Hàng loạt đại gia bất động sản lộ diện “của để dành” lên tới hàng trăm tỷ đồng, phản ánh tín hiệu phục hồi sức mua của thị trường. Nhưng đằng sau gam màu hồng ấy vẫn ẩn chứa nhiều nỗi lo chưa thể gạt bỏ.
“Của để dành” cải thiện
Trong ngành bất động sản, khoản mục “người mua trả tiền trước ngắn hạn” thường được ví như “của để dành” của doanh nghiệp. Đây là khoản tiền khách hàng đã nộp theo hợp đồng mua bán dự án nhưng chưa được ghi nhận doanh thu, vừa là nguồn vốn quan trọng để xoay vòng, vừa phản ánh sức khỏe dòng tiền.
Bức tranh nửa đầu năm 2025 cho thấy “kho bạc” này của 104 doanh nghiệp niêm yết trên HOSE, HNX và UPCoM đã tăng gần 11% so với đầu năm, đạt hơn 148.300 tỷ đồng. Trong bối cảnh thị trường vẫn còn nhiều lực cản, đây được coi là tín hiệu tích cực: dòng tiền từ người mua vẫn chảy vào các dự án, thay vì “đóng băng” như giai đoạn khó khăn trước. Đặc biệt, có tới 6 doanh nghiệp ghi nhận mức tăng bằng lần, chủ yếu nhờ mở bán hoặc bàn giao dự án mới.
Điển hình là Quốc Cường Gia Lai (QCG). “Của để dành” của công ty vọt lên 951 tỷ đồng, gấp 6,4 lần so với đầu năm. Sự bứt phá đến ngay sau khi Sở Xây dựng Đà Nẵng cho phép bán 34 căn nhà tại dự án Marina Đà Nẵng dưới hình thức nhà ở hình thành trong tương lai. Đây được coi là cú hích lớn, giúp QCG hồi phục dòng tiền sau nhiều năm trồi sụt.
Theo sau là FDC (CTCP Ngoại thương và Phát triển Đầu tư TP.HCM) với 139 tỷ đồng, gấp 4,5 lần đầu năm. Động lực tăng trưởng đến từ khoản thu ổn định khi cho thuê văn phòng tại số 28 Phùng Khắc Khoan, dự kiến mang về 44 tỷ đồng/năm, theo Tổng giám đốc Hồ Anh Tuấn.
Ở nhóm dẫn đầu, Vinhomes (VHM) và Novaland (NVL) vẫn giữ thế áp đảo. Vinhomes hiện nắm giữ hơn 59.800 tỷ đồng, tăng 26% so với đầu năm, nhờ hai dự án mới ra mắt: Vinhomes Golden City (Hải Phòng) và Vinhomes Green City (TP.HCM).
Báo cáo tài chính hợp nhất của VHM cho thấy tiền khách hàng nộp theo hợp đồng đặt cọc và thỏa thuận liên quan đã tăng vọt từ 25.000 tỷ đồng lên gần 119.000 tỷ đồng; riêng khoản “người mua trả trước” tăng 27%, đạt hơn 59.000 tỷ đồng.
Trong khi đó, Novaland ghi nhận mức giảm nhẹ 3% còn 18.500 tỷ đồng, song việc duy trì “của để dành” hàng chục nghìn tỷ trong giai đoạn tái cấu trúc tài chính vẫn là kết quả đáng ghi nhận. Giữ được dòng tiền trong lúc tái cơ cấu cho thấy NVL vẫn còn chỗ dựa từ khách hàng, thay vì chỉ trông chờ vốn vay hay phát hành trái phiếu.
Tuy nhiên, phía sau những con số “màu hồng” vẫn còn không ít nỗi lo. Một phần lớn “của để dành” mới chỉ dừng ở cam kết từ người mua, nghĩa là doanh nghiệp phải nhanh chóng triển khai dự án để chuyển thành doanh thu thực tế. Nếu chậm bàn giao hoặc vướng pháp lý, dòng tiền này có thể trở thành áp lực, thậm chí rủi ro pháp lý khi khách hàng đồng loạt đòi rút vốn.
Chuyên gia cảnh báo, việc “của để dành” tăng trưởng phản ánh niềm tin thị trường đang dần quay lại, nhưng không thể xem đây là “lá chắn” tuyệt đối. Với lãi suất vay vốn vẫn neo cao và nợ trái phiếu đến hạn dồn dập, bài toán cân đối dòng tiền của nhiều chủ đầu tư vẫn còn đầy thách thức.
