Thanh khoản lao dốc, giao dịch chững lại, nhưng giá đất nền Hà Nội vẫn neo ở mức cao, tạo nên nghịch lý kéo dài suốt nhiều quý qua. Khi tâm lý “sợ lỡ sóng” dần bị thay thế bằng nỗi lo “đu đỉnh”, thị trường đất nền đang bước vào giai đoạn giằng co giữa người bán chưa muốn hạ giá và người mua tiếp tục chờ đáy.
Người mua chờ đáy, người bán chưa chịu xuống giá
Thị trường đất nền Hà Nội đang rơi vào một trạng thái khá đặc biệt: giao dịch giảm mạnh, dòng tiền chững lại, người mua ngày càng dè dặt, nhưng giá bán lại gần như không giảm đáng kể. Một nghịch lý đã kéo dài suốt nhiều quý và đến nay vẫn chưa có dấu hiệu được giải quyết triệt để.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy trong quý I/2026, mức độ quan tâm tới đất nền tại Hà Nội giảm khoảng 23% so với quý IV/2025. Đây là mức giảm khá sâu nếu đặt trong bối cảnh thị trường bất động sản nói chung đang có dấu hiệu hồi phục sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Trong khi căn hộ chung cư hay nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực bắt đầu ghi nhận tín hiệu tích cực trở lại, đất nền lại đang hụt hơi rõ rệt.
Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, dòng tiền hiện nay đang trở nên thận trọng hơn rất nhiều sau giai đoạn sốt nóng kéo dài. Nhà đầu tư không còn dễ dàng xuống tiền theo tâm lý đám đông hay những cơn “sóng” quy hoạch ngắn hạn như trước. Thay vào đó, họ có xu hướng tìm đến các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác dòng tiền ổn định hoặc ít nhất phải đảm bảo tính thanh khoản.
Thanh khoản lao dốc, giao dịch chững lại, nhưng giá đất nền Hà Nội vẫn neo ở mức cao, tạo nên nghịch lý kéo dài suốt nhiều quý qua.
Trong bối cảnh đó, đất nền là phân khúc vốn phụ thuộc lớn vào kỳ vọng tăng giá bắt đầu mất dần sức hút. Chỉ vài năm trước, thông tin về một cây cầu mới, một tuyến vành đai hay đề xuất lên quận từng đủ để giá đất ở nhiều khu vực ngoại thành Hà Nội tăng chóng mặt.
Nhà đầu tư xuống tiền theo tin đồn, theo kỳ vọng và theo tâm lý “mua hôm nay, vài tháng sau đã có lời”. Nhưng khi thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh hơn, những cơn sóng đầu cơ cũng nhanh chóng hạ nhiệt.
“Nếu trước đây chỉ cần có thông tin quy hoạch là thị trường lập tức sôi động, thì hiện nay người mua phản ứng rất khác. Họ cân nhắc kỹ hơn về pháp lý, khả năng thanh khoản và tiềm năng khai thác thực tế. Những yếu tố bất lợi như áp lực lãi suất, dòng tiền khó khăn hay tâm lý chờ đợi khiến giao dịch suy giảm rất nhanh”, bà Ánh nhận định.
Điều đáng nói là dù thanh khoản suy yếu mạnh, mặt bằng giá đất nền Hà Nội lại gần như không điều chỉnh sâu. Trong quý I/2026, giá rao bán trung bình vẫn quanh mức 81 triệu đồng/m², chỉ giảm nhẹ so với mức 82 triệu đồng/m² của quý trước và vẫn cao hơn đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái.
Đây cũng chính là điểm khiến thị trường rơi vào trạng thái “đóng băng mềm”. Người mua cho rằng giá hiện vẫn quá cao so với khả năng tài chính cũng như giá trị thực. Trong khi đó, phần lớn người bán lại chưa chấp nhận hạ giá sâu vì vẫn mang tâm lý neo kỳ vọng từ thời sốt đất.
Khảo sát tại các “điểm nóng” từng tăng giá mạnh như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm hay Long Biên cho thấy lượng giao dịch hiện đã giảm đáng kể so với giai đoạn cao điểm 2021–2024. Nhiều lô đất được rao bán suốt nhiều tháng nhưng không phát sinh giao dịch. Các văn phòng môi giới vốn từng đông khách nay cũng trở nên trầm lắng hơn hẳn.
Tại Long Biên, giá đất hiện dao động khoảng 70–130 triệu đồng/m², giảm khoảng 2–4% so với giai đoạn trước. Gia Lâm phổ biến 40–90 triệu đồng/m², giảm khoảng 3–5%. Đông Anh ghi nhận mức 35–80 triệu đồng/m², giảm khoảng 4–7%, còn Hoài Đức dao động 45–90 triệu đồng/m², giảm khoảng 3–6%.
