Ngày 18/9, trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế - Xã hội Việt Nam 2022, phần thảo luận bàn tròn chuyên đề về đất đai có sự tham dự của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cùng các chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, thời gian qua, Bộ Xây dựng được Chính phủ, Quốc hội giao chủ trì xây dựng dự án Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Trong quá trình nghiên cứu để trình Quốc hội, đối với Luật Nhà ở, Bộ đang đề xuất sửa đổi 8 nhóm chính sách. Đối với Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ đề xuất 4 nhóm chính sách. Riêng đối với chính sách về đất đai, Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhấn mạnh, đây là nhóm chính sách rất quan trọng có tác động đến hai luật nêu trên. Và trong quá trình nghiên cứu, xây dựng dự thảo, Bộ thấy nổi bật lên mấy nhóm vấn đề.
Về việc dành quỹ đất để đầu tư các dự án nhà ở, dự án đô thị, Thứ trưởng cho biết, Bộ cũng có nghiên cứu và đề xuất để theo hướng việc dành quỹ đất phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng cũng như quy hoạch đô thị.
Bộ Xây dựng cũng đang rất quan tâm việc dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp. Trong thời gian qua, pháp luật về nhà ở đã quy định về việc dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Việc thực hiện giao cho các chủ đầu tư, các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất và thực hiện ở các đô thị loại III trở lên.
Theo Thứ trưởng, việc dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội ở diện rộng, trong khi nếu chỉ dành 20% quỹ đất và lại ở đô thị loại III trở lên thì sẽ hạn chế nguồn quỹ đất để phát triển nhà xã hội, nhất là những khu vực không phải là đô thị từ loại III, đặc biệt là những khu công nghiệp, khu có nhiều công nhân lao động. Do đó, trong dự thảo luật lần này, chúng tôi đã đề xuất việc dành quỹ đất sẽ giao cho UBND các tỉnh trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng như quy hoạch xây dựng, phải dành một lượng phù hợp để đầu tư phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà công nhân.
Đề xuất giao cho UBND các tỉnh dành quỹ đất cho các dự án nhà ở xã hội.
Vấn đề thứ hai được Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhắc tới là việc giao đất, lựa chọn chủ đầu tư. Hiện nay, việc giao đất, lựa chọn chủ đầu tư được dựa trên các hình thức như: qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, chỉ định nhà đầu tư trong trường hợp là đất ở hợp pháp.
Thứ trưởng Sinh nhấn mạnh: "Bộ đang nghiên cứu thận trọng để giải quyết vấn đề đang được đặt ra hiện nay liên quan đến loại đất khác mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất, đã phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất… Với loại đất này có được chỉ định không, đây là vấn đề lớn. Chúng tôi sẽ nghiên cứu hết sức kỹ lưỡng, thận trọng".
Bên cạnh đó, việc giá giao đất sẽ phải đáp ứng được yêu cầu phù hợp giá thị trường, theo chính sách pháp luật đất đai. Hiện Luật Đất đai đang trong quá trình sửa đổi, lấy ý kiến. Lãnh đạo Bộ Xây dựng khẳng định thời gian tới sẽ có đề xuất chính thức, góp ý tại dự thảo.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, nếu các nút thắt nêu trên được giải quyết, sẽ tạo ra nguồn lực lớn để phát triển các dự án nhà ở, khu đô thị, nhà ở nói chung, trong đó có nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.
Liên quan đến vấn đề này, mới đây Sở Xây dựng TPHCM vừa báo cáo Bộ Xây dựng liên quan đến đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân”.
Theo Sở Xây dựng TPHCM, giai đoạn 2021 – 2025, nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn TPHCM lũy kế dự kiến là 244.550 đối tượng, khả năng TP dự kiến phát triển 30.500 căn. Nhu cầu nhà lưu trú công nhân dự kiến đến tháng 12/2025 là 274.150 đối tượng (tương đương 68.538 phòng), khả năng TP dự kiến phát triển 4.500 phòng cho công nhân thuê.
Giai đoạn 2026 – 2030, nhu cầu về nhà ở xã hội trên địa bàn TP khoảng 239.100 đối tượng, khả năng TP dự kiến phát triển là 50.000 căn hộ; nhu cầu nhà lưu trú công nhân dự kiến là 285.150 đối tượng (tương đương 71.288 phòng), khả năng TP dự kiến phát triển 8.000 phòng cho công nhân thuê.
Theo Sở Xây dựng, hiện công tác quản lý phát triển nhà ở xã hội còn nhiều khó khăn, vướng mắc cần được tháo gỡ.
Theo các quy định pháp luật hiện nay, thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải thực hiện thêm các thủ tục mà dự án nhà ở thương mại không phải thực hiện, gồm: xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, sau đó thực hiện thủ tục miễn tiền sử dụng đất; thẩm định giá bán, giá thuê mua, giá thuê nhà ở xã hội; xác nhận đối tượng.
Bởi số lượng thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội nhiều hơn so với dự án nhà thương mại, dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện, chưa thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia.
Do đó, Sở Xây dựng đề xuất UBND TP kiến nghị Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ ngành nghiên cứu đơn giản hóa các thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội. Trường hợp vượt thẩm quyền, kiến nghị Bộ Xây dựng có báo cáo Thủ tướng Chính phủ để được xem xét giải quyết.
Bên cạnh đó, hiện nay, một số dự án phát triển nhà ở thương mại, phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha đến dưới 10 ha xin điều chỉnh gia hạn thời gian thực hiện, thì khi thực hiện điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án theo pháp luật về đầu tư, kiến nghị vẫn thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo quy định pháp luật về nhà ở xã hội tại thời điểm được chấp thuận đầu tư trước đây.
Về hình thức thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội đối với các dự án có quy mô sử dụng đất từ 2 ha đến dưới 10 ha, thực tế, các dự án này quỹ đất 20% tại dự án để bố trí nhà ở xã hội là tương đối nhỏ, quy mô nhà ở xã hội không lớn, dẫn đến chi phí đầu tư xây dựng cao làm giá thành căn hộ tăng lên, người có thu nhập thấp khó tiếp cận nhà ở.
Qua thực tiễn, UBND TP nhận thấy, quy hoạch khu vực phát triển nhà ở xã hội ngoài việc đáp ứng nhu cầu diện tích đất cho phát triển nhà ở xã hội còn phải phù hợp về vị trí (gần các khu công nghiệp, các khu dành cho người có thu nhập thấp...), nhu cầu đất đai của khu vực quy hoạch, điều kiện kinh tế của các đối tượng sở hữu, phát huy hiệu quả dự án...
Thiên An