Pháp lý được tháo gỡ, lãi suất thấp và tín dụng hỗ trợ đang tiếp sức cho địa ốc phục hồi, khi nhiều doanh nghiệp ồ ạt bung hàng và dự báo tăng trưởng. Nhưng sau gam màu sáng vẫn là những mảng tối của nợ trái phiếu, áp lực tài chính và sự phục hồi chưa đồng đều.
Bùng nổ dự án, doanh thu tăng vọt
Trong các cuộc họp cổ đông hồi đầu quý II/2025, những “ông lớn” như Vingroup, Vinhomes đồng loạt khẳng định 2025 sẽ là năm “thuận buồm xuôi gió” của thị trường bất động sản. Sự tự tin ấy không chỉ đến từ tín hiệu vĩ mô tích cực mà còn được chứng minh bằng những con số kỷ lục ngay trong nửa đầu năm.
Vinhomes ghi nhận tới 47.982 tỷ đồng tiền khách hàng trả trước, tăng 19% so với đầu năm 2025 một con số khổng lồ phản ánh sức hấp thụ thị trường mạnh mẽ. Đáng chú ý, chỉ riêng một dự án tại Long An, hơn 2.000 căn nhà phố đã được đặt mua trong vòng 24 giờ, cho thấy dòng tiền thực sự đang tìm đến sản phẩm có pháp lý minh bạch và chủ đầu tư uy tín.
Sau giai đoạn dài “kẹt” pháp lý, Novaland cũng đã tăng tốc bàn giao, với hơn 522 sản phẩm được trao tay khách hàng trong nửa đầu năm. Đây được coi là tín hiệu khởi sắc cho một doanh nghiệp từng trải qua chu kỳ khó khăn bậc nhất trong lịch sử. Tại TP.HCM, việc gần 1.300 sổ hồng được cấp đã tạo thêm niềm tin và tâm lý tích cực, mở ra cơ hội mới cho thị trường. Các tên tuổi quen thuộc như Nam Long, Đất Xanh... cũng báo cáo doanh số bán hàng cùng lợi nhuận tăng trưởng rõ rệt, góp phần vẽ nên một bức tranh địa ốc sáng màu.
Đáng chú ý nhất phải kể đến VEF (Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam), khi trở thành “hiện tượng” của ngành với doanh thu nửa đầu năm đạt 44.565 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế chạm ngưỡng 15.250 tỷ đồng là con số gần như chưa từng có tiền lệ. Động lực chủ yếu đến từ việc chuyển nhượng một phần siêu dự án Vinhomes Global Gate tại Đông Anh (Hà Nội), cho thấy sức hút và giá trị của các dự án quy mô hàng đầu.
Không chỉ vậy, loạt doanh nghiệp khác cũng ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận “bằng lần”. Nam Long báo doanh thu tăng 4,5 lần, Quốc Cường Gia Lai tăng 3,7 lần, TTC Land tăng 3,6 lần.
Về lợi nhuận, TTC Land tăng tới 48 lần, BV Land tăng 24 lần, Dịch vụ Hoàng Huy gần 14 lần. Những con số này đã phần nào khẳng định nửa đầu năm 2025 là giai đoạn sôi động nhất trong nhiều năm trở lại đây, với dòng vốn dồi dào, thanh khoản cải thiện rõ rệt và nhiều dự án pháp lý được tháo gỡ tung ra thị trường.
Thế nhưng, khi bóc tách dữ liệu, bức tranh địa ốc không hoàn toàn một màu hồng. Sự phục hồi diễn ra không đồng đều, thậm chí phân hóa mạnh mẽ. Bên cạnh những cái tên bứt phá, không ít doanh nghiệp lại tiếp tục chật vật.
Novaland dù đã thu hẹp khoản lỗ, nhưng vẫn âm 666 tỷ đồng trong 6 tháng. Sunshine Homes báo lỗ 252 tỷ đồng, trong khi các doanh nghiệp như Phát Đạt, An Gia, C.E.O Group… chỉ ghi nhận doanh thu và lợi nhuận ở mức “khiêm tốn” do thiếu dự án mới đủ điều kiện bàn giao.
Thực tế ấy phản ánh rõ quy luật sàng lọc khắc nghiệt: doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý minh bạch và tiềm lực tài chính vững chắc sẽ nhanh chóng tận dụng thời cơ để bứt phá.