Ở các khu vực xa trung tâm hơn như Đan Phượng, Thanh Oai hay Thường Tín, mặt bằng giá phổ biến quanh mức 25–35 triệu đồng/m² và mức giảm ghi nhận khoảng 5–8%. Tuy nhiên, theo nhiều môi giới, mức giảm này vẫn chưa đủ hấp dẫn để kéo người mua quay lại thị trường.
Anh Nguyễn Văn Hưng, một nhà đầu tư kiêm môi giới lâu năm tại khu vực Hoài Đức, cho biết thị trường đất nền hiện nay đang rơi vào trạng thái “người bán nhiều hơn người mua”. Theo anh, lượng khách hỏi thông tin vẫn có, nhưng giao dịch thành công giảm mạnh so với giai đoạn trước.
“Có những lô đất chủ nhà đã chấp nhận hạ giá từ 300 đến 500 triệu đồng nhưng vẫn rất khó bán. Khách đi xem đông hơn hồi cuối năm ngoái nhưng đa số chỉ khảo giá, xem vị trí rồi về cân nhắc tiếp. Tâm lý chung bây giờ là ai cũng sợ mua xong lại giảm nữa nên họ chờ rất kỹ”, anh Hưng nói.
Cũng theo anh Hưng, thời gian gần đây xuất hiện ngày càng nhiều tin rao bán gắn mác “ngộp”, “cắt lỗ”, nhưng thực tế mức giảm chưa đủ sâu để hấp dẫn dòng tiền quay trở lại. Nhiều chủ đất vẫn giữ tâm lý neo theo mặt bằng giá của giai đoạn sốt nóng trước đây nên không muốn hạ quá mạnh. Trong khi đó, người mua lại kỳ vọng thị trường sẽ còn điều chỉnh thêm, khiến hai bên khó tìm được điểm gặp nhau.
“Thị trường hiện giống kiểu ai cũng nghe ngóng nhau. Người bán chưa chịu giảm sâu vì còn kỳ vọng hồi giá, còn người mua thì giữ tiền chờ đáy. Thành ra giao dịch cứ chậm kéo dài, không còn cảnh xuống tiền nhanh như vài năm trước”, anh Hưng nhận định.
Nhiều chuyên gia cho rằng đây là hệ quả của giai đoạn tăng giá quá nóng trước đó, khi đất nền bị đẩy lên chủ yếu bởi kỳ vọng đầu cơ thay vì giá trị thực. Khi dòng tiền đầu cơ và tâm lý FOMO rút đi, thị trường bắt đầu quay lại bài toán nhu cầu thật và khả năng khai thác thực tế.
Tuy nhiên, quá trình điều chỉnh sẽ không diễn ra nhanh, bởi nhiều nhà đầu tư vẫn chọn “găm hàng” chờ hồi giá thay vì chấp nhận bán lỗ. Vì vậy, thị trường hiện rơi vào thế giằng co khi người bán chưa muốn hạ giá sâu, còn người mua tiếp tục chờ đáy.
Tâm lý thị trường đảo chiều sau thời kỳ tăng nóng
Thay đổi lớn nhất của thị trường đất nền Hà Nội hiện nay nằm ở tâm lý nhà đầu tư. Nếu trước đây nhiều người sợ “lỡ sóng” nên xuống tiền rất nhanh, thì nay tâm lý phổ biến lại là sợ “đu đỉnh”.
Sau giai đoạn sốt nóng 2021–2022, khi giá bị đẩy lên quá cao và dòng tiền đầu cơ dần rút đi, người mua trở nên thận trọng hơn, dành nhiều thời gian khảo giá, kiểm tra pháp lý và chờ thị trường giảm thêm. Dù lượng khách đi xem đất vẫn có, nhưng giao dịch thành công rất thấp vì cả người mua lẫn người bán đều trong trạng thái nghe ngóng, chờ đợi nhau.
Theo phân tích của Công ty Cổ phần Chứng khoán MB (MBS), mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao và xu hướng kiểm soát tín dụng bất động sản là một trong những yếu tố quan trọng khiến dòng tiền đầu cơ suy giảm mạnh. Khi chi phí vay vốn tăng lên, việc sử dụng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng” đất nền không còn dễ dàng như trước.
Điều này tạo ra áp lực kép lên thị trường. Chủ đầu tư trở nên thận trọng hơn trong việc triển khai dự án, còn nhà đầu tư cá nhân cũng dè dặt hơn khi xuống tiền. Nếu trước đây nhiều người sẵn sàng vay ngân hàng để mua đất với kỳ vọng vài tháng sau bán chênh kiếm lời, thì hiện nay rủi ro giữ hàng lâu khiến họ phải tính toán kỹ hơn rất nhiều.
