Đầu tư công tăng tốc đang thúc đẩy hạ tầng giao thông, rút ngắn khoảng cách kết nối vùng và nâng sức cạnh tranh của Việt Nam trong thu hút FDI, qua đó mở rộng không gian phát triển cho bất động sản công nghiệp.
Dòng vốn đầu tư công mở đường cho làn sóng phát triển mới
Đầu tư công từ lâu được xem là ‘vốn mồi’ của nền kinh tế, không chỉ tạo thêm việc làm và thúc đẩy tăng trưởng ngắn hạn mà còn mở rộng không gian phát triển cho nhiều ngành kinh tế. Năm 2026, khi Chính phủ tiếp tục xác định đầu tư công là một trong những động lực quan trọng để đạt mục tiêu tăng trưởng cao, mối liên hệ giữa hạ tầng giao thông và bất động sản công nghiệp ngày càng trở nên rõ nét.
Theo Bộ Tài chính, tính đến hết ngày 31/7/2026, cả nước đã giải ngân 425.312 tỷ đồng vốn đầu tư công, tương đương 41,9% kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao, tăng 3,6 điểm phần trăm và cao hơn khoảng 86.800 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, vốn ngân sách Trung ương giải ngân đạt hơn 117.500 tỷ đồng, còn ngân sách địa phương đạt gần 307.800 tỷ đồng.
Năm 2026, khi Chính phủ tiếp tục xác định đầu tư công là một trong những động lực quan trọng để đạt mục tiêu tăng trưởng cao (ảnh minh họa)
Những con số này cho thấy tiến độ giải ngân đã được cải thiện đáng kể, song khối lượng vốn còn phải đưa vào nền kinh tế trong những tháng cuối năm vẫn rất lớn. Điều đó đồng nghĩa hàng loạt dự án hạ tầng sẽ tiếp tục được tăng tốc, từ cao tốc Bắc – Nam, Vành đai 3 Thành phố Hồ Chí Minh, Vành đai 4 Hà Nội, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Khánh Hòa – Buôn Ma Thuột đến sân bay Long Thành và nhiều tuyến kết nối liên vùng.
Không chỉ tạo ra các công trình giao thông mới, đầu tư công còn góp phần thay đổi bản đồ phát triển công nghiệp. Những tuyến cao tốc, cảng biển và sân bay giúp rút ngắn thời gian vận chuyển, giảm chi phí logistics và mở rộng phạm vi kết nối giữa các trung tâm sản xuất với thị trường tiêu thụ. Đây chính là yếu tố mà các nhà đầu tư nước ngoài đặc biệt quan tâm khi lựa chọn địa điểm đặt nhà máy.
Thực tế thị trường cho thấy, các khu công nghiệp có lợi thế kết nối với cao tốc, cảng biển, sân bay và trung tâm logistics thường có khả năng thu hút doanh nghiệp tốt hơn. Khi hạ tầng được nâng cấp, giá trị quỹ đất công nghiệp cũng gia tăng, đồng thời mở ra cơ hội phát triển các khu công nghiệp mới tại những địa phương trước đây chưa có nhiều lợi thế cạnh tranh.
Mối quan hệ này càng rõ nét trong bối cảnh Việt Nam tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu. Theo Bộ Tài chính, 5 tháng đầu năm 2026, vốn FDI thực hiện đạt gần 10 tỷ USD, tăng gần 10% so với cùng kỳ và là mức cao nhất trong 5 năm gần đây; tổng vốn FDI đăng ký đạt gần 25 tỷ USD, tăng hơn 34%. Đáng chú ý, riêng vốn đăng ký mới đạt hơn 14,8 tỷ USD, tăng 111,5% so với cùng kỳ, trong khi vốn thực hiện đạt trên 9,7 tỷ USD, tăng 9,6%.
FDI tăng không chỉ kéo theo nhu cầu mở nhà máy mà còn tạo thêm nhu cầu đối với đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, kho bãi và dịch vụ logistics. Vì vậy, mỗi dự án sản xuất mới không chỉ tạo thêm nhu cầu vốn và lao động mà còn mở rộng dư địa cho cả hệ sinh thái bất động sản công nghiệp phía sau.
Đại diện Bộ Tài chính cũng cho rằng: Việc thúc đẩy giải ngân cần gắn với nâng cao hiệu quả sử dụng vốn, tăng cường giám sát, tháo gỡ các điểm nghẽn về vật liệu xây dựng, giải phóng mặt bằng và thủ tục đầu tư để các dự án hạ tầng phát huy hiệu quả lan tỏa đối với tăng trưởng kinh tế.
