Các chuyên gia ghi nhận thực tế từ thị trường cho thấy, xu hướng dòng tiền đang và sẽ "chảy mạnh" về loại hình đất đấu giá tại các khu đô thị, khu dân cư. Trong bối cảnh giá căn hộ chung cư tăng cao và vẫn khan hiếm thì việc các nhà đầu tư chọn hướng rẽ khác cho dòng tiền của mình cũng là điều hợp lý.
Dòng tiền sẽ dần chuyển dịch
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), quý II/2024, nguồn cung nhà ở sơ cấp đạt khoảng 27.335 sản phẩm, với khoảng 19.747 sản phẩm chào bán mới. Toàn thị trường ghi nhận hơn 14.400 giao dịch thành công.
Lượng giao dịch tăng mạnh do chất lượng nguồn cung và nhu cầu cầu được cải thiện. Theo đó, nguồn cung chủ yếu là các dự án căn hộ. Nhu cầu, bao gồm cả nhu cầu đầu tư ước tính tăng khoảng 30% so với quý trước và nhu cầu ở thực, đều được củng cố khi niềm tin thị trường phục hồi đáng kể.
Lãi suất đang duy trì ổn định ở mức thấp, mặt bằng giá sơ cấp khó giảm sâu, các chủ đầu tư đang mạnh tay triển khai các chương trình ưu đãi hấp dẫn.
Tới thời điểm hiện tại, căn hộ chung cư vẫn đang là phân khúc chủ đạo, dẫn dắt thanh khoản thị trường. Cụ thể, hơn 70% nguồn cung và 75% lượng giao dịch của thị trường bất động sản sơ cấp trong quý II được đóng góp bởi phân khúc căn hộ.
Các dự án căn hộ mới mở bán, với phần lớn là các dự án có mức giá trên 50 triệu đồng/m2, tập trung tại Hà Nội, đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất tốt, lên tới 90% sau một thời gian ngắn chính thức mở bán. Mặc dù mức giá sơ cấp trung bình vẫn liên tục tăng.
Dữ liệu nghiên cứu của VARS chỉ ra, chỉ số giá căn hộ chung cư tiếp tục duy trì xu hướng tăng trưởng cao nhất tại Hà Nội. Tính đến quý II/2024, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu VNĐ/m2
Dòng tiền sẽ dần "rẽ" hướng sang các loại hình đất sạch.
VARS cho rằng, giá căn hộ sơ cấp sẽ khó giảm. Đặc biệt là khi nguồn cung căn hộ cao cấp đang áp đảo, chi phí xây dựng tăng cao cùng với không gian, tiện ích được đầu tư ngày càng chất lượng. Trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn, nguồn cung vẫn còn khan hiếm, phân khúc căn hộ vẫn sẽ tiếp tục là lựa chọn hấp dẫn, ít rủi ro cho nhà đầu tư.
Trên cơ sở cân nhắc kỹ những yếu tố vĩ mô, VARS cho rằng, dòng tiền sẽ dần "rẽ" hướng sang các loại hình khác. Trong đó, các lô đất đã tách thửa, ở các khu vực phát triển gắn liền với công nghiệp, thương mại dịch vụ, có hạ tầng hoàn thiện, mặt bằng giá chưa quá cao sẽ tiếp tục được các nhà đầu tư “săn đón”.
Đất đấu giá sẽ hút dòng tiền
Cũng theo VARS, hấp dẫn nhất phải kể đến loại hình đất đấu giá tại các khu đô thị, khu dân cư bởi đây là loại hình đất sạch, không dính đến tranh chấp, kiện tụng, không bị lấn chiếm và không có cho thuê. Đặc biệt là có sổ đỏ, hạ tầng sẵn. Nhà đầu tư có thể dễ dàng xây nhà tại các mảnh đất này để cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng.
Thực tế thời gian gần đây, việc tổ chức đấu giá đất nền tại các khu đô thị, khu dân cư mới đã được các địa phương triển khai nhiều hơn so với cùng kỳ. Hoạt động đấu giá đất tại một số địa phương diễn ra sôi động với số lượng hồ sơ tăng vọt, với mức đấu giá thành công cao hơn từ 20% cho tới 10 lần so với giá khởi điểm.
