Đề xuất 'siết' tín dụng với người đầu cơ nhà đất, chuyên gia nói gì?

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đề xuất giải pháp điều tiết thị trường bằng chính sách về tín dụng. Theo đó, VARS đề xuất thắt chặt chính sách tín dụng với người đầu cơ như áp dụng mức lãi suất cao hơn với những người mua nhà thứ hai trở lên. Tuy nhiên, nhiều ý kiến bày tỏ sự lo ngại về việc có thể khiến thị trường bất động sản vừa mới nhen nhóm phục hồi lại rơi vào trầm lắng.

Đề xuất đánh thuế với bất động sản thứ 2

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã đề cập đến các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản khi chỉ số giá giao dịch có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng hoặc khi thị trường có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế – xã hội. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng để làm được điều này không đơn giản bởi cơ sở dữ liệu hiện chưa thực sự đầy đủ, chính xác. 

Thực tế, việc đánh thuế căn nhà thứ hai không phải đề xuất mới, mà đã được đề cập từ năm 2009, song vì nhiều nguyên nhân mà chưa thể luật hóa cho đến khi chính thức được đưa vào Nghị quyết số 18-NQ/TW ban hành tháng 6-2022 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Tuy nhiên, quá trình triển khai xây dựng các quy định/chính sách điều tiết thị trường đất đai, cụ thể là thông qua đánh thuế bổ sung với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất từ bất động sản thứ hai trở lên gặp nhiều trở ngại.

Cuối năm 2022, UBND TPHCM đã có tờ trình gửi Chính phủ về việc xây dựng Nghị quyết về cơ chế chính sách thí điểm tạo động lực phát triển của Thành phố và trong các cơ chế về tài chính – ngân sách, TPHCM đề xuất được trao quyền quyết định chính sách thuế thu bổ sung đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất từ bất động sản thứ hai trở lên của người dân.

Mục đích là vừa để thí điểm chính sách về bất động sản, làm cơ sở thực tiễn xây dựng chính sách chung, vừa tăng nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách địa phương, hạn chế tình trạng đầu cơ rồi bỏ hoang nhà ở, đất ở trong các dự án bất động sản hiện nay.

Tuy vậy, kế hoạch đánh thuế căn nhà thứ hai sau đó phải tạm dừng lại do gặp nhiều sự phản đối của người dân, đồng thời tính thời điểm cũng không phù hợp khi địa phương này đang trải qua giai đoạn khó khăn do ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19.

Hiện tại, dự án Luật Thuế bất động sản đang được khởi động lại sau những ồn ào gần đây, xuất phát từ việc giá đất tăng bất thường tại các cuộc đấu giá đất ở một số huyện vùng ven Hà Nội.

Mới đây, trong Công văn 5333/BXD-QLN gửi Văn phòng Chính phủ báo cáo tình hình giá bất động sản, Bộ Xây dựng cũng đề xuất đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất. Đề xuất này được đưa ra trong bối cảnh giá nhà đất, chung cư liên tục tăng mạnh trong năm 2024, đặc biệt tại Hà Nội. Giá nhà đất, chung cư qua tay nhiều cò đất bị đẩy lên hàng trăm triệu đồng hay những chiêu trò đấu giá đất rồi bỏ ​cọc khiến dư luận bức xúc.

Trong cuộc họp báo thường kỳ quí 3-2024, ông Nguyễn Đức Chi, Thứ trưởng Tài chính, cho biết, Bộ Tài chính hoàn toàn đồng tình với đề xuất đánh thuế với người sở hữu nhiều nhà, đất của Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, Thứ trưởng Chi cũng khẳng định rằng, mục tiêu hạn chế tình trạng đầu cơ và ổn định thị trường sẽ khó lòng được thực hiện, nếu chỉ dựa vào chính sách thuế. Thay vào đó, hệ thống chính sách cần có sự đồng bộ giữa các quy định về đất đai, quy hoạch…

Ông Phan Đức Hiếu – Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho hay, nếu chỉ dùng mỗi Luật Đất đai, nếu chỉ bỏ khung giá đất, thực hiện cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường theo luật này… thì giá đất có khả năng chỉ tăng chứ không giảm.

Do đó, việc ban hành chính sách về thuế tài sản, thuế bất động sản là công việc cấp bách, chứ không chỉ là cần thiết, bởi không thể dùng mệnh lệnh hành chính để can thiệp vào thị trường.