Bất động sản công nghiệp vào chu kỳ tăng trưởng mới
Nếu trước đây bất động sản công nghiệp chủ yếu cạnh tranh bằng giá thuê và quy mô quỹ đất thì nay lợi thế đang chuyển sang khả năng kết nối hạ tầng và chất lượng dịch vụ.
Dữ liệu thị trường cho thấy sức cầu đối với bất động sản công nghiệp vẫn ở mức tích cực. Theo JLL, trong quý I/2026, tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp tại miền Nam đạt 84%, với khoảng 87 ha được hấp thụ trong quý. Tổng nguồn cung đạt 28.088 ha, trong khi giá thuê bình quân đạt 210,1 USD/m² cho toàn thời hạn thuê, tăng 2,6% so với cùng kỳ. Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn, tỷ lệ lấp đầy đạt 81,3% tại miền Bắc và 86,5% tại miền Nam, với diện tích hấp thụ lần lượt khoảng 49.000 m² và 105.000 m².
Bắc Ninh, Hải Phòng, Đồng Nai tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của các doanh nghiệp sản xuất (ảnh minh họa)
Những địa phương như Bắc Ninh, Hải Phòng, Đồng Nai tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của các doanh nghiệp sản xuất nhờ hệ thống hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện. Từ đó, các dự án cao tốc và vành đai không chỉ mở rộng không gian phát triển công nghiệp mà còn tạo ra những cực tăng trưởng mới.
Theo ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp của Savills Việt Nam, lợi thế cạnh tranh của khu công nghiệp trong giai đoạn tới sẽ không còn nằm ở quy mô quỹ đất mà ở mức độ sẵn sàng của hạ tầng, khả năng kết nối và năng lực đáp ứng nhu cầu của các ngành công nghệ cao. Đây cũng là yếu tố quyết định khả năng thu hút các dòng vốn FDI chất lượng cao trong tương lai.
Không chỉ hạ tầng giao thông, các khu công nghiệp hiện nay còn phải đầu tư đồng bộ về điện, nước, xử lý môi trường, hạ tầng số và dịch vụ logistics để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của các tập đoàn đa quốc gia.
Thực tế cho thấy, nhiều doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp đã chủ động mở rộng quỹ đất, đầu tư nhà xưởng xây sẵn, kho vận hiện đại và phát triển mô hình khu công nghiệp sinh thái nhằm đón đầu làn sóng đầu tư mới.
Tuy nhiên, hạ tầng giao thông chỉ là điều kiện cần. Để biến lợi thế kết nối thành dòng vốn FDI thực chất, các địa phương còn phải đáp ứng đồng thời quỹ đất sạch, năng lượng, logistics, nhân lực và thủ tục đầu tư.
Ở góc độ thị trường, áp lực cạnh tranh cũng ngày càng lớn khi các quốc gia trong khu vực như Indonesia, Malaysia hay Thái Lan đều đẩy mạnh đầu tư hạ tầng và đưa ra nhiều chính sách ưu đãi để thu hút các tập đoàn quốc tế. Điều đó buộc Việt Nam không chỉ tăng tốc giải ngân đầu tư công mà còn phải nâng cao chất lượng hạ tầng, cải thiện thủ tục hành chính và phát triển hệ sinh thái công nghiệp hiện đại.
Trong các chỉ đạo gần đây, Bộ Xây dựng đã yêu cầu các đơn vị tập trung tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh tiến độ các dự án giao thông trọng điểm và hoàn thành kế hoạch giải ngân trong năm 2026. Đây không chỉ là mục tiêu về tiến độ đầu tư công mà còn là điều kiện quan trọng để nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế và tạo dư địa phát triển cho bất động sản công nghiệp trong trung và dài hạn.
Nhìn rộng hơn, hiệu ứng của đầu tư công không chỉ dừng lại ở các doanh nghiệp xây dựng hay vật liệu. Khi hạ tầng hoàn thiện, chi phí logistics giảm, dòng vốn FDI gia tăng và chuỗi cung ứng mở rộng, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ được hưởng lợi trực tiếp thông qua nhu cầu thuê đất, nhà xưởng và kho bãi.
Đầu tư công không chỉ tạo ra những tuyến đường, sân bay mới mà còn mở thêm “đường băng” cho bất động sản công nghiệp. Khi hạ tầng được kết nối đồng bộ với quỹ đất, logistics và hệ sinh thái sản xuất, lợi thế giao thông sẽ có cơ hội chuyển hóa thành dòng vốn FDI và động lực tăng trưởng dài hạn.
Phượng Hòa