Thị trường bất động sản lấy lại nhịp tăng: Cơ hội chọn lọc cho giai đoạn 2025–2026

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam đang phục hồi rõ nét với thanh khoản cải thiện, lợi nhuận doanh nghiệp tăng trưởng trở lại và dòng vốn tín dụng hỗ trợ mạnh. Tuy vậy, xu hướng phục hồi không diễn ra đồng loạt mà chuyển sang chọn lọc, tập trung vào các doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững và quỹ đất sẵn sàng.

Cung – cầu tăng tốc, thanh khoản trở lại

Năm 2025 đánh dấu bước ngoặt quan trọng của thị trường nhà ở khi nguồn cung mới và lượng giao dịch tăng mạnh nhất trong ba năm qua. Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý II, thị trường ghi nhận 36.000 sản phẩm mở bán, gấp 2,5 lần quý I và tăng 90% so với cùng kỳ 2024; tính chung 6 tháng đạt 64.000 sản phẩm, tương đương 80% tổng nguồn cung cả năm trước.

Khu vực phía Bắc chiếm hơn 50% nguồn cung nhờ sự trở lại của các dự án lớn tại Hà Nội và Hưng Yên, trong khi thị trường phía Nam khởi sắc khi nhiều dự án tại TP.HCM và Bình Dương được tháo gỡ pháp lý. Phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế với 62% tổng nguồn cung, nhưng sự phục hồi của nhà ở xã hội và căn hộ trung cấp đang trở thành điểm cân bằng cho toàn thị trường.

Thanh khoản cải thiện rõ rệt với hơn 40.000 giao dịch thành công trong 9 tháng đầu năm, tăng gấp đôi năm 2024. Tỷ lệ hấp thụ bình quân đạt 67%, đặc biệt cao tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM – nơi tập trung các dự án có pháp lý minh bạch và tiện ích hoàn chỉnh. Nhiều dự án lớn như Vinhomes Đan Phượng, The Glory Heights hay The Sun Avenue đã nhanh chóng đạt tỷ lệ bán trên 80%.

Đáng chú ý, dòng tiền đầu tư từ miền Bắc vào thị trường phía Nam tăng mạnh, chiếm tới 20% tổng giao dịch – gấp đôi cùng kỳ. Tâm lý nhà đầu tư cải thiện nhờ mặt bằng lãi suất thấp, tiến độ giải ngân đầu tư công và kỳ vọng tăng giá đất quanh các dự án hạ tầng trọng điểm.

Trên mặt bằng giá, chỉ số giá căn hộ Hà Nội tăng 7,7% so với quý I, đạt bình quân 75,5 triệu đồng/m²; TP.HCM đạt 77,1 triệu đồng/m², tăng nhẹ 2%. So với năm 2019, giá căn hộ đã tăng 87,7% tại Hà Nội và gần 50% tại TP.HCM – phản ánh đà phục hồi mạnh mẽ của nhu cầu thực và đầu tư dài hạn. 

Doanh nghiệp bất động sản khởi sắc

Theo báo cáo ngành mới đây của Agriseco Research, bức tranh lợi nhuận ngành bất động sản nửa đầu năm 2025 ghi nhận sự hồi phục ấn tượng. Tổng doanh thu toàn ngành đạt 114.000 tỷ đồng (+57% so với cùng kỳ), lợi nhuận sau thuế đạt 32.000 tỷ đồng (+183%). Nhóm Vingroup (VEF, VHM, VRE) tiếp tục dẫn đầu, đóng góp hơn 84% tổng lợi nhuận.

Trong đó, VEF ghi nhận lãi ròng 15.222 tỷ đồng (+8.367%) nhờ bàn giao dự án Vinhomes Cổ Loa; VHM đạt 11.000 tỷ đồng, giảm nhẹ do dời tiến độ bàn giao một số đại dự án. Nếu loại trừ nhóm Vingroup, lợi nhuận các doanh nghiệp khác vẫn đạt 21.000 tỷ đồng, đảo chiều mạnh từ mức lỗ năm trước.

