Doanh nghiệp bất động sản đua phát hành trái phiếu, dấu hỏi từ những cái tên “lạ”?

Trong tháng 8, toàn thị trường ghi nhận 9 đợt phát hành của 7 doanh nghiệp bất động sản với tổng giá trị phát hành là gần 23.000 tỷ đồng... Trong số này, đáng chú ý có những doanh nghiệp bất động sản khá “lạ lẫm”, phát hành lô trái phiếu giá trị lớn lên đến hàng nghìn tỷ đồng.

Doanh nghiệp bất động sản đua phát hành trái phiếu…

Theo thông tin trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) cho thấy, tính đến cuối tháng 8, có 7 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu với tổng giá trị là 22.905 tỷ đồng. Đáng chú ý là tổng giá trị này gần bằng với tổng giá trị phát hành của nhóm bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023, tương đương 62.512 tỷ đồng.

Cụ thể, TNHH Đầu tư Nhà ở xã hội Thuận Thành (Nhà Thuận Thành) đã thông báo hoàn tất phát hành thành công lô trái phiếu TTHCH2328001 có giá trị 800 tỷ đồng, kỳ hạn 59 tháng vào ngày 21/8/2023. Tổ chức đăng ký, lưu ký là Tổng công ty Lưu ký và Bù trừ Chứng khoán Việt Nam.

Tài sản đảm bảo của lô trái phiếu này là: Quyền tài sản của Công ty TNHH Đầu tư Nhà ở xã hội Thuận Thành phát sinh từ Hợp đồng chuyển nhượng vốn góp giữa Công ty TNHH Đầu tư Nhà ở xã hội Thuận Thành và thành viên góp vốn tại Công ty TNHH Hoàng Gia.

Nhà Thuận Thành là doanh nghiệp hoạt động chính trong lĩnh vực bất động sản, được thành lập ngày 05/12/2018, có trụ sở chính tại phường Hồ, TX.Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh. Tính đến ngày 31/7/2023, Nhà Thuận Thành đã có 9 lần đăng ký thay đổi kinh doanh tại Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bắc Ninh. Người đại diện pháp luật của doanh nghiệp là ông Nguyễn Minh Đức.

Dữ liệu từ HXN, tính đến ngày 23/8/2023, vốn điều lệ của Nhà Thuận Thành là 202 tỷ đồng. Như vậy, doanh nghiệp bất động sản này đã phát hành thành công lô trái phiếu TTHCH2328001 có giá trị cao gấp gần 4 lần vốn điều lệ.

Lô trái phiếu của Nhà Thuận Thành và Bất động sản Liên Lập có lãi suất cao nhất lên tới 14%. Đặc biệt, lãi suất thấp nhất là lô trái phiếu của Công ty TNHH Capitaland Tower, chỉ 1%. Theo đó, chỉ trong ngày 25/7/2023, Capitaland Tower đã phát hành 4 lô trái phiếu với tổng giá trị 12.239 tỷ đồng, cùng có kỳ hạn 60 tháng và lãi suất cố định 1%/năm.

Theo thông tin công bố của Capitaland Tower, công ty phát hành thành công hai lô trái phiếu CPLCB2328003 và CPLCB2328004 với tổng trị giá phát hành 7.239 tỷ đồng. Trong đó, lô trái phiếu mã CPLCB2328003 có giá trị 4.830,5 tỷ đồng được phát hành vào ngày 25/7/2023 và hoàn tất phát hành vào 11/8/2023. Lô trái phiếu mã CPLCB2328004 có giá trị 2.409,3 tỷ đồng cũng được phát hành vào ngày 25/7 nhưng hoàn tất phát hành sớm hơn, vào ngày 9/8/2023.

Trước đó, Capitaland Tower cho biết, trong ngày 25/7, doanh nghiệp bất động sản này cũng đã phát hành hai lô trái phiếu CPLCB2328002 và CPLCB2328001 với tổng giá trị 5.000 tỷ đồng. Cả 4 lô trái phiếu Capitaland Tower vừa huy động đều có kỳ hạn 60 tháng (phát hành ngày 25/7/2023, đáo hạn vào ngày 25/7/2028) với lãi suất cố định 1% mỗi năm. Đây là 4 lô trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền theo quy định tại các nghị định về chào bán trái phiếu riêng lẻ.

Ngoài ra, những thông tin khác của lô trái phiếu không được công bố. Theo thông tin trên HNX, tổ chức lưu ký cho 4 lô trái phiếu của Capitaland Tower là Công ty CP Chứng khoán Kỹ thương Việt Nam (TCBS).