Trong bối cảnh giao dịch lao dốc, phần lớn những người đang nắm giữ đất nền hiện nay lại chính là nhóm nhà đầu tư tham gia thị trường ở giai đoạn sốt nóng 2021–2022. Họ mua vào ở vùng giá cao và hiện gần như bị “kẹt hàng” khi thanh khoản suy giảm.
Tại các khu vực từng tăng nóng như Hoài Đức, Thanh Oai hay Đan Phượng, nhiều môi giới cho biết khoảng 60–70% chủ đất hiện vẫn chọn giữ tài sản thay vì bán ra. Phần vì chưa chịu áp lực tài chính quá lớn, phần vì không muốn chấp nhận khoản lỗ sau nhiều năm chờ đợi.
Chị Lê Thu Hà, một nhà đầu tư tại Thanh Oai, cho biết chị mua đất từ cuối năm 2021 là thời điểm thị trường sốt nóng với tâm lý “mua đâu thắng đó”. Nhưng sau hơn ba năm, việc bán ra hiện khó khăn hơn rất nhiều dù đã giảm giá đáng kể.
“Theo tôi, thay đổi lớn nhất là tâm lý người mua. Trước đây họ sợ lỡ cơ hội, còn bây giờ lại sợ mua đúng đỉnh nên đi xem rất kỹ rồi tiếp tục chờ”, chị Hà nói.
Theo chị Hà, phần lớn nhà đầu tư hiện vẫn chưa muốn bán tháo vì tin rằng giá đất Hà Nội về dài hạn sẽ còn tăng. “Nếu chưa quá áp lực tài chính thì nhiều người vẫn chọn giữ hàng thay vì chấp nhận bán lỗ sâu”, chị chia sẻ.
Khi tâm lý “sợ lỡ sóng” dần bị thay thế bằng nỗi lo “đu đỉnh”, thị trường đất nền đang bước vào giai đoạn giằng co giữa người bán chưa muốn hạ giá và người mua tiếp tục chờ đáy.
Chính tâm lý này đang khiến thị trường rơi vào trạng thái giằng co kéo dài. Người bán không muốn hạ giá quá mạnh vì sợ mất hàng ở vùng thấp, còn người mua lại chờ đợi mức giá tốt hơn nên tiếp tục đứng ngoài quan sát. Thị trường vì vậy rơi vào trạng thái thanh khoản thấp nhưng mặt bằng giá lại giảm rất chậm.
Một bộ phận nhà đầu tư đã bắt đầu chấp nhận giảm giá để thu hồi vốn, song mức điều chỉnh phổ biến hiện chỉ khoảng 5–10%. Những trường hợp “cắt lỗ sâu” từ 15–25% chủ yếu rơi vào nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính lớn hoặc chịu áp lực dòng tiền ngắn hạn. Tuy nhiên, số lượng này chưa đủ lớn để hình thành một làn sóng bán tháo diện rộng.
Ở góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định đất nền vẫn là kênh đầu tư có tiềm năng trong dài hạn, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và tốc độ đô thị hóa. Tuy nhiên, thị trường sẽ không còn những giai đoạn tăng nóng diện rộng như trước mà bước vào thời kỳ phân hóa mạnh hơn.
Theo ông Quốc Anh, những sản phẩm có pháp lý minh bạch, vị trí tốt, kết nối hạ tầng rõ ràng và gắn với nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục giữ được thanh khoản. Ngược lại, các lô đất chỉ tăng giá dựa trên tin đồn quy hoạch hoặc tâm lý đầu cơ sẽ ngày càng khó thu hút dòng tiền.
Trong khi đó, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở của CBRE Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ khi hàng loạt quy định pháp lý mới bắt đầu được áp dụng đồng bộ.
Các yếu tố như mã định danh bất động sản, bảng giá đất tiệm cận giá thị trường hay việc siết phân lô bán nền được kỳ vọng sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường và hạn chế tình trạng đầu cơ ngắn hạn từng khiến giá đất tăng nóng trong nhiều năm qua.
Theo các chuyên gia, giai đoạn hiện nay buộc nhà đầu tư phải thay đổi chiến lược. Thay vì chạy theo những cơn “sóng” ngắn hạn hay kỳ vọng lãi nhanh, thị trường đang đòi hỏi sự chọn lọc kỹ hơn, tầm nhìn dài hạn hơn và chú trọng nhiều hơn vào giá trị thực của tài sản.
Đây không chỉ là một đợt điều chỉnh thông thường của thị trường đất nền, mà còn là quá trình tái cấu trúc cần thiết sau nhiều năm tăng trưởng quá nóng. Và trong quá trình ấy, tâm lý “sợ lỡ sóng” từng đẩy giá đất tăng phi mã đang dần được thay thế bằng sự tỉnh táo, dè dặt và thực dụng hơn của dòng tiền.
Quang Anh