“Thời gian tới, chắc chắn dòng tiền sẽ tiếp tục “đổ” về loại hình đất đấu giá khi các địa phương tổ chức nhiều phiên đấu giá để đẩy mạnh nguồn thu ngân sách”, VARS nhận định.
VARS cũng cho rằng, việc lựa chọn “đúng", không những giúp nhà đầu tư “giữ” tài sản, tạo ra lợi nhuận, tạo giá trị gia tăng cho xã hội mà còn giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, hiệu quả hơn về lâu dài, thay vì các cơn sốt đất, nhiễu loạn giá.
Trên thực tế, thời gian gần đây, các phiên đấu giá quyền sử dụng đất ở tại địa bàn tỉnh Bắc Giang đều thu hút đông đảo nhà đầu tư tham gia với giá trúng tăng rất cao so với mức giá khởi điểm. Khu vực đất đấu giá tập trung tại các địa phương có nhiều tiềm năng sinh lời như Việt Yên, Yên Dũng.
Đơn cử phiên đấu giá 53 lô đất ở xã Tư Mại, Cảnh Thụy (huyện Yên Dũng) hồi giữa tháng 8, đã thu hút 166 khách hàng tham gia với 521 hồ sơ. Tổng số tiền thu về sau đấu giá hơn 148 tỉ đồng, tăng 47,4 tỉ đồng so với giá khởi điểm, trung bình mỗi lô tăng gần 1 tỉ đồng.
Người trúng đấu giá đa phần là nhà đầu tư cả trên địa bàn tỉnh, Hà Nội và một số địa phương lân cận, nhu cầu ở thực rất ít. Sau khi trúng đấu giá, một số người đã “sang tay” ngay với mức giá chênh lệch từ 70 – 100 triệu đồng/lô.
Xu hướng dòng tiền đang và sẽ "chảy mạnh" về loại hình đất đấu giá tại các khu đô thị, khu dân cư.
Hay như phiên đấu giá 71 lô đất ở xã Mỹ Thái, Xương Lâm, thị trấn Vôi, huyện Lạng Giang (tỉnh Bắc Giang) hồi cuối tháng 8 đã thu về số tiền hơn 66,3 tỷ đồng, chênh lệch so với giá khởi điểm hơn 9,2 tỷ đồng. “Thừa thắng”, tỉnh Bắc Giang tiếp tục đưa nhiều lô đất ra đấu giá trong tháng 9.
Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Thọ Tuyển – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Bất động sản BHS (BHS Group) cho biết, dòng tiền của lớp nhà đầu tư “mạnh về gạo, bạo về tiền” đã kích nổ thị trường bất động Hà Nội. Tuy nhiên, đến nay mức giá của hầu hết phân khúc đều đã quá cao, vượt quá túi tiền của một bộ phận lớn nhà đầu tư. Điều này sẽ khiến dòng tiền “dịch chuyển” sang các tỉnh, thành khác.
Phân tích rõ hơn, ông Tuyển cho biết, nhà đầu tư sẽ ưu tiên giải ngân vào những khu vực giá rẻ hơn, chưa bị tác động bởi dòng tiền mới và giá đang ở ngưỡng thấp. Đó có thể là sản phẩm đấu giá hoặc khu vực trung tâm các tỉnh với pháp lý rõ ràng, có tiềm năng tăng giá. Tại khu vực miền Bắc có khá nhiều tỉnh, thành hội tụ đầy đủ yếu tố này như Hải Phòng, Bắc Giang, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hải Dương…
Cũng theo ông Tuyển, mỗi tỉnh có đặc thù riêng nhưng thị trường bất động sản ở các tỉnh này đều có điểm chung là sau thời gian hơn 2 năm không có thanh khoản, giá bất động sản ở những vị trí trung tâm hiện không thể rẻ hơn được nữa. Đây cũng sẽ là khu vực tiềm năng cho các nhà đầu tư địa phương lẫn nhà đầu tư Hà Nội trong tương lai.
Đồng quan điểm, ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes cho biết, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu quá trình đi "săn đất" tại vùng ven thành phố lớn, những địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao. Những khu vực này có lượng giao dịch đất nền tăng nhanh, nhất là những lô đã tách thửa.
Tuy nhiên, theo ông Chung, diễn biến này không diễn ra đồng đều tại các khu vực. Thị trường miền Bắc như Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Giang, Hải Dương cho thấy tín hiệu khả quan hơn so với miền Trung và miền Nam.
Hồng Quang