Tồn kho ngành đạt 371.000 tỷ đồng, nhưng cấu trúc tài chính cải thiện đáng kể: người mua trả tiền trước tăng 10%, đạt 103.000 tỷ đồng – nguồn vốn quan trọng giúp doanh nghiệp duy trì hoạt động mà không phụ thuộc quá lớn vào nợ vay.

Tính đến cuối quý III, tổng dư nợ vay của doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt 258.000 tỷ đồng (+10%), trong đó nợ dài hạn chiếm 50%. Dư nợ trái phiếu doanh nghiệp khoảng 44.000 tỷ đồng, chủ yếu tập trung tại VIC, NVL, NLG và DIG. Các doanh nghiệp đang tích cực cơ cấu lại kỳ hạn và giảm chi phí vốn, trong khi mặt bằng lãi suất thấp giúp giảm áp lực tài chính.

Thanh khoản cũng cho thấy dấu hiệu tích cực hơn: tỷ lệ thanh toán nợ ngắn hạn đạt 74%, tiền mặt và đầu tư ngắn hạn tăng so với đầu năm. Tuy nhiên, rủi ro đáo hạn vẫn hiện hữu khi ước tính có khoảng 55.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn trong 4 tháng cuối 2025 và 240.000 tỷ đồng trong năm 2026.

Dù vậy, Agriseco đánh giá sức khỏe ngành đang trong chu kỳ phục hồi tương tự giai đoạn 2015–2016, khi lợi nhuận cải thiện dần, dòng vốn chủ động hơn và thị trường bước vào nhịp tăng trung hạn.

Tăng trưởng chọn lọc và cơ hội đầu tư theo nhóm dẫn dắt

Bước sang 2026, thị trường được dự báo chuyển từ giai đoạn phục hồi toàn diện sang tăng trưởng chọn lọc, trong bối cảnh các chính sách pháp lý và đầu tư công tiếp tục phát huy hiệu quả.

Nguồn cung dự kiến duy trì đà tăng mạnh với 38.000 căn hộ mở bán mới, tập trung ở phía Nam – nơi hạ tầng đang được hoàn thiện nhanh chóng. Các dự án quanh vành đai 3, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, sân bay Long Thành và TP.Thủ Đức được kỳ vọng hưởng lợi trực tiếp.

Giá bán sơ cấp có thể tăng 10–15% trong năm 2026, đặc biệt ở phân khúc nhà ở trung – cao cấp và đất nền vùng ven. Trong khi đó, mặt bằng lãi suất cho vay dự kiến duy trì ở mức thấp (9–10%/năm), hỗ trợ khả năng tiếp cận tín dụng của người mua nhà.

Về dài hạn, Agriseco Research cho rằng chu kỳ mới sẽ tập trung vào chất lượng tài sản và năng lực triển khai dự án, thay vì chỉ dựa trên đòn bẩy tài chính. Sự phân hóa sẽ trở nên rõ rệt giữa các doanh nghiệp có nền tảng tốt và nhóm yếu vốn. 

Chỉ số bất động sản đã tăng 128% từ đầu 2025, vượt xa VN-Index (+31%), phản ánh sự quay lại mạnh mẽ của dòng tiền đầu tư. Tuy nhiên, năm 2026 sẽ không còn là “nước lên thuyền lên”, mà là cuộc chơi của nhà đầu tư chọn lọc cổ phiếu – ưu tiên doanh nghiệp có sức bền tài chính và năng lực triển khai thực chất. 

Với định giá hấp dẫn và kỳ vọng tăng trưởng lợi nhuận hai chữ số, các cổ phiếu bất động sản đầu ngành như VHM, NLG, KDH, HDC, HDG được xem là điểm sáng đầu tư cho chu kỳ 2025–2026 – giai đoạn mà chất lượng và tầm nhìn dài hạn sẽ là yếu tố quyết định thành công.

Trung Anh