Với mức lãi suất cố định 1% mỗi năm là mức lãi suất thấp hơn rất nhiều so với mặt bằng lãi suất của thị trường trái phiếu thời điểm hiện tại, đặc biệt là đối với ngành bất động sản. Thậm chí, đây là mức lãi suất có thể nói là "không tưởng" khi lãi suất tiết kiệm mà các ngân hàng thương mại khi huy động thời điểm đó cũng trong khoảng 6% - 7%.

Trước đó, ngày 21/7/2023, TCBS đã công bố nghị quyết HĐQT, phê duyệt việc đầu tư kinh doanh trái phiếu kèm quyền góp vốn vào tổ chức phát hành do Công ty TNHH Capitaland Tower dự kiến phát hành trong quý III/2023, với hạn mức kinh doanh thường xuyên tối đa là 7.300 tỷ đồng, trong đó hạn mức đầu tư đối với mỗi mã trái phiếu không vượt quá 2.500 tỷ đồng.

TCBS sẽ phải đảm bảo các nguyên tắc đầu tư trái phiếu, trong đó tại mọi thời điểm tổng quy mô danh mục trái phiếu doanh nghiệp của công ty chứng khoán này không vượt quá 70% vốn chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.

Capitaland Tower được thành lập ngày 4/4/2016, tiền thân là Công ty TNHH Tư vấn và quản lý bất động sản Capitaland Việt Nam. Thời điểm mới thành lập công ty có vốn điều lệ là 4,48 tỷ đồng do CVH Cayman Holdings Limited sở hữu 100% vốn. Sau 1 năm hoạt động, đến ngày 27/3/2017, Capitaland Tower đã nâng vốn điều lệ lên 2.070 tỷ đồng (tương đương 90 triệu USD). Đồng thời, tiến hành sáp nhập Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển đô thị Ban Mai.

Cũng trong năm 2017, Capitaland Tower được UBND TP. Hồ Chí Minh cấp quyết định chủ trương đầu tư số 5281/QĐ-UBND, chấp thuận đầu tư dự án công trình tòa nhà văn phòng, thương mại - dịch vụ Khu phức hợp Sài Gòn - Ba Son (dự án Landmark 60 Bason, còn có tên thương mại là The Sun Tower) trên khu đất có mã VP2, diện tích 6.042m2. Tuy nhiên, sau khi được chấp thuận đầu tư, dự án này đã ít nhất hai lần đổi chủ. Lần gần đây nhất, là vào tháng 7/2020, Capitaland Tower đã ký thỏa thuận chuyển nhượng dự án kể trên cho đối tác là Công ty CP Dịch vụ Thương mại Thành phố Hồ Chí Minh (Setra Corp).

Sau những lần đổi chủ, các pháp nhân đứng sau Capitaland Tower cũng đã có những thay đổi và hiện người đại diện pháp luật của công ty là ông Ngô Như Vương - một cá nhân có liên quan đến một tập đoàn đang phát triển nhiều dự án bất động sản hạng sang tại Việt Nam.

... dấu hỏi từ những cái tên “lạ”?

Ngoài những lô trái phiếu của các doanh nghiệp kể trên, thị trường cũng ghi nhận hai lô trái phiếuđược phát hành thành công rất đáng chú ý của những doanh nghiệp khá “lạ lẫm” trên thị trường. Đó là những lô trái phiếu của Công ty TNHH Bất động sản Lan Việt và Công ty CP Phú Thọ Land. Những lô trái phiếu cũng có liên quan đến TCBS.

Cụ thể, ngày 25/08, Bất động sản Lan Việt đã phát hành 4,1 ngàn tỷ đồng trái phiếu LVRCB2324001. Trái phiếu có kỳ hạn 15 tháng, đáo hạn ngày 25/11/2024. Lãi suất phát hành cố định 13.3%/năm.

Bất động sản Lan Việt thành lập ngày 27/02/2014; trụ sở chính tại số 53E, ngõ 55, ngách 55/24, đường Hoàng Hoa Thám, phường Ngọc Hà, quận Ba Đình, TP. Hà Nội. Hoạt động chính là kinh doanh bất động sản.

Công ty có vốn điều lệ 135 tỷ đồng, gồm hai cổ đông sáng lập là bà Đỗ Thị Hiền Lương (giữ chức Giám đốc kiêm người đại diện pháp luật) và bà Phạm Trúc Lan mỗi người nắm 50%. Tháng 05/2020, Lan Việt tăng vốn điều lệ lên 412 tỷ đồng. Tỷ lệ sở hữu cũng thay đổi khi bà Lương tăng sở hữu lên 51.09%, bà Lan giảm còn 48.91%. Tháng 11/2022, Công ty tăng vốn lên 908 tỷ đồng và cơ cấu cổ đông giữ nguyên. Gần đây, công ty đã hợp tác để đầu tư tại Dự án Khu đô thị Đại An.

