Theo các chuyên gia, trong bối cảnh Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 vừa có hiệu lực, ngành bất động sản vẫn còn đối diện với hàng loạt khó khăn, thách thức nếu không có biện pháp xử lý, sẽ làm gia tăng những bất cập tồn tại lâu nay.
Hồi phục nhưng chưa bứt phá
Trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực, phản ánh qua sự hồi phục của nguồn cung, giá bán và sự gia tăng nhu cầu từ phía người mua. Cùng với đó, nhiều dự án và doanh nghiệp (DN) BĐS đã ghi dấu ấn qua các hoạt động cụ thể, mang lại sức sống mới cho thị trường.
Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2024, các căn hộ có giá trên 4 tỉ đồng chiếm 70% tổng số căn hộ bán được. Đặc biệt, giá căn hộ tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể. Tại Hà Nội, giá căn hộ mới tăng 6%, đạt mức trung bình 69 triệu đồng/m²; trong khi tại TP HCM, giá căn hộ mới đạt 68 triệu đồng/m². Sự leo thang về giá cho thấy sức nóng và nhu cầu cao của thị trường.
Các dự án chung cư cao cấp mới mở bán ở Hà Nội và TP HCM đã nhận được sự quan tâm lớn từ phía khách hàng, với tỉ lệ hấp thụ lên đến 60%-80%. Các dự án không chỉ góp phần gia tăng nguồn cung cho thị trường mà còn thu hút một lượng lớn cư dân nhờ cơ sở hạ tầng tiện ích hiện đại và kết nối giao thông thuận tiện.
Các DN lớn trong lĩnh vực BĐS như Vingroup, Novaland, Sun Group... đều có những bước tiến mạnh mẽ trong việc triển khai các dự án và đẩy mạnh hoạt động kinh doanh. Một trong những ví dụ điển hình là Công ty CP Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình, một trong những nhà thầu lớn nhất trong lĩnh vực xây dựng, đã nhận được sự hỗ trợ từ Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) với việc gia hạn hạn mức tín dụng lên đến 4.000 tỉ đồng. Điều này không chỉ giúp Hòa Bình vượt qua giai đoạn khó khăn mà còn là dấu hiệu tích cực về sự phục hồi của các DN BĐS lớn.
Thị trường bất động sản Việt Nam hồi phục chậm, đối mặt với nhiều khó khăn.
Chia sẻ tại buổi toạ đàm 'Nhận diện thị trường Bất động sản cuối năm 2024, đầu năm 2025' diễn ra mới đây, ông Võ Hồng Thắng, Phó TGĐ Công ty DKRA Việt Nam cho biết, thị trường BĐS đã có dấu hiệu tích cực trong quý III năm nay. Theo đó, đã có 18.000 sản phẩm đã được đưa ra thị trường, sản lượng tiêu thụ cũng tăng đáng kể ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền.
Đặc biệt, tại TPHCM, căn hộ có giá dưới 60 triệu đồng/m² và đất nền tại các tỉnh giáp ranh như Bình Dương với mức giá khoảng 30 triệu đồng/m² đang được quan tâm nhiều. Phân khúc căn hộ thứ cấp cũng ghi nhận sự sôi động, khi giá giao dịch tăng từ 5-9% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đáng chú ý, ông Thắng cho biết, thị trường đất nền đã cung cấp hơn 9.000 sản phẩm trong quý III, tăng 17% so với cùng kỳ năm 2023. Ông cũng dự báo, “Đất nền có pháp lý rõ ràng và đất thổ cư tại các khu đô thị có dân cư hiện hữu sẽ tiếp tục khan hiếm, với tỷ lệ tiêu thụ tăng hơn 30%”.
Tuy nhiên, những con số tích cực này không che giấu hết khó khăn. Phó TGĐ Công ty DKRA Việt Nam thừa nhận rằng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn gặp nhiều trở ngại do các cam kết lợi nhuận trước đây bị đổ vỡ, cộng với ảnh hưởng từ dịch Covid-19 và tranh chấp pháp lý. "Phân khúc này cần thêm thời gian để khắc phục và ổn định trở lại", ông Thắng nói.
Gia tăng bất ổn nếu không có biện pháp xử lý
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM nhấn mạnh rằng, thị trường bất động sản TPHCM đã thoát khỏi vùng đáy khó khăn nhất, nhưng vẫn đối diện nhiều thử thách.
Trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường đã có mức tăng trưởng khoảng 6-7%, cho thấy sự phục hồi rõ rệt. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở vẫn còn rất hạn chế, với chỉ 9 dự án mới được chấp thuận trong 8 tháng đầu năm và hầu hết là các dự án nhỏ. Ông Châu cho biết thêm: "Quy mô các dự án rất nhỏ, lớn nhất chỉ đạt 5 ha".
Một vấn đề nổi cộm là giá nhà tăng mạnh, khiến nhiều người dân gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở. Theo ông Châu, "Giá nhà đã tăng từ 15-20% do quy luật cung cầu, trong khi nguồn cung khan hiếm". Ông cũng đề nghị cần có cơ chế hỗ trợ tốt hơn cho người lao động thông qua khảo sát và điều chỉnh quy định về nhà trọ trong Luật Nhà ở.
Ngành bất động sản vẫn còn đối diện với hàng loạt khó khăn, thách thức nếu không có biện pháp xử lý, sẽ làm gia tăng những bất cập tồn tại lâu nay.
Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh BĐS 2023 vừa có hiệu lực, ngành BĐS vẫn còn đối diện với hàng loạt khó khăn, thách thức nếu không có biện pháp xử lý, sẽ làm gia tăng những bất cập tồn tại lâu nay.
Theo Bộ Xây dựng, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ. Thay vào đó, bảng giá đất được cập nhật hằng năm, xác định giá sát với thị trường. Điều này đồng nghĩa với việc chi phí đầu tư xây dựng và phát triển các dự án BĐS sẽ tăng lên, kéo theo giá BĐS và giá nhà ở cũng tăng từ 15%-20%. Sự thay đổi này có thể khiến các nhà đầu tư lẫn người mua nhà gặp khó khăn. Mặt khác, bảng giá đất mới nếu không được thực thi chặt chẽ sẽ tạo cơ hội cho những hiện tượng đầu cơ, thao túng thị trường, dẫn đến việc gia tăng bất bình đẳng về cơ hội sở hữu nhà đất giữa các tầng lớp dân cư.
Một đề xuất quan trọng khác là xem xét đánh thuế đối với những người sở hữu nhiều BĐS nhưng cần phải dựa trên nguyên tắc tạo giá trị cho xã hội. TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, nhấn mạnh việc đánh thuế không nên chỉ dựa trên số lượng BĐS sở hữu mà cần xem xét mục đích sử dụng. Những người mua BĐS để cho thuê, tạo ra giá trị gia tăng cho cộng đồng thì không nên bị ràng buộc bởi chính sách thuế này.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Savills Hà Nội, cho rằng việc đánh thuế BĐS thứ hai cần sự chuẩn bị kỹ lưỡng, bảo đảm tính đồng bộ trên toàn quốc. Nếu không có sự đồng bộ trong hệ thống quản lý và các biện pháp kỹ thuật như giao dịch qua ngân hàng, kê khai tài sản, thì việc áp thuế sẽ không đạt hiệu quả mong muốn, thậm chí có thể gây rối loạn thị trường.
Một yếu tố quan trọng góp phần đẩy giá nhà lên cao là sự mất cân bằng giữa cung và cầu. Hiện nay, nguồn cung nhà ở còn quá thấp so với nhu cầu, nhất là phân khúc nhà giá rẻ, phù hợp với người có thu nhập trung bình và thấp. Để điều chỉnh thị trường, Bộ Xây dựng đề xuất khơi thông nguồn cung BĐS bằng cách tháo gỡ những vướng mắc pháp lý trong các dự án bị đình trệ, đồng thời thúc đẩy khởi động các dự án mới.
Theo bà Hồ Thị Thu Mai, Giám đốc công ty nhà ở ngay Việt Nam (Hà Nội), nếu không có những biện pháp quyết liệt từ phía nhà nước và các DN nhằm gia tăng nguồn cung, đặc biệt là trong phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ, thị trường sẽ đối mặt với những hệ lụy nghiêm trọng. Người dân với nhu cầu ở thực sẽ gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà và tình trạng "sốt giá" có thể dẫn đến sự bất ổn cho toàn bộ thị trường.
Hồng Quang