Hàng loạt đại gia địa ốc hé lộ ‘của để dành’ hàng trăm tỷ, báo hiệu sức mua hồi phục nhưng phía sau gam hồng vẫn chất chứa nhiều nỗi lo.
Đằng sau những con số “màu hồng”
Điều quan trọng cần nhắc lại: “của để dành” chỉ thực sự biến thành doanh thu khi doanh nghiệp hoàn tất xây dựng và bàn giao sản phẩm cho khách hàng. Nghĩa là, những khoản tiền này vừa là cơ hội, vừa là áp lực, bởi nếu dự án đình trệ hoặc pháp lý chưa thông, chúng sẽ chỉ nằm im trên báo cáo tài chính mà không sinh lợi nhuận.
Thực tế cho thấy, không ít doanh nghiệp đã chứng kiến “của để dành” bốc hơi mạnh mẽ chỉ sau nửa năm. Long Hậu (LHG) là trường hợp rõ nét, từ gần 77 tỷ đồng đầu năm nay chỉ còn hơn 1 tỷ đồng, tức mất tới 98%. Tuy nhiên, công ty lại báo doanh thu và lợi nhuận tăng mạnh nhờ mảng cho thuê đất khu công nghiệp, cho thấy sự phụ thuộc lớn vào mảng kinh doanh cốt lõi ngoài bất động sản nhà ở.
Nhà Khang Điền (KDH) cũng trong tình cảnh tương tự. Khách hàng trả trước giảm 80%, kéo “của để dành” về 419 tỷ đồng. Doanh thu vẫn tăng 80%, nhưng lợi nhuận ròng lại đi xuống 6% do chi phí tài chính và bán hàng phình to. Trong khi đó, Phát Đạt (PDR) ghi nhận mức giảm 62% ở “của để dành”, phần lớn vì dự án Bắc Hà Thanh vướng mắc khiến khoản tiền người mua trả trước rơi tự do hơn 80%.
Ngay cả Novaland (NVL), một “ông lớn” vẫn nắm giữ hàng chục nghìn tỷ đồng cũng đang gánh áp lực lớn từ các dự án trọng điểm. Aqua City, NovaWorld Phan Thiết hay NovaWorld Hồ Tràm đều gặp trục trặc pháp lý, đặc biệt là nghĩa vụ tiền sử dụng đất. Nếu không tháo gỡ kịp thời, khoản “của để dành” khổng lồ này có thể trở thành con dao hai lưỡi.
Các chuyên gia nhìn nhận, mức tăng của “của để dành” trong nửa đầu năm phần nào phản ánh sức mua khởi sắc nhờ chính sách nới lỏng tín dụng và tháo gỡ pháp lý. Nhưng sự phân hóa giữa nhóm doanh nghiệp có dự án ra hàng và nhóm mắc kẹt cho thấy thị trường chưa hề hồi phục đồng đều.
Trong cuộc đua hút dòng tiền, nhiều chủ đầu tư buộc phải tung ra chính sách “siêu chiết khấu”. Galia Hà Nội (Tân Á Đại Thành) giảm tới 19% cho khách hàng thanh toán 95% giá trị căn hộ. Sun Urban City (Hà Nam) của Sun Group đưa ra mức chiết khấu 15–18%. Jade Square (Hà Nội) cũng khuyến mãi 10% cho khách thanh toán sớm.
Ngược lại, Vinhomes Global Gate chọn cách hỗ trợ lãi suất với giá trị tương đương khoảng 12% giá gốc, kết hợp nhiều gói tài chính linh hoạt – một hướng đi sáng tạo, nhưng đồng thời cũng bộc lộ áp lực thanh khoản không nhỏ.
Tựu trung lại, “của để dành” giống như tấm gương soi sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động sản. Những đơn vị có dự án được gỡ nút thắt pháp lý, ra hàng đúng thời điểm thì dòng tiền khách hàng đổ vào ào ạt. Trái lại, những doanh nghiệp chậm chân hoặc gánh nặng nợ vay quá lớn sẽ chứng kiến “kho bạc” của mình teo tóp nhanh chóng.
Với tổng cộng hơn 148.000 tỷ đồng “của để dành” toàn ngành sau nửa đầu 2025, bức tranh bất động sản Việt Nam đang xen lẫn cả gam sáng lẫn gam tối. Doanh nghiệp nào giữ được niềm tin khách hàng, duy trì tiến độ dự án và quản trị dòng tiền hiệu quả sẽ biến “của để dành” thành “của để xài”, tức lợi nhuận thực chất, thay vì những con số ảo trên báo cáo.
Quang Anh