Nhìn nhận về các diễn biến của thị trường BĐS trong 10 tháng đầu năm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết thị trường bất động sản Việt Nam đang được nhìn nhận một cách “gộp chung” thiếu chính xác.
Thị trường đang hướng đến những loại hình có khả năng khai thác sử dụng thực
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, bất động sản là một loại hàng hóa đặc thù, được chia thành nhiều phân khúc, từ cao cấp, trung cấp đến nhà ở xã hội. Mỗi nhóm khách hàng có nhu cầu, khả năng tài chính cũng như kỳ vọng khác nhau. Do đó, việc “gom” tất cả các loại hình để nói về xu hướng giảm giá hay điều chỉnh mặt bằng chung là thiếu cơ sở.
Dữ liệu khảo sát người tiêu dùng do Batdongsan.com.vn thực hiện định kì 6 tháng một lần đưa ra những con số đáng chú ý. Theo đó, 83% người tham gia khảo sát nằm trong độ tuổi 18 – 44, nhóm có nhu cầu thực về nhà ở thì 65% trong số này có thu nhập trung bình từ 15 – 50 triệu đồng/tháng, phản ánh tài chính của người mua nhà trên thị trường hiện nay.
Đáng chú ý, có tới 55% người cho biết đã từng mua bất động sản trong giai đoạn gần đây và 10% đã bán, tức là gần 70% đáp viên có hoạt động giao dịch. Trong đó, 64% mua để ở, còn 36% mua để đầu tư.
Thị trường đang hướng đến những loại hình có khả năng khai thác sử dụng thực.
Các loại hình được quan tâm nhất hiện nay lần lượt là chung cư (34%), đất nền (33%) và nhà riêng(21%). Tuy nhiên, xu hướng đang thay đổi rõ nét. Trong 12 tháng tới, 33% người khảo sát cho biết sẽ đầu tư vào nhà riêng và 31% vẫn chọn chung cư. Ngược lại, mức độ quan tâm đến đất nền giảm mạnh, phản ánh sự dịch chuyển của nhà đầu tư từ sản phẩm đầu cơ sang sản phẩm mang dòng tiền ổn định.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh nhấn mạnh, thị trường đang hướng đến những loại hình có khả năng khai thác sử dụng thực, đặc biệt là các sản phẩm ở được – đây là biểu hiện rõ nét của tâm lý đầu tư an toàn.
Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhấn định, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô dần ổn định, nhà đầu tư ưu tiên các tài sản có khả năng sinh lời ổn định thay vì chỉ chờ tăng giá. Khi tâm lý thị trường được củng cố nhờ yếu tố chính sách, lãi suất hay niềm tin vĩ mô, nhà đầu tư mới có xu hướng chuyển dần sang các tài sản mang tính đầu cơ cao như đất nền hoặc nghỉ dưỡng.
Trên thực tế, chung cư và nhà ở liền thổ là hai loại hình dẫn dắt đà phục hồi tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM trong hai năm trở lại đây. Riêng phân khúc đất nền – vốn được xem là “thước đo” của đầu cơ – vẫn đang giảm trung bình 22% trên toàn quốc so với cùng kỳ. Ngoại trừ một đợt tăng ngắn cuối năm 2024 nhờ thông tin sáp nhập hành chính, thị trường đất hầu như không ghi nhận sự phục hồi đáng kể.
Thị trường BĐS củng cố đà tăng, khó "sốt" nhưng giá neo cao
Năm 2025 được đánh giá hội tụ "thiên thời, địa lợi, nhân hòa" nhờ hành lang pháp lý vững vàng từ Luật Đất đai 2024, loại bỏ khung giá cũ và áp dụng bảng giá sát thị trường. Điều này không chỉ minh bạch hóa thị trường mà còn thúc đẩy hàng loạt dự án bị ách tắc trước đây. Từ quý 2 đến quý 4, thị trường chuyển dịch từ giai đoạn phục hồi sang cao trào, TP.HCM đang trở thành tâm điểm của sự tăng trưởng, theo số liệu từ tháng 7 năm nay tất cả các loại hình bất động sản bán, đều ghi nhận mức độ quan tâm tăng từ 10-15% so với tháng trước, trong đó, chung cư và nhà riêng dẫn đầu với mức tăng lần lượt 13% và 11%.
