ĐBQH: Nhiều dự án nhà ở thương mại bán cho người dân ở lấp đầy 20 năm nhưng vẫn thiếu hạ tầng

ĐBQH Phạm Thị Thanh Mai dẫn chứng việc trong thực tiễn có nhiều dự án nhà ở thương mại được đầu tư xây dựng 20 năm nay, đã bán cho người dân ở lấp đầy, nhưng vẫn thiếu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, như trường học, bệnh viện, bãi đỗ xe... Điều này gây khó khăn cho người dân và quản lý của chính quyền địa phương.

Trách nhiệm chủ đầu tư phải xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch

Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) tiếp tục được Hội nghị đại biểu Quốc hội (ĐBQH) chuyên trách xem xét, cho ý kiến vào ngày 29/8. Tại kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023), Quốc hội đã thảo luận, cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Ngay sau kỳ họp, thực hiện chỉ đạo của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Thường trực Ủy ban Pháp luật đã chủ trì phối hợp với Cơ quan soạn thảo và các cơ quan hữu quan tổng hợp, nghiên cứu ý kiến của các vị đại biểu Quốc hội, tổ chức các cuộc làm việc, giám sát, khảo sát thực tế tại một số địa phương, cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp, hiệp hội có liên quan, lấy ý kiến các chuyên gia để tiếp thu, chỉnh lý hoàn thiện dự thảo Luật.

Góp ý về việc phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), ĐBQH Phạm Thị Thanh Mai (đoàn Hà Nội) đề nghị, bỏ nội dung “Trường hợp trong kế hoạch có sử dụng nguồn vốn ngân sách để phát triển nhà ở thì phải lấy ý kiến của Hội đồng Nhân dân cùng cấp trước khi phê duyệt” tại điểm b khoản 1 Điều 29. Vì căn cứ để xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh là chương trình phát triển nhà ở đã được HĐND cùng cấp thông qua và UBND cấp tỉnh quyết định phê duyệt (HĐND cũng thông qua kế hoạch đầu tư công trung hạn 5 năm đối với các dự án sử dụng vốn NSNN).

Về việc chủ đầu tư và điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở (khoản 4 Điều 35), đại biểu nhấn mạnh, với phân tích của Ủy ban Pháp luật tại báo cáo số 2075 cho thấy không nên quy định việc công nhận chủ đầu tư trong Luật Nhà ở, Luật Xây dựng mà cần thống nhất thực hiện theo Luật Đầu tư.

"Cần bổ sung quy định về việc chấp thuận chủ đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư trong trường hợp có nhiều nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án tại Luật Đầu tư và sửa đổi điểm c khoản 3 Điều 7 của Luật Xây dựng để bỏ thủ tục công nhận chủ đầu tư", ĐBQH Phạm Thị Thanh Mai đề xuất.

Trong trường hợp vẫn giữ quy định công nhận chủ đầu tư trong dự thảo Luật này thì điểm a, b khoản 4 Điều 35, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo xem xét, điều chỉnh theo hướng phân cấp, ủy quyền cho UBND cấp tỉnh về “công nhận chủ đầu tư” đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án có xây dựng công trình nhà ở cấp đặc biệt, cấp I theo quy định của pháp luật về xây dựng thuộc địa bàn một tỉnh (thành phố trực thuộc trung ương).

Đại biểu đoàn Hà Nội lý giải, trên thực tế, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở hiện nay hầu hết có các công trình cấp đặc biệt, cấp I. Việc phân cấp cho chính quyền địa phương thực hiện để rút ngắn thời gian thực hiện dự án, giảm thủ tục hành chính cho chủ đầu tư và giúp chính quyền địa phương chủ động trong phát triển kinh tế - xã hội. "Việc phân cấp, ủy quyền là phù hợp với thực tiễn và cần thiết", ĐBQH Phạm Thị Thanh Mai nhấn mạnh.

Về chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại (Điều 36), đối với hình thức sử dụng đất được đầu tư dự án nhà ở thương mại (khoản 4 Điều 36), đại biểu tán thành quy định của dự thảo luật do Chính phủ trình, quy định đã thể chế hóa chủ trương tại Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương; việc tháo gỡ, cho phép một số loại đất khác được làm dự án nhà ở thương mại trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất và đáp ứng các điều kiện về quy hoạch, vốn, năng lực, kinh nghiệm, sẽ thúc đẩy và giải phóng nguồn lực từ đất đai, góp phần đạt được các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.

