Nửa đầu năm 2025, tổng dư nợ của 103 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã chạm mốc gần 323.000 tỷ đồng, tăng 14% so với đầu năm. Trong số này, Văn Phú Invest (HoSE: VPI) nằm trong top đầu với tỷ lệ nợ vay trên tổng tài sản lên tới 46,7%, mức cao hơn hẳn trung bình ngành BĐS.
Cơ cấu nợ phình to, chi phí lãi vay ăn mòn lợi nhuận
Theo báo cáo tài chính hợp nhất của VPI cho thấy nợ phải trả của doanh nghiệp đã vọt từ 6.064 tỷ đồng cuối 2024 lên 7.430 tỷ đồng cuối quý I/2025, trong đó nợ vay chiếm tới 5.950 tỷ đồng.
Phân tích chi tiết cơ cấu nợ của VPI cho thấy sự mất cân đối ngày càng lớn. Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn cuối quý I/2025 đạt 1.219,8 tỷ đồng, trong khi vay dài hạn lên tới 4.730 tỷ đồng, tăng mạnh so với đầu năm. Điều này đồng nghĩa áp lực trả lãi và gốc sẽ kéo dài trong nhiều năm tới.
Cơ cấu nợ vay phình to khiến Văn Phú Invest đứng trong top đầu ngành BĐS về tỷ lệ nợ vay trên tổng tài sản với 46,7%
Chi phí lãi vay cũng ngày càng trở thành gánh nặng. Riêng quý II/2025, chi phí lãi vay là 16,4 tỷ đồng, chiếm gần 1/3 lợi nhuận gộp. Nếu cộng cả 6 tháng, con số này đã vượt 30 tỷ đồng, khiến lợi nhuận ròng bị bào mòn đáng kể.
Trong khi đó, dòng tiền kinh doanh vẫn âm 483,7 tỷ đồng, tức công ty chi nhiều hơn thu, dẫn tới thâm hụt dòng tiền mặt hàng trăm tỷ đồng. Để bù đắp, VPI phải vay mới 2.081,6 tỷ đồng nhưng chỉ trả được 1.310,8 tỷ đồng, làm nợ phải trả tiếp tục phình ra.
Xoay xở bằng vay nội bộ và bảo lãnh trái phiếu
Áp lực vốn lớn khiến Văn Phú Invest phải tìm đến cả những nguồn tiền ít thấy ở các doanh nghiệp cùng ngành. Mới đây, công ty vay nóng 5 tỷ đồng từ ông Lâm Hoàng Đăng - Phó Tổng Giám đốc. Đáng chú ý, theo báo cáo tài chính Quý 2/2025 của Văn Phú Invest tổng lượng vay cá nhân của Văn Phú Invest lên tới 281,8 tỷ đồng, gồm 219,8 tỷ đồng vay ngắn hạn và 62,0 tỷ đồng vay dài hạn.
Các khoản vay cá nhân của VPI lên tới hàng trăm tỷ đồng, hầu hết đều là vay tín chấp và không có tài sản đảm bảo
Các khoản vay này có lãi suất 10,5-12%/năm và gần như toàn bộ là vay tín chấp, tức không có tài sản đảm bảo. Đây là điểm đặc biệt rủi ro, bởi khi doanh nghiệp ngày càng phụ thuộc vào vốn vay cá nhân, áp lực trả nợ không chỉ gắn với chi phí lãi cao mà còn tiềm ẩn rủi ro về khả năng xoay xở nguồn vốn nếu thị trường bất lợi.
Song song đó, công ty vẫn tiếp tục mở rộng qua kênh trái phiếu. Ngày 9/5/2025, VPI phát hành thành công 150 tỷ đồng trái phiếu mã VPI12501, lãi suất 10,5%/năm. Chỉ một tháng sau, Hội đồng quản trị thông qua việc bảo lãnh lô trái phiếu 885 tỷ đồng do công ty con Newtech phát hành, với tài sản bảo đảm là 46,7 triệu cổ phần Newtech.
Việc dùng cả cổ phiếu công ty và cổ phiếu của Chủ tịch HĐQT làm tài sản thế chấp khiến rủi ro tài chính của VPI càng trở nên nhạy cảm với biến động thị trường.
Tồn kho bất động sản chồng chất, áp lực thanh khoản ngày càng lớn
Bức tranh tài sản của VPI không sáng sủa hơn khi hàng tồn kho tiếp tục gia tăng. Tính đến cuối quý I/2025, tồn kho đã vượt 3.500 tỷ đồng, tăng hơn 500 tỷ so với đầu năm, tập trung tại The Terra Bắc Giang, Vlasta Thủy Nguyên và Song Khê – Nội Hoàng. Đặc biệt, dự án BT Phạm Văn Đồng - Gò Dưa sau 8 năm vẫn chưa thể triển khai trọn vẹn, buộc phải trích lập dự phòng gần 341 tỷ đồng và hiện được dùng làm tài sản thế chấp cho các khoản vay.
Trong bối cảnh lợi nhuận quý II chỉ đạt 6,7 tỷ đồng - giảm 75,4% so với cùng kỳ, còn dòng tiền kinh doanh tiếp tục âm, thì tỷ lệ nợ vay gần 47% tổng tài sản cho thấy Văn Phú Invest đang bị dồn vào thế khó: vừa phải lo trả lãi, vừa phải đối diện với lượng hàng tồn kho khổng lồ. Việc vay nóng từ lãnh đạo nội bộ và bảo lãnh trái phiếu cho công ty con chỉ là những giải pháp tình thế, không thể che mờ rủi ro tài chính đã lên tới mức cảnh báo.
Lê Phong