Một trong những "cú hích" lớn nhất là việc sáp nhập tỉnh/thành phố từ ngày 1/7/2025, như TP.HCM với Bình Dương và Bà Rịa-Vũng Tàu. Quyết định này giải phóng quỹ đất khổng lồ cho nhà ở, văn phòng và khu công nghiệp tích hợp, tạo đà tăng giá trị BĐS dài hạn. Dọc các tuyến giao thông liên vùng, mô hình phát triển đô thị hướng giao thông được áp dụng trên 7.397 ha, với 11 điểm thí điểm quanh metro và vành đai. Xu hướng mở rộng đô thị ven đô cũng bùng nổ, với các đại đô thị "All in one" mang đến cơ hội nhà ở giá phù hợp cho người dân. Nguồn cung tăng cục bộ,dòng tiền dịch chuyển mạnh từ Bắc vào Nam, với phân khúc chung cư dẫn dắt thị trường nhờ nhu cầu ở thực.
Về giá cả và thanh khoản, thị trường tiếp tục chứng kiến đà tăng, đặc biệt ở phân khúc nhà ở đô thị. Tại Hà Nội, giá chung cư trung bình quý 2/2025 đạt 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý trước và 33% so với cùng kỳ 2024. TP.HCM còn cao hơn, với mức 89 triệu đồng/m², tăng 36%. Một số dự án cao cấp chạm ngưỡng 130-200 triệu đồng/m², thậm chí 400-500 triệu đồng/m² ở khu trung tâm. Tuy nhiên, tình trạng chung là sự thiếu hụt phân khúc sản phẩm giá rẻ và vừa tầm khiến người thu nhập trung bình khó tiếp cận.
Cơ hội từ dòng vốn và tín dụng là yếu tố then chốt hỗ trợ BĐS phục hồi. Dữ liệu từ nửa đầu năm cho thấy sự khởi sắc rõ nét: GDP quý II tăng 7,96%, FDI đăng ký 7 tháng đầu năm tăng 8,4%, tạo nền tảng hỗ trợ BĐS. Mức độ quan tâm BĐS đồng loạt tăng ở hầu hết loại hình, với nguồn cung mới dự kiến thêm 25.000 sản phẩm từ các dự án mở bán quý III-IV.
Tại TP.HCM, sau sáp nhập, bức tranh bất động sản cuối năm 2025 trở nên sôi động hơn ở khu đô thị và vùng vệ tinh. Nguồn cung tăng mạnh, dự kiến hàng nghìn căn hộ và đất nền mở bán quý IV để hút dòng tiền cuối năm, với giao dịch tăng 20-30% so với nửa đầu năm. Doanh nghiệp địa phương chạy "vận tốc cao" để tạo nền tảng cho tăng trưởng 2026, với lượng quan tâm tới phân khúc chung cư tăng tới 17%.
Động lực phục hồi mạnh mẽ từ hạ tầng đồng bộ, kết hợp lãi suất ổn định và FDI chảy vào KCN, hơn 1 triệu lao động trẻ đô thị hoá hàng năm, đẩy nhu cầu ở thực tăng vọt. Theo dữ liệu thị trường, hiện nay, giá sơ cấp đạt 3.729 USD/m² (khoảng 89 triệu đồng/m²); nguồn cung tập trung 70-80% vùng ven như Bình Dương cũ, tỷ lệ hấp thụ 70-74%; nhưng phân khúc vừa túi tiền (dưới 40 triệu đồng/m²) khan hiếm. Chưa kể, dự báo giá tăng 9-11% cho căn hộ, 6-12% nhà liền thổ trong 3 năm tới.
Vùng ven bùng nổ như "cuộc cách mạng đô thị", với dân số dịch chuyển từ trung tâm ra ngoại ô nhờ hạ tầng cải thiện và tiện ích đồng bộ (trường học, bệnh viện, thương mại). Nhu cầu từ lao động trẻ và chuyên gia tại KCN tăng cao, đẩy lượt tìm kiếm BĐS lên 20-50%. Dẫn chứng như thị trường BĐS Dĩ An (nay thuộc TP.HCM), với lợi thế trực tiếp từ tuyến metro số 1 (Suối Tiên - Bình Dương), Vành đai 3 và cao tốc Mỹ Phước - Tân Vạn khiến biên độ tăng giá tại đây đang rất hấp dẫn, với mức tăng trung bình 20-30% chỉ trong năm 2025, theo hiệu ứng "vết dầu loang" từ các khu vực lân cận như Thủ Đức.
Thiên An