Giá bất động sản thời gian tới sẽ diễn biến thế nào?

Bên cạnh kỳ vọng hàng trăm dự án được tháo gỡ, minh bạch thì cũng nhiều lo ngại giá bất động sản sẽ tăng do nguồn cung bị ảnh hưởng.

Nhiều phân khúc bất động sản sẽ cùng tăng giá

Mới đây, trong báo cáo của Bộ Xây dựng đánh giá về chi phí đất đai trong dự án nhà ở. Bộ Xây dựng có đưa ra nhận định, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ. Thay vào đó, bảng giá đất được xác định "sát với thị trường" căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng...

Bộ Xây dựng cho biết, bởi bảng giá đất mới, vì sát thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai như giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất... Trong khi tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động 7-20% với dự án chung cư cao tầng và 25-50% với dự án biệt thự, liền kề. Mức này giữa các dự án có sự khác nhau do phụ thuộc vị trí, điều kiện thuận lợi của hạ tầng kỹ thuật. Còn chi phí bồi thường tài sản trên đất thường chiếm tỷ trọng không đáng kể, khoảng 2%, trong chi phí đầu tư xây dựng.

"Bảng giá đất tăng sẽ ảnh hưởng đến thị trường, có thể  có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản tăng", Bộ Xây dựng cho hay.

Bộ Xây dựng đưa ra kết luận rằng, việc áp dụng bảng giá đất theo quy định mới sát với giá thị trường tại một số địa phương với xu hướng điều chỉnh tăng so với trước đã làm chi phí đầu tư xây dựng, tăng giá thành, giá bán bất động sản, nhà ở của các dự án lên khá nhiều. Qua khảo sát sơ bộ một số dự án cho thấy, do điều chỉnh giá đất đã làm tăng giá bán nhà ở, bất động sản lên 15-20% so với trước đây.

Nhận định về giá bất động sản trong thời gian tới, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, hành lang pháp lý mới với việc 3 bộ luật mới là Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 sẽ làm tăng giá nhiều loại hình bất động sản.

Theo đó, chi phí đất và nhiều quy định mới tạo áp lực tăng giá lên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Sở dĩ giá đất tăng do tần suất cập nhập giá đất tăng lên khi bỏ khung giá đất và bảng giá đất cập nhật hàng năm, thay vì 5 năm/lần như trước đó.

Ngoài ra, chứng nhận pháp lý ngặt nghèo hơn khi bổ sung các điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất đang sử dụng không tranh chấp cũng sẽ khiến giá đất tăng khi các yêu cầu về đất rõ ràng pháp ly ngày càng được đề cao và chú trọng.

Không chỉ giá đất tăng mà giá bất động sản sơ cấp cũng tăng do chi phí giải phóng mặt bằng tăng theo giá đất.

Bên cạnh đó, các quy định về thủ tục bố trí tái định cư sẽ đẩy mặt bằng giá bất động sản sơ cấp khi chủ đầu tư phải bố trí nhà tái định cư trong dự án, thực hiện trước khi thu hồi, giải tỏa. Điều kiện nhà tái định cư cũng rõ ràng và khắt khe khi phải bằng hoặc tốt hơn chỗ ở trước đó của người dân. Khu tái định cư phải hoàn thiện hạ tầng.

"Giá bất động sản thứ cấp cũng sẽ tăng do tăng theo giá sơ cấp. Cụ thể ở mỗi loại hình, nhà riêng tăng theo giá đất, thị trường mở rộng. Đất nền cũng tăng giá khi nguồn cung phân lô bị siết, yêu cầu sát giá. Dự án khu đô thị nhà ở sẽ phổ biến hơn dự án đất nền và với việc đầu tư về hạ tầng, tiện ích, các dự án khu đô thị nhà ở cũng xác lập mức giá mới", ông Quốc Anh cho hay.

Ông Quốc Anh cho rằng, chi phí phát triển các dự án bất động sản cũng sẽ tăng lên trong toàn bộ quá trình phát triển dự án bất động sản, là một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng.

Vị nay đưa ra khảo sát hơn 500 môi giới bất động sản, phần lớn các môi giới đều cho rằng những diễn biến trên đang giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn và giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng.

Giá bất động sản bao giờ mới giảm?