Ngược lại, những doanh nghiệp vẫn loay hoay với “nút thắt” pháp lý, thiếu nguồn vốn hoặc lệ thuộc vào bán dự án để xoay vòng, sẽ tiếp tục phải đối mặt với áp lực sống còn trong một thị trường ngày càng cạnh tranh khốc liệt.
Nhưng sau gam màu sáng vẫn là những mảng tối của nợ trái phiếu, áp lực tài chính và sự phục hồi chưa đồng đều.
Tăng trưởng mạnh nhưng nỗi lo bền vững vẫn âm ỉ
Đằng sau bức tranh sôi động của thị trường địa ốc trong nửa đầu năm 2025 là nhiều gam màu trầm. Trước hết, sự phục hồi không đồng đều vẫn là vấn đề nổi cộm. Đáng chú ý, nguồn thu của không ít doanh nghiệp lại không đến từ hoạt động cốt lõi là bán sản phẩm nhà ở. Thay vào đó, họ trông chờ vào việc bán dự án, đánh giá lại tài sản hay tận dụng các khoản thu tài chính khác. Đây là nguồn lợi nhuận mang tính ngắn hạn, khó lặp lại, và vì thế tiềm ẩn rủi ro lớn cho sự phát triển bền vững.
Ngay cả những con số “tăng trưởng bằng lần” cũng cần được nhìn nhận thận trọng. Chẳng hạn, TTC Land báo lợi nhuận tăng tới 48 lần, nhưng giá trị tuyệt đối chỉ đạt 32 tỷ đồng – một con số quá nhỏ so với quy mô toàn ngành. Một số doanh nghiệp khác dù công bố lợi nhuận tăng trưởng hai chữ số, nhưng thực chất giá trị tuyệt đối chỉ vài chục tỷ đồng, phần nhiều do nền so sánh thấp của năm 2024 khiến bức tranh 2025 có vẻ rực rỡ hơn thực tế.
Thanh khoản thị trường dù có cải thiện nhưng vẫn mong manh. Sức mua tăng trở lại nhờ lãi suất thấp và tín dụng nới lỏng, song sự phụ thuộc lớn vào tiến độ pháp lý khiến niềm tin thị trường chưa thực sự vững vàng. Nếu những quy định mới – đặc biệt là Luật Đất đai sửa đổi – không sớm đi vào thực tiễn, dòng vốn và tâm lý nhà đầu tư có thể lại chững lại.
Theo giới chuyên gia, bất động sản 2025 vẫn có dư địa tăng trưởng, nhất là khi loạt dự án quy mô lớn khởi công, cùng sự tham gia của các chủ đầu tư mới có tiềm lực mạnh.
Nếu pháp lý tiếp tục được tháo gỡ, nguồn vốn tín dụng và trái phiếu được khai thông, doanh nghiệp sẽ còn dư địa duy trì đà phục hồi. Tuy nhiên, điểm mấu chốt vẫn là tính bền vững.
Thị trường chỉ có thể vững vàng nếu doanh nghiệp chứng minh được năng lực bằng việc phát triển dự án mới, gia tăng lợi nhuận từ hoạt động cốt lõi, thay vì sống nhờ bán dự án hoặc trông chờ vào lợi nhuận bất thường.
Thêm vào đó, sự cạnh tranh chắc chắn sẽ khốc liệt hơn khi nhiều “tay chơi” mới gia nhập. Điều này tạo áp lực không nhỏ cho các doanh nghiệp đang trong quá trình tái cấu trúc hoặc thiếu tiềm lực tài chính.
Năm 2025 vì thế trở thành bước ngoặt quan trọng. Dù bức tranh đã sáng sủa hơn nhiều so với giai đoạn “hồi sức” năm 2024, song những bất ổn vẫn hiện hữu: sự phục hồi lệch pha, lợi nhuận bất thường, áp lực vốn và thanh khoản chưa bền vững.
Thị trường bất động sản Việt Nam đứng trước cơ hội bứt phá, nhưng cũng có nguy cơ “đứt gánh giữa đường” nếu doanh nghiệp không giải quyết tận gốc điểm yếu nội tại.
Quang Anh