Đánh thuế bất động sản thứ hai sẽ chưa thể kiểm soát đà tăng giá của thị trường?

Việc tăng cường áp dụng thuế bất động sản, bao gồm cả thuế với sở hữu nhà thứ hai sẽ khó ngăn chặn hoàn toàn đà tăng và đầu cơ bất động sản nếu lãi suất ngân hàng tiếp tục giảm, nguồn cung tiếp tục khan hiếm, trong khi nhu cầu vẫn cao. Chưa kể việc áp thuế đi ngược lại với xu hướng hỗ trợ tăng trưởng có thể tạo rủi ro làm “nguội” thị trường bất động sản và tác động tiêu cực với tăng trưởng.

Đánh thuế bất động sản thứ hai là bước đi cần thiết

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính mới đây đã ký Công điện số 03/CĐ-TTg yêu cầu các bộ ngành, địa phương tập trung chấn chỉnh, xử lý việc thao túng giá, đầu cơ bất động sản và thanh tra, kiểm tra các dự án đầu tư xây dựng bất động sản. Công điện nêu rõ, trong năm 2024, tại một số thời điểm, một số khu vực, địa phương, giá bất động sản tăng cao so với khả năng đáp ứng tài chính của người dân. Nguyên nhân một phần do một số hội, nhóm đầu cơ, nhà đầu tư, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản lợi dụng sự thiếu hiểu biết, tâm lý đầu tư theo đám đông của người dân để thao túng tâm lý, "đẩy giá tăng cao", "tạo giá ảo" gây nhiễu loạn thông tin thị trường nhằm trục lợi.

Bên cạnh đó, thông tin về thị trường bất động sản thiếu minh bạch, kịp thời, gây nhiễu loạn và định hướng sai bởi các nhóm đầu cơ; chủ đầu tư lợi dụng nguồn cung hạn chế để đẩy giá chào bán cao hơn mức trung bình. Đồng thời, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất cao bất thường tại một số khu vực làm tăng giá đất, giá nhà ở. Nguồn cung nhà ở, bất động sản hạn chế, đặc biệt là thiếu nguồn cung nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân có thu nhập trung bình, thấp và nhà ở xã hội...

Đáng chú ý, để tăng cường kiểm soát và xử lý kịp thời việc thao túng, đẩy giá và đầu cơ bất động sản, Thủ tướng yêu cầu Bộ trưởng Tài chính nghiên cứu, đề xuất chính sách thuế nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ bất động sản, bảo đảm phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và thông lệ quốc tế.

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch SBLaw nhận định, việc đánh thuế bất động sản thứ hai là một bước đi cần thiết và theo xu thế trong việc điều tiết thị trường bất động sản và bảo vệ quyền lợi của những người có nhu cầu muốn mua nhà thực sự. Quy định đánh thuế bất động sản thứ hai giúp ngăn ngừa tình trạng các cá nhân, tổ chức sở hữu nhiều bất động sản để đầu cơ, gây mất cân đối cung cầu và làm giá nhà đất tăng cao.

Tuy nhiên, các cơ quan có thẩm quyền cần có sự cân nhắc cẩn thận về cách thức áp dụng để đảm bảo rằng nó không trở thành một gánh nặng không cần thiết cho những người thực sự cần sở hữu căn nhà thứ hai vì mục đích sử dụng thực tế. Thực tế có thể gặp khó khăn trong việc xác định “bất động sản thứ hai” trong các trường hợp như mua nhà cho con cái, nhà cho thuê, hoặc những người có nhiều bất động sản nhưng sử dụng chúng cho các mục đích khác nhau. Một số khu vực có thị trường bất động sản phát triển mạnh, trong khi các khu vực khác lại ít ảnh hưởng, khiến cho việc đánh thuế có thể không mang lại hiệu quả đồng bộ.

Theo đó, cần áp dụng một số nguyên tắc cơ bản để vừa đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, vừa ngăn chặn tình trạng đầu cơ trên thị trường, cụ thể:

Thứ nhất, cần thực hiện phân loại rõ ràng các loại bất động sản để đảm bảo tính hợp lý trong việc áp dụng thuế. Ví dụ, đối với những cá nhân sở hữu bất động sản thứ hai nhằm mục đích nghỉ dưỡng hoặc để ở cho người thân, thuế suất có thể được điều chỉnh để phù hợp, tránh gây khó khăn cho những người có nhu cầu sử dụng thực tế. Trong khi đó, đối với các trường hợp mua bất động sản nhằm mục đích đầu cơ, không có nhu cầu sử dụng thực tế hoặc để bất động, mức thuế cần được áp dụng cao hơn nhằm hạn chế tình trạng tích lũy tài sản không cần thiết.