Cách đây chưa lâu, tại một tọa đàm về bất động sản, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, cho biết nguồn cung nhà ở thương mại có thể tiếp tục khan hiếm. Bởi, Luật Đất đai 2024 quy định chủ đầu tư muốn triển khai dự án nhà ở thương mại chỉ được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở. Trong khi dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà thương mại không có đất ở vẫn chưa được Quốc hội thông qua. Điều này khiến các dự án theo hình thức chấp thuận chủ trương đầu tư mà không có đất ở "vẫn bị kẹt".

Ngoài ra, quy định mới về xác định giá đất vẫn là "ẩn số" rủi ro cho doanh nghiệp. Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó bảng giá đất mới được địa phương đưa ra hằng năm dựa trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào. Ông Tuấn nhìn nhận việc xác định giá đất vẫn ảnh hưởng nhiều từ nhận định chủ quan của người thực hiện, bởi áp dụng theo phương pháp định giá đất cũ (bỏ phương pháp chiết trừ). Đơn vị định giá thường xác định giá đất cao lên để "không bị quy làm thất thoát ngân sách".

Cùng quan điểm, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho biết việc định giá đất theo thị trường giúp người dân được bồi thường thỏa đáng, doanh nghiệp có tài chính mạnh sẽ giải phóng mặt bằng nhanh hơn. Tuy nhiên, chi phí phát triển dự án sẽ cao hơn trước khiến chủ đầu tư phải nâng giá thành sản phẩm, kéo theo giá sơ cấp trên thị trường tăng lên.

Về phân khúc bất động sản, chuyên gia cho biết Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi siết chặt phân lô bán nền sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung và giá bán của đất nền. Bởi, lô đất nền tách thửa đã có giấy chứng nhận ở các địa phương bị cấm phân lô (khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III) có thể bị nâng giá lên, nhưng "khó tăng giá vô tội vạ thành sốt ảo".

Với phân khúc chung cư, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, dự báo giá bán trên thị trường sơ cấp và thứ cấp tại thủ đô tiếp tục tăng trong năm tới. Mức tăng bình quân của phân khúc này khoảng trên 20% một năm, trong khi giai đoạn 2015-2019 là 15% mỗi năm. Từ năm 2026, khi nguồn cung được cải thiện tích cực, "mức tăng trưởng có thể ổn định sau khi thị trường đã tạo mặt bằng giá mới".

Thực tế, giá chung cư (mới và cũ) ở Hà Nội, TP HCM thời gian qua vẫn tăng trong bối cảnh nguồn cung hạn chế. Dữ liệu của hãng tư vấn dịch vụ bất động sản CBRE Việt Nam cho thấy, căn hộ tại Hà Nội tăng 6,5% trong quý II và 25% theo năm. Tại TP HCM, giá chung cư đi lên trong quý II ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Theo CBRE, hơn 70% nguồn cung mới có giá bán sơ cấp cao gấp 2–3 lần mức trung bình của thị trường. Tại thị trường thứ cấp, giá căn hộ tăng 4% theo quý và 3% theo năm.

Dẫu vậy, các chuyên gia nhìn nhận việc các luật được thi hành từ 1/8 sẽ giúp thị trường phát triển chuyên nghiệp và bảo vệ quyền lợi của người mua tốt hơn. Các quy định mới cũng dẫn tới thay đổi trong cơ cấu thị trường và quy mô doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh khuyến nghị doanh nghiệp quy mô nhỏ cần có chiến lược tăng vốn hoặc sáp nhập để hình thành các công ty mới, nhằm đáp ứng điều kiện tiếp cận việc đấu giá, đấu thầu và triển khai dự án.

Cùng quan điểm, Chủ tịch BHS Group Nguyễn Thọ Tuyển nhìn nhận các chủ đầu tư vừa và nhỏ không có lợi thế nguồn lực nên khó cạnh tranh ở các thị trường lớn. Tuy nhiên, trong bối cảnh mới, những doanh nghiệp này vẫn có nhiều cơ hội ở các thị trường khu vực vùng ven.

"Các luật mới có hiệu lực sớm giống như một lằn ranh để chủ đầu tư bám sát, phát triển các sản phẩm phù hợp hơn nhu cầu thị trường", ông Tuyển nhận định.

Hồng Quang