Trước đó, năm 2018, Công ty Bất động sản Lan Việt đã phát hành 466 tỷ đồng trái phiếu, năm 2020, toàn bộ trái phiếu này đã được mua lại trước hạn. Sau khi phát hành, doanh nghiệp này tăng vốn góp tại Công ty Đầu tư Thương mại và Kinh doanh SSM lên 743 tỷ đồng, tỷ lệ sở hữu 33,3%. Hai cổ đông còn lại của SSM là Công ty TNHH Bất động sản Hoa Phượng (Hoa Phượng) và Công ty TNHH Bất động sản Anh Đào (Anh Đào) cùng được thành lập vào ngày 6/1/2014. Như vậy, cả 3 doanh nghiệp này được thành lập cùng giai đoạn.

Tương tự như Lan Việt, hai công ty Hoa Phượng và Anh Đào cũng đang có các hợp tác với Vinhomes tại dự án Dự án Khu đô thị Đại An (Vinhomes Ocean Park 3 – The Crown) thông qua các hợp đồng hợp tác kinh doanh, mua bán nhà ở, biệt thự, căn hộ của dự án.

Bản thân công ty SSM cũng hợp tác với tại dự án Vinhomes Ocean Park 2 khi mua lại hàng trăm căn hộ, biệt thự tại đây. Điểm chung của tất cả các hợp tác này là mọi quyền lợi hợp tác đều được thế chấp vào Techcombank.

Trước đó, ngày 5/9/2019, HNX liên tiếp nhận được 3 báo cáo tình hình thanh toán gốc, lãi trái phiếu do các doanh nghiệp này gửi tới. Các báo cáo này áp dụng chung một “form” mẫu và cùng đề ngày 26/8/2019. Không những vậy, các lô trái phiếu của 3 doanh nghiệp này cũng cho thấy nhiều điểm tương đồng, như: cùng được phát hành vào ngày 28/12/2018, cùng khối lượng phát hành (466 tỷ đồng), cùng kỳ hạn 2 năm và cùng lưu ký tại TCBS.

Mặt khác, trong kỳ báo cáo, Hoa Phượng, Anh Đào và Lan Việt đều thực hiện trả 22,47 tỷ đồng tiền lãi, đồng nghĩa với việc lãi suất áp dụng cho trái phiếu nhiều khả năng cũng không có sự khác biệt.

Thậm chí, cả 3 doanh nghiệp đều thế chấp toàn bộ số cổ phần đang nắm giữ tại SSM tại Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) - Khối khách hàng doanh nghiệp quy mô vừa, chỉ 1 ngày sau thương vụ phát hành trái phiếu.

Trước những sự trùng hợp đến bất ngờ kể trên, mối quan hệ thực sự giữa bộ 3 doanh nghiệp: Hoa Phượng - Anh Đào - Lan Việt sẽ là vấn đề đáng quan tâm. Không loại trừ khả năng cả 3 doanh nghiệp này đều là thành viên của một “ông lớn” bất động sản trên thị trường.

Trước khi Lan Việt công bố phát hành thành công, ngày 25/8, Công ty CP Phú Thọ Land đã phát hành thành công lô trái phiếu mã PTJCB2324001 với tổng mệnh giá 1.900 tỷ đồng, kỳ hạn 12 tháng, đáo hạn vào ngày 25/8/2024. Phú Thọ Land không nêu chi tiết về mục đích phát hành, trái chủ cũng như tài sản đảm bảo của lô trái phiếu. Theo thông tin từ HNX lô trái phiếu này có lãi suất là 10,5%/năm, kỳ hạn trả lãi là 3 tháng/lần. Tổ chức lưu ký cũng là TCBS.

Doanh nghiệp này cũng đang hợp tác đầu tư với Vinhomes tại Dự án Khu đô thị Đại An, đồng thời, là nhà đầu tư thứ cấp vào dự án Khu vui chơi giải trí, nhà ở và công viên sinh thái đảo Vũ Yên, thành phố Hải Phòng.

Phú Thọ Land thành lập năm 2019 với vốn điều lệ 20 tỷ đồng. Cổ đông sáng lập khi đó gồm Công ty BV Land góp 14 tỷ, chiếm 70% vốn điều lệ, Công ty Xây dựng Balimas góp 200 triệu, chiếm 1% và Công ty BV Asset góp 5,8 tỷ, chiếm 29% vốn điều lệ. Trong đó, BV Land và BV Asset là thành viên của Tập đoàn Bách Việt (BV Group), tập đoàn đa ngành hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, giáo dục, thương mại.

Mới đây, Phú Thọ Land vừa tăng vốn điều lệ từ 20 tỷ lên 1.750 tỷ đồng từ ngày 8/8/2023. Người đại diện pháp luật kiêm Giám đốc công ty thay đổi sang ông Nguyễn Danh Toàn.

Đinh Hiệu