Thứ hai, việc áp dụng chính sách thuế có thể bắt đầu với mức thuế thấp để người dân có thể làm quen dần với quy định này, và sau đó tăng dần theo thời gian. Một giải pháp khả thi là áp dụng thuế suất thấp đối với bất động sản thứ hai và dần dần tăng theo số lượng bất động sản sở hữu, chẳng hạn như tăng thuế đối với căn nhà thứ ba, thứ tư, và các căn tiếp theo. Phương án này không chỉ giảm bớt gánh nặng cho những người có nhu cầu sử dụng thực tế, mà còn góp phần ngăn chặn tình trạng tích trữ bất động sản không cần thiết.

Thứ ba, công tác quản lý và thực thi chính sách cần đảm bảo sự minh bạch và công bằng. Các quy định phải được xây dựng rõ ràng, dễ hiểu và thực hiện một cách công bằng, để tránh tình trạng người dân cảm thấy bị đối xử bất công hoặc bị áp dụng chính sách một cách không hợp lý. Cần có một hệ thống thông tin về bất động sản được thống nhất trên toàn quốc để việc xác định và quản lý tài sản thứ hai được dễ dàng và chính xác hơn. Sự minh bạch này sẽ giúp giảm gian lận và thúc đẩy thị trường bất động sản lành mạnh.

Ngoài ra, cần có các biện pháp bảo vệ đối với những cá nhân sở hữu bất động sản thứ hai vì lý do chính đáng, chẳng hạn như để chăm sóc người thân hoặc đảm bảo cuộc sống ổn định cho gia đình. Trong các trường hợp này, có thể xem xét chính sách miễn, giảm thuế nhằm bảo đảm rằng quy định không tác động tiêu cực đến những người không tham gia đầu cơ nhưng vẫn phải chịu ảnh hưởng của các quy định về thuế bất động sản thứ hai.

"Việc đánh thuế bất động sản thứ hai cần được thực hiện một cách cẩn trọng và linh hoạt, với các quy định rõ ràng, công bằng và dễ thực thi, nhằm không chỉ hạn chế đầu cơ mà còn đảm bảo sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản", Luật sư Hà khẳng định. 

Chưa thể kiểm soát đà tăng giá của thị trường?

Theo ông Nguyễn Minh Cường - Tư vấn quốc tế, Vụ Kinh tế - Xã hội của Liên hợp quốc, thực tế cho thấy thuế bất động sản gần như không ngăn chặn được bong bóng bất động sản nếu chính sách tiền tệ vẫn mở rộng, nguồn cung khan hiếm và quá trình đô thị hóa gia tăng.

Canada áp dụng thuế chuyển nhượng bất động sản 15% với người nước ngoài năm 2016 để ngăn chặn đầu cơ. Tuy nhiên, giá nhà từ năm 2016 đến 2019 vẫn tăng gấp 4 lần vì lãi suất mua nhà vẫn ở mức thấp và làn sóng nhập cư vẫn tăng. Nhưng giá nhà ngay lập tức đi xuống khi Canada siết chặt tín dụng do lạm phát và áp dụng các biện pháp hạn chế nhập cư. Vì vậy, nếu chỉ áp dụng một mình biện pháp thuế thì sẽ khó hiệu quả ngăn chặn việc thao túng giá bất động sản, thậm chí còn có tác dụng tiêu cực nếu chính sách tiền tệ và tài khóa đi theo xu hướng ngược lại là hỗ trợ tăng trưởng. 

Nhìn lại gốc rễ những khó khăn của thị trường bất động sản tại Việt Nam, có thể thấy thị trường này đã dần đuối sức từ 2019 trước các chính sách tín dụng thắt chặt, có dấu hiệu lao dốc sau COVID-19. Tín hiệu khó khăn của thị trường bất động sản bắt đầu bùng mạnh và lan rộng vào thời điểm cuối năm 2022. Bước sang năm 2023, khó khăn bao trùm toàn thị trường bất động sản.

Cùng thời điểm, hàng loạt các ông lớn bất động sản của Việt Nam cũng dính vào vòng lao lý như FLC, Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát, kéo theo sự đóng băng của thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Năm 2023, có 1.286 doanh nghiệp phá sản, giải thể. Sức ép đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp cũng tăng mạnh trong năm 2023, doanh nghiệp bất động sản có khoảng 119.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, đây là con số kỷ lục tạo thách thức lớn với doanh nghiệp địa ốc. Sang năm 2024, dù thị trường có phần ấm lên nhưng cũng có tới 1.290 doanh nghiệp bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể.

Khi thị trường bất động sản khó khăn, lượng doanh nghiệp bất động sản rời bỏ thị trường cao tuy chưa thể gây ra cú sốc nhưng đã ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế và tiêu dùng nội địa suy yếu đột ngột.

