CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (HoSE: AGG) tiếp tục ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm 934 tỷ đồng trong 9 tháng năm 2025, phản ánh tình trạng dòng tiền hoạt động yếu kéo dài. Hệ quả, lượng tiền mặt của doanh nghiệp đến cuối quý III/2025 chỉ còn 22 tỷ đồng, mức thấp nhất trong ít nhất 5 quý gần đây.
Lợi nhuận quý III tăng mạnh nhưng chưa đủ bù đắp chu kỳ ảm đạm
Kết thúc quý III/2025, An Gia đạt doanh thu thuần 170 tỷ đồng, giảm 36% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, nhờ giá vốn dương, doanh nghiệp bất ngờ ghi nhận lãi gộp cao hơn doanh thu, đạt 194 tỷ đồng, tăng 3,7 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Biên lợi nhuận gộp theo đó vọt lên 114%, cao hơn đáng kể mức 19,5% của cùng kỳ 2024.
Trong kỳ, chi phí bán hàng giảm 46% nhờ cắt giảm chi phí hỗ trợ lãi suất, quà tặng và khuyến mãi; chi phí quản lý giảm 42%. Dù doanh thu tài chính giảm 77%, chi phí tài chính tăng gấp đôi, An Gia vẫn báo lãi trước thuế 142 tỷ đồng, tăng 3,4 lần; lãi sau thuế 109 tỷ đồng, tăng 4,5 lần so với quý III/2024.
CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia
Tuy nhiên, kết quả tích cực của quý III không đủ giúp doanh nghiệp cải thiện bức tranh chung. Lũy kế 9 tháng đầu 2025, doanh thu thuần đạt 556 tỷ đồng (giảm 68%), lãi gộp 435 tỷ đồng (giảm 16%). Với doanh thu tài chính chỉ 82 tỷ đồng (giảm 73%), An Gia báo lãi trước thuế 267 tỷ đồng, giảm 24%, và lãi sau thuế 199 tỷ đồng, giảm 17% so với cùng kỳ.
So với kế hoạch năm 2025 là doanh thu 800 tỷ đồng và lãi sau thuế hợp nhất 340 tỷ đồng, An Gia hiện mới hoàn thành 69,5% mục tiêu doanh thu và 58,7% kế hoạch lợi nhuận.
Dòng tiền âm, tiền mặt “bốc hơi” mạnh
9 tháng đầu năm, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm 934 tỷ đồng, chủ yếu do tăng khoản phải thu, giảm khoản phải trả và đóng thuế thu nhập doanh nghiệp lớn. Trong khi đó, dòng tiền vay – trả giảm mạnh, đặc biệt là trả nhiều hơn vay, buộc An Gia phải rút vốn đầu tư từ các đơn vị khác để bù đắp. Tuy nhiên, dòng tiền đầu tư vẫn không đủ, khiến lưu chuyển tiền thuần 9 tháng âm hơn 145 tỷ đồng, làm tiền mặt cuối quý III chỉ còn 22 tỷ đồng.
Tại thời điểm 30/9/2025, An Gia chỉ còn 22 tỷ đồng tiền gửi ngân hàng, nâng tổng tiền và tương đương tiền lên 44 tỷ đồng, mức rất thấp đối với một doanh nghiệp bất động sản có quy mô hàng nghìn tỷ đồng.
Cơ cấu tài sản cũng cho thấy sự mất cân đối đáng kể. Tổng tài sản của An Gia đạt 6.011 tỷ đồng, giảm 14% so với đầu năm; trong đó các khoản phải thu chiếm tới 88,2% tổng tài sản, đạt 5.300 tỷ đồng (giảm 8%). Phần lớn khoản mục này là vốn đầu tư vào các hợp đồng hợp tác kinh doanh với các công ty như Gia Linh, An Gia Hưng Phát, Gia Hưng, Vĩnh Nguyên, Lộc Phát…
Đây vốn là “đặc sản tài chính” của An Gia đổ tiền vào hợp đồng hợp tác kinh doanh trong nội bộ hệ sinh thái. Trong quá khứ, doanh nghiệp từng sử dụng vốn trái phiếu đầu tư vào nhiều công ty liên kết nhưng buông lỏng kiểm soát, dẫn đến việc không chứng minh được mục đích sử dụng vốn đúng như hợp đồng.
