lao động và phát triển bền vững cũng ngày càng được siết chặt.
Đây vẫn là điểm yếu của không ít cơ sở sản xuất, hợp tác xã và doanh nghiệp nhỏ. Nhiều sản phẩm có chất lượng tốt nhưng quy mô còn nhỏ, hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ, mẫu mã thiếu ổn định hoặc không đáp ứng được số lượng hàng hóa theo yêu cầu của chuỗi bán lẻ.
Bởi vậy, địa phương không thể chỉ chuẩn bị mặt bằng cho nhà đầu tư mà cần đồng thời nâng cấp năng lực của nhà cung ứng. Hoạt động hỗ trợ phải đi vào những khâu cụ thể như tiêu chuẩn hóa sản phẩm, kiểm soát chất lượng, mã số mã vạch, truy xuất nguồn gốc, thiết kế bao bì và xây dựng phương án cung ứng dài hạn.
Sức mua trên thị trường cũng đang được hỗ trợ bởi một số chính sách mới. Thuế giá trị gia tăng tiếp tục được duy trì ở mức 8% đến hết ngày 31/12/2026. Mức giảm trừ gia cảnh được điều chỉnh tăng từ kỳ tính thuế năm 2026, trong khi những thay đổi về quản lý hộ kinh doanh và thương mại điện tử đang từng bước làm rõ hơn môi trường hoạt động của thị trường bán lẻ.
Những yếu tố này có thể tạo thêm dư địa tiêu dùng, nhưng không xóa được những hạn chế về chi phí mặt bằng, logistics và nguồn hàng. Một thị trường đông dân chỉ trở nên hấp dẫn lâu dài khi hàng hóa được lưu chuyển thuận lợi, thủ tục có thể dự báo và chi phí đầu tư nằm trong giới hạn hợp lý.
Hàng Việt có thêm cơ hội tiếp cận người tiêu dùng khi hệ thống phân phối hiện đại mở rộng.
Cuộc đua thu hút dòng vốn bán lẻ vì thế sẽ không được quyết định bằng những lời mời gọi chung chung. Nhà đầu tư cần nhìn thấy địa điểm cụ thể, tiến độ rõ ràng và một cơ chế phối hợp đủ hiệu quả để đưa dự án từ bản kế hoạch ra thực tế.
Khi các tập đoàn quốc tế đang tăng tốc tìm kiếm địa bàn mới, chậm trễ có thể khiến một địa phương đánh mất cơ hội vào tay nơi khác. Nhưng nếu chỉ chạy theo số vốn và số lượng điểm bán mà thiếu chuẩn bị cho doanh nghiệp nội địa, giá trị lớn nhất của dòng đầu tư cũng có thể trôi qua mà không ở lại với nền kinh tế địa phương.
Quang Anh