Nhìn sang Trung Quốc, sự sụp đổ của các tập đoàn bất động sản lớn như: Evergrande, Sunac China Holdings và Fantasia Holdings đã gây ra những cú sốc lớn trong hệ thống tài chính và toàn bộ nền kinh tế Trung Quốc.

Sự sụp đổ của thị trường bất động sản Trung Quốc và hệ lụy với hệ thống tài chính cũng như toàn bộ nền kinh tế đã làm dấy lên mối lo ngại lớn tại Việt Nam vì có những sự tương đồng nhất định giữa hai thị trường bất động sản của hai nước.  

Những gì xảy ra ở Trung Quốc trong xử lý thị trường bất động sản là bài học quý giá với Việt Nam. Việc áp dụng chính sách “ba lằn ranh đỏ” một cách khiên cưỡng của Chính phủ nhằm hạn chế sự tăng nóng của thị trường bất động sản để giảm thiểu rủi ro tài chính và kiểm soát mức nợ của các doanh nghiệp trong ngành này là một trong các nguyên nhân chính dẫn đến sự sụp đổ của các ông lớn bất động sản ở Trung Quốc. 

Do vậy, Việt Nam cần hết sức thận trọng trong các biện pháp ứng phó với sự gia tăng của thị trường bất động sản hiện nay. Theo tôi, trong tình hình hiện nay, cần cân nhắc 4 vấn đề.

Thứ nhất là, gắn các chính sách với lĩnh vực bất động sản vào mục tiêu chiến lược dài hạn là phát triển một thị trường lành mạnh, công khai và minh bạch. Ba đạo luật quan trọng về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản là hướng đi đúng và cần thực hiện một cách nhất quán. Hiện tại mới chỉ là bước đầu của giai đoạn phục hồi của thị trường bất động sản, vì thế cần hết sức tránh những phản ứng chính sách mang tính chạy theo dư luận. 

Thứ hai, khi thị trường bất động sản trong giai đoạn phục hồi và tăng trưởng, hạn chế và chủ động ngăn chặn các rủi ro đến hệ thống tài chính ngân hàng vì lĩnh vực bất động sản có sự liên thông trực tiếp đến hệ thống ngân hàng, đặc biệt rủi ro cao làm tăng nợ xấu ngân hàng. 

Việc Mỹ bước vào chu kỳ cắt giảm lãi xuất sẽ tạo thêm dư địa cho chính sách tiền tệ Việt Nam để hỗ trợ tăng trưởng. Đây cũng sẽ là điều kiện để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển. Tuy nhiên, nguy cơ rủi ro nợ xấu cũng sẽ tăng nếu tín dụng rơi vào các dự án bất động sản dưới chuẩn. 

Thứ ba, thiết kế lại gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội vì cơ chế thực hiện và mục tiêu hiện nay đều không phù hợp với thực tế dẫn đến việc giải ngân chậm. Cần thiết có một chương trình nhà ở xã hội tổng thể, không chỉ bao gồm tín dụng mua nhà mà cần cân nhắc cả việc hỗ trợ thuê nhà.

Đã có rất nhiều kinh nghiệm của các nước và Việt Nam có thể tham khảo, ví dụ kinh nghiệm của Trung Quốc trong quản lý và cho thuê nhà giá thấp, của Thái Lan trong kết hợp giữa ngân hàng nhà của Chính phủ với quỹ lương hưu Chính phủ để cho viên chức vay mua nhà.

Ngoài ra, kinh nghiệm của các nền kinh tế phát triển như Hàn Quốc về tạo quỹ đất, xây dựng quỹ đầu tư và rất nhiều kinh nghiệm của Singapore để các tập đoàn và công ty với sự hỗ trợ tài chính và đất đai của Chính phủ để phát triển nhà ở xã hội, hay kinh nghiệm của Áo trong khuyến khích các tổ chưc phi lợi nhuận phát triển nhà ở xã hội... 

Cuối cùng, cần đặt các giải pháp với thị trường bất động sản trong tổng thể của chính sách hỗ trợ tăng trưởng hiện nay. Việc tăng cường áp dụng thuế bất động sản, bao gồm cả thuế với sở hữu nhà thứ hai sẽ khó ngăn chặn hoàn toàn đà tăng và đầu cơ bất động sản nếu lãi suất ngân hàng tiếp tục giảm, nguồn cung tiếp tục khan hiếm, trong khi nhu cầu vẫn cao. Chưa kể việc áp thuế đi ngược lại với xu hướng hỗ trợ tăng trưởng có thể tạo rủi ro làm “nguội” thị trường bất động sản và tác động tiêu cực với tăng trưởng. 

PV