"Tuy vậy, tôi thống nhất với ý kiến của Ủy ban Pháp luật, cần quy định nội dung này tại Luật Đất đai để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật, khắc phục các điểm xung đột, chồng chéo trong thực tiễn", đại biểu nêu quan điểm.

Bên cạnh đó, trên thực tế hiện nay tại địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trên cả nước có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị, khi thực hiện giải phóng mặt bằng vướng mắc “đất công” nằm xen kẹt dự án nên ảnh hưởng lớn đến tiến độ triển khai dự án.

Do đó, tại Điều 36 của dự thảo Luật, đại biểu Phạm Thị Thanh Mai đề nghị Ban soạn thảo xem xét, quy định cụ thể hướng xử lý trong trường hợp đất “đất công” nằm xen kẹt trong phạm vi ranh giới dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị.

Đối với trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại (Điều 41), ĐBQH Phạm Thị Thanh Mai dẫn chứng việc trong thực tiễn có nhiều dự án nhà ở thương mại được đầu tư xây dựng 20 năm nay, đã bán cho người dân ở lấp đầy, nhưng vẫn thiếu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, như trường học, bệnh viện, bãi đỗ xe... Điều này gây khó khăn cho người dân và quản lý của chính quyền địa phương.

Do đó, đại biểu Phạm Thị Thanh Mai đề nghị, tại khoản 2 Điều 37 dự thảo Luật, ngoài nội dung quy định trách nhiệm của Chủ đầu tư dự án phải xây dựng nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch, nội dung và tiến độ dự án đã được phê duyệt.

Riêng đối với trường hợp dự án có phân kỳ đầu tư thì phải thực hiện xây dựng theo đúng phân kỳ đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, ĐBQH Phạm Thị Thanh Mai đề nghị, Ban soạn thảo bổ sung quy định phải "bảo đảm đồng bộ và tiến độ theo quyết định của cấp có thẩm quyền và hoàn thành trước khi bán nhà cho người dân.

Quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, thẩm quyền, trách nhiệm di dời người dân

Góp ý về nguyên tắc phát triển nhà ở phục vụ tái định cư (Điều 49), đại biểu cho rằng, tại khoản 2 Điều 49 đề nghị bỏ nội dung “Trường hợp tái định cư theo hình thức mua, thuê mua nhà ở xã hội thì người được tái định cư được ưu tiên bố trí nhà ở xã hội không phải qua hình thức bốc thăm”. Bởi trên thực tế, trong các tòa nhà chung cư sẽ có những vị trí được nhiều người lựa chọn và vị trí nhiều người không muốn chọn, nên nếu không có hình thức bốc thăm sẽ không giải quyết được vấn đề này, dễ phát sinh tiêu cực.

Riêng đối vấn đề cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, mà cụ thể là thời hạn sử dụng nhà chung cư (Điều 58), ĐBQH Phạm Thị Thanh Mai nhấn mạnh, với tính chất đô thị lớn, để phát huy hiệu quả sử dụng đất, việc phát triển xây dựng các khu đô thị, nhà ở chung cư theo chiến lược phát triển đô thị là tất yếu. Tuy nhiên, việc đa dạng các loại hình chung cư, phù hợp với thu nhập và xu thế phát triển cần cân nhắc quy định về thời hạn sử dụng chung cư tương ứng quy chuẩn, chất lượng để khi các nhà chung cư xuống cấp với hàng trăm, hàng ngàn căn hộ (thật sự rất khó thỏa thuận) thì có căn cứ để Nhà nước thu hồi đất.

Đối với các dự án nhà ở khác phải thu hồi đất, đại biểu tán thành cao đối với dự thảo quy định các trường hợp thu hồi đất khi nhà chung cư phải phá dỡ nêu tại khoản 4 Điều 60 và điểm c khoản 1 Điều 63 bởi hai trường hợp này đều phải thu hồi đất để thực hiện dự án khác theo quy hoạch hoặc để đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư.