Theo Kết luận 276/KL-TTCP của Thanh tra Chính phủ, An Gia nằm trong danh sách vi phạm trong sử dụng vốn trái phiếu. Cụ thể: CTCP Đầu tư Xây dựng Du lịch Phước Lộc dùng 170/400 tỷ đồng từ lô AGG_BOND_2020_3,4; Công ty CP Tư vấn Gia Ân sử dụng 200/600 tỷ đồng; Công ty TNHH Xây dựng Kinh doanh Dịch vụ TM Đông Nam dùng 8,842/17,7 tỷ đồng; Công ty TNHH Quản lý & Đầu tư Vĩnh Nguyên sử dụng 2,604/17,7 tỷ đồng từ lô AGGH2224002.
Tất cả các khoản trên không chứng minh được mục đích và nội dung sử dụng vốn theo hợp đồng hợp tác kinh doanh, khiến các khoản đầu tư hiện nay của An Gia bị đặt nhiều nghi vấn.
Cơ cấu vốn và triển vọng dự án
Bên cạnh các khoản phải thu lớn, hàng tồn kho của An Gia đạt 522 tỷ đồng, giảm 33% so với đầu năm. Dự án The Signial vẫn là “điểm nghẽn” trong danh mục, chiếm 195 tỷ đồng.
Về nguồn vốn, nợ phải trả đạt 2.676 tỷ đồng, giảm 31% so với đầu năm, trong đó nợ vay chiếm 1.193 tỷ đồng (giảm 16%). Đáng chú ý, khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn giảm 51%, còn 234 tỷ đồng, phản ánh tốc độ bán hàng chậm lại.
Phối cảnh dự án căn hộ The Signial của An Gia
Theo Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS), tiến độ bán hàng tại The Gió Riverside hiện vẫn khả quan trong giai đoạn đầu, với dự kiến dòng tiền thu về khoảng 8.000 tỷ đồng, tạo nguồn lực cho An Gia triển khai các dự án tiếp theo West Gate 2 và The Lá Village.
VCBS cho biết, theo chủ trương phê duyệt tháng 2/2025, pháp nhân sở hữu The Gió Riverside – Công ty TNHH Đông Nam Land sẽ được sáp nhập vào Công ty CP Quản lý & Phát triển Lộc Phát, giúp An Gia hợp nhất kết quả kinh doanh và ghi nhận doanh thu, lợi nhuận dự án này từ năm 2026.
Đối với West Gate 2 và The Lá Village, hai dự án vẫn trong giai đoạn chuẩn bị. Sở Xây dựng TP.HCM mới đây đã thống nhất quy hoạch 442 khu đất dự kiến thí điểm phát triển nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171/2024, trong đó có hai dự án của An Gia tại khu vực Bình Chánh (cũ). VCBS dự báo, các dự án này có thể được thông qua chủ trương phát triển sớm nhất vào quý III/2025, sau đó cần 1–3 năm để hoàn thiện thủ tục và xây dựng hạ tầng.
Như vậy, năm 2026 sẽ là phép thử quan trọng đối với An Gia. Nếu The Gió Riverside được hạch toán đúng kế hoạch, doanh nghiệp có thể ghi nhận bước ngoặt lợi nhuận. Ngược lại, nếu dòng tiền tiếp tục âm và cấu trúc tài sản không được tái cân bằng, An Gia có thể đối diện rủi ro thanh khoản kéo dài, điều đã lặp lại nhiều kỳ gần đây.
Lê Phong