Siết tín dụng người mua từ hai bất động sản trở lên

Theo các chuyên gia của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), để điều tiết thị trường bất động sản là không hề đơn giản. Bởi cơ sở dữ liệu hiện chưa thực sự đầy đủ, chính xác.

Theo đơn vị này, trên thế giới, để đảm bảo sự phát triển bền vững và ổn định của thị trường bất động sản, tránh những tác động gây bất ổn cho nền kinh tế, Chính phủ nhiều nước đã sử dụng chính sách tín dụng như một công cụ để điều tiết thị trường.

Thông qua việc thắt chặt hoặc nới lỏng tín dụng, Chính phủ có thể kiểm soát giá BĐS, ngăn ngừa bong bóng, và đảm bảo sự ổn định của thị trường. Tuy nhiên, sự linh hoạt trong chính sách này tùy thuộc vào từng thị trường và tình hình kinh tế cụ thể của mỗi quốc gia. 

Đơn cử, tại Trung Quốc, nhằm kìm hãm đà tăng nóng của thị trường bất động sản, ngoài các quy định rất nghiêm ngặt về việc sở hữu nhà thứ hai trở lên, nhiều thành phố tại Trung Quốc còn sử dụng hàng loạt các biện pháp tín dụng như áp trần tín dụng vay mua nhà, nâng lãi suất đối với các khoản vay mua nhà và thắt chặt các quy định về thế chấp...

Tại Singapore, nhằm kiểm soát tình trạng đầu cơ và ngăn ngừa bong bóng bất động sản, Chính phủ Singapore đã tăng tỷ lệ đặt cọc tối thiểu khi vay mua bất động sản, đặc biệt đối với người mua nhà thứ hai hoặc thứ ba. Đồng thời để giảm số tiền vay và kiềm chế giá bất động sản, Chính phủ nước này cũng giới hạn thời gian vay mua nhà (loan tenure) kết hợp với chính sách tín dụng thắt chặt.

Tại Mỹ, sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ (Fed) đã hạ lãi suất nhằm thúc đẩy nền kinh tế và kích thích nhu cầu mua nhà. Tuy nhiên, Fed cũng đồng thời áp dụng các tiêu chuẩn tín dụng nghiêm ngặt hơn đối với người vay, yêu cầu phải có lịch sử tín dụng tốt hơn để ngăn chặn rủi ro từ các khoản vay thế chấp dưới chuẩn. 

Tại Canada, Chính phủ nước này đã thắt chặt các quy định về tỷ lệ vay trên giá trị tài sản để hạn chế các khoản vay có rủi ro cao. Người mua nhà tại các thành phố lớn như Toronto và Vancouver thường phải đặt cọc cao hơn khi vay mua bất động sản.

Bên cạnh đó, nhiều nước còn áp dụng các biện pháp kiểm soát tín dụng đối với người mua bất động sản là người nước ngoài, nhằm hạn chế đầu cơ, kiềm chế giá nhà tăng cao và bảo vệ người dân có thu nhập trung bình tại các thành phố lớn như Australia, Canada...

"Kinh nghiệm các nước cho thấy, chính sách pháp luật về tín dụng là một trong những công cụ quan trọng để Chính phủ các nước điều tiết thị trường bất động sản. Nhiều trong số những chính sách đã được các nước áp dụng thành công hoàn toàn có thể tham khảo, học hỏi, áp dụng cho Việt Nam", VARS nhận định.

Từ kinh nghiệm của các nước, VARS đề xuất một số giải pháp về chính sách tín dụng nhằm điều tiết thị trường.

Trước hết là thắt chặt chính sách tín dụng với người đầu cơ. Cụ thể, để giảm số lượng người vay vốn với mục đích đầu cơ hoặc sử dụng đòn bẩy quá cao, các tổ chức tín dụng có thể điều chỉnh giảm hạn mức cho vay thông qua việc điều chỉnh tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, yêu cầu tỷ lệ thanh toán bằng vốn tự có cao hơn, hoặc áp dụng mức lãi suất cao hơn với những người mua nhà thứ hai trở lên. 

Cơ quan này cũng đề xuất tăng cường giám sát và quản lý tín dụng. Theo đó, Chính phủ có thể áp đặt các quy định về việc kiểm soát chất lượng tín dụng, yêu cầu các ngân hàng phải báo cáo chi tiết hơn về các khoản vay liên quan đến bất động sản, từ đó tăng cường giám sát rủi ro. Đồng thời thiết lập cơ chế tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội, ưu tiên cấp vốn cho các dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp.