Về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (Điều 68, Điều 69, Điều 70), đại biểu tán thành với Uỷ ban Pháp luật theo các nội dung đã chỉnh lý tại các Điều 68, Điều 69, Điều 70: đối với các chung cư cũ (xây dựng trước năm 1994) thì tiếp tục thực hiện áp dụng hệ số K bồi thường căn hộ; đối với chung cư xây dựng sau năm 1994 thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp kinh phí xây dựng lại nhà ở chung cư và được nộp kinh phí này theo tiến độ dự án hoặc sau khi bàn giao căn hộ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt.

"Nếu không đóng góp kinh phí xây dựng lại nhà chung cư thì được bồi thường quyền sử dụng đất, giá trị nhà ở (còn lại) nếu có theo quy định của Chính phủ", ĐBQH Phạm Thị Thanh Mai nêu rõ. 

Trước đó, báo cáo một số vấn đề lớn tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng cho biết, về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Chương V của dự thảo Luật), một số ý kiến đề nghị quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, thẩm quyền, trách nhiệm di dời người dân ra khỏi chung cư mất an toàn, có nguy cơ sập đổ; nghiên cứu cải tiến trình tự, thủ tục đầu tư đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để tránh trùng lặp, rút ngắn thời gian, tăng cường thu hút đầu tư.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội nhất trí với đề xuất của Thường trực Ủy ban Pháp luật về việc tiếp thu ý kiến nêu trên để bổ sung một mục (Mục 4 Chương V) gồm các điều 71, 72 và 73 quy định cụ thể về việc di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; cưỡng chế di dời và phá dỡ nhà chung cư và tại các điều khoản cụ thể khác của Chương V về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Đồng thời, cải tiến trình tự, thủ tục đầu tư đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như thể hiện tại Điều 63 của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Bổ sung quy định cho phép tổ chức hội nghị nhà chung cư dưới nhiều hình thức

Góp ý hoàn thiện dự thảo luật về các hành vi bị nghiêm cấm, đại biểu Trần Thị Hồng Thanh (Đoàn Ninh Bình) cho biết, khoản 3 Điều 153 dự thảo luật quy định chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp kinh phí bảo trì, tuy nhiên không quy định biện pháp để bắt buộc người sở hữu phải đóng và dự thảo luận chỉ mới quy định về cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì đối với chủ đầu tư. 

Trong thực tế khi chung cư xuống cấp nhưng không đủ kinh phí cần phải thu thêm nhưng vì nhiều lý do chủ sở hữu căn hộ không đóng kinh phí, dẫn đến khó khăn cho công tác bảo trì, sửa chữa. Đại biểu đề nghị rà soát, bổ sung hành vi không đóng kinh phí bảo trì căn hộ là hành vi bị nghiêm cấm tại Điều 3 của dự thảo luật. 

Về chỗ để xe ô tô nhà chung cư tại  Điều 9, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát quy định rõ vấn đề này trong dự thảo luận; đồng thời đề nghị quy định rõ trong luật về cơ quan có thẩm quyền phải kiểm soát các quy định của hợp đồng mua bán nhà chung cư đảm bảo quyền lợi của người mua.

Về hình thức tổ chức họp hội nghị nhà chung cư, tại khoản 2 Điều 143 dự thảo quy định hình thức họp đã mở hơn so với Luật năm 2014. Đó là thay vì bắt buộc chỉ họp theo hình thức trực tiếp, trong trường hợp dịch bệnh, thiên tai có thể họp trực tuyến hoặc kết hợp họp trực tiếp và họp trực tuyến. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy có nhiều nhà chung cư có quy mô lớn số dân nhiều nên việc tổ chức hội nghị trực tiếp là không khả thi. Do vậy, đại biểu cho rằng, họp trực tuyến hoặc kết hợp cả trực tiếp với trực tuyến sẽ là hình thức phù hợp và khả thi.

Vì vậy đại biểu đề nghị dự thảo quy định cho phép tổ chức hội nghị nhà chung cư bằng các hình thức: trực tiếp, trực tuyến hoặc kết hợp trực tuyến và trực tiếp trong mọi hoàn cảnh, không chỉ cho phép họp trực tuyến kết hợp trực tiếp trong trường hợp thiên tai, dịch bệnh.

Góp ý về Điều 81 của dự thảo luật, đại biểu đồng tình với phương án 1, tiếp tục quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong xây dựng nhà ở xã hội và bổ sung trách nhiệm với phương thức linh hoạt, không quy định khô cứng phải dành 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội…

Hồng Quang