Ngoài ra, theo VARS, Nhà nước cũng cần có chính sách nới lỏng tín dụng, bao gồm việc giảm lãi suất và hỗ trợ các khoản vay dài hạn với lãi suất ưu đãi cho người mua nhà lần đầu, hoặc một số đối tượng ưu tiên khác nhằm mục đích ổn định xã hội như vợ chồng trẻ mới kết hôn.

"Để chính sách áp dụng đúng và trúng, Nhà nước cần xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu đủ lớn, đủ chính xác và có tính cập nhật cao để đảm bảo phân biệt rõ giữa người mua nhà ở thực, sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh thực, với các đối tượng đầu cơ, trục lợi", VARS kiến nghị.

Cơ quan này cũng cho rằng để điều tiết thị trường bất động sản toàn diện hơn, chính sách tín dụng nên kết hợp với việc áp dụng thuế chuyển nhượng bất động sản hoặc thuế tài sản. Đồng thời, việc áp dụng các chính sách điều tiết phải lưu ý linh hoạt, đảm bảo ổn định trật tự thị trường bất động sản, hạn chế tối đa rủi ro.

Còn nhiều lo ngại

Trong khi đó, theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế nhận định, điều tiết thị trường thông qua chính sách tín dụng sẽ tăng cường vai trò quản lý của các cơ quan chức năng khi thị trường bất động sản có biến động lớn. Trong 1 thập kỷ qua, hiện tượng "tạo sóng, làm giá" bởi các nhóm nhà đầu cơ và môi giới đã trở nên phổ biến, trong khi việc quản lý lỏng lẻo đã dẫn đến sự biến động mạnh về giá bất động sản ở nhiều khu vực, gây ra nhiều hệ lụy.

Hiện tượng này diễn ra phổ biến, nhưng các cơ quan quản lý lại thiếu các công cụ kiểm soát, dẫn đến sự tăng đột biến của một số phân khúc, đặc biệt là nhà ở, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân. Theo CBRE, giá chung cư tại Hà Nội đã ngang bằng với Kuala Lumpur, nhưng thu nhập bình quân đầu người chỉ bằng 1/4, cho thấy khả năng mua nhà của người dân Thủ đô còn rất hạn chế.

Trước đó, tại một hội thảo về thị trường bất động sản, ông Lê Văn Bình - Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đưa ra ý kiến đánh giám phân khúc nhà ở đang thu hút lượng đầu tư rất lớn, ngoài những người mua để ở thực sự, những người thuộc nhóm này "không thiếu nhà", nhưng vẫn tiếp tục mua để đầu cơ, trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, không thể đáp ứng toàn bộ nhu cầu, khiến "giá nhà bị đẩy lên cao".

Ông cũng ghi nhận tình trạng này xảy ra phổ biến với các phân khúc nhà ở, do giá vừa tầm và dễ giao dịch đối với phần lớn nhà đầu tư. Đặc biệt là không cần phải cần đến một lượng vốn lớn như phân khúc bất động sản công nghiệp.

Trước đề xuất của VARS, nhiều ý kiến bày tỏ sự lo ngại về việc có thể khiến thị trường bất động sản vừa mới nhen nhóm phục hồi lại rơi vào trầm lắng. Bởi lẽ, trong thời gian qua, ngay cả khi mặt bằng lãi suất cho vay đang ở mức "thấp chưa từng có", tăng trưởng tín dụng tiêu dùng bất động sản chỉ ở mức 1,15% so với cuối năm 2023. Ngoài ra, bản thân các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang phải đối mặt với nhiều khó khăn về dòng tiền, nhất là việc tiếp cận vốn ngân hàng. Do vậy, nếu chính sách tín dụng siết chặt với với mua nhà sẽ khiến các doanh nghiệp "khó chồng khó".

Tuy nhiên, nhiều ý kiến lại bày tỏ sự đồng tình cho rằng, cần phải siết chặt hơn nữa tín dụng bất động sản. Chỉ khi đó, những người thực sự tạo ra của cải vật chất và đóng góp cho nền kinh tế mới có cơ hội mua nhà dễ dàng hơn. Nếu không kiểm soát nhóm người lợi dụng vay vốn để đầu cơ, gây ra cơn sốt ảo và đẩy giá nhà tăng cao.

Hồng Quang