Dòng vốn bất động sản đổi chiều: Tín dụng tăng tốc, trái phiếu thu hẹp

Trong 6 tháng đầu năm, doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu chững lại, trong khi tín dụng từ ngân hàng dành cho lĩnh vực này lại tăng tốc.

Tín dụng "nở rộ", nhu cầu thực vẫn chật vật

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, đến cuối tháng 6/2025, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đạt khoảng 17,2 triệu tỷ đồng. Trong đó, tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng đáng kể là 18,47%, tương đương khoảng 3,18 triệu tỷ đồng. Dòng tiền này chủ yếu chảy về phía các chủ đầu tư, trong khi tín dụng phục vụ nhu cầu mua nhà ở thực vẫn chưa phục hồi rõ nét.

TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, lý giải nguyên nhân là do mặt bằng giá nhà hiện nay quá cao, khiến người mua ở thực chùn tay. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản dần trở thành "sân chơi" chủ yếu của chủ đầu tư, nhà đầu cơ và ngân hàng  những đối tượng có khả năng tiếp cận vốn lớn và chịu rủi ro cao hơn. Hệ quả là tín dụng bất động sản tăng mạnh nhưng lại lệch về phía doanh nghiệp, thay vì hỗ trợ người mua nhà như giai đoạn trước.

Theo phân tích của nhiều chuyên gia, có ba nguyên nhân chính lý giải cho việc dòng vốn tín dụng đang đổ mạnh vào bất động sản.

Thứ nhất, thị trường địa ốc bắt đầu hồi phục, khiến các ngân hàng thương mại mạnh dạn hơn trong việc cho vay, đồng thời nới lỏng quy trình xét duyệt và điều kiện tín dụng.

Thứ hai, những vướng mắc pháp lý của hàng loạt dự án lớn đã và đang được tháo gỡ, giúp chủ đầu tư có thêm “giấy thông hành” để tiếp cận vốn ngân hàng.

Thứ ba, kênh trái phiếu doanh nghiệp vốn từng là nguồn huy động vốn chủ lực của các chủ đầu tư hiện vẫn chưa phục hồi hoàn toàn. Điều kiện phát hành chặt chẽ hơn, lãi suất cao, cùng với áp lực niềm tin thị trường khiến doanh nghiệp bất động sản buộc phải dịch chuyển sang kênh tín dụng ngân hàng nơi lãi suất đã “mềm” hơn và điều kiện vay cởi mở hơn trước.

Ông Nguyễn Quang Thuân, Tổng giám đốc FiinRatings, dẫn số liệu cho biết: Trong nửa đầu năm 2025, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp tăng tới 72,3% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, có tới 75% lượng phát hành thuộc về nhóm ngân hàng. Trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản chỉ chiếm khoảng 33.000 tỷ đồng thậm chí thấp hơn cả năm ngoái.

Theo ông Thuân, một phần lý do khiến tín dụng ngân hàng “gánh” dòng vốn cho bất động sản là do thời gian qua, nhiều dự án lớn đã được tháo gỡ về pháp lý, từ đó dễ tiếp cận tín dụng hơn. Mặt khác, các doanh nghiệp địa ốc vẫn đang “chạy đua” đáo hạn các lô trái phiếu phát hành trước đó vốn có lãi suất cao. Điều này buộc họ phải chủ động mua lại trước hạn để giảm áp lực tài chính, thay vì phát hành mới.

Trong khi dòng tiền cho chủ đầu tư đang “nở rộ”, thì thị trường lại ghi nhận một nghịch lý: cầu mua nhà để ở vẫn ì ạch. Dù đà tăng giá chung cư tại Hà Nội đã chậm lại, song vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Nhiều dự án mới mở bán ghi nhận mức giá “chạm trần”, dao động 120 – 150 triệu đồng/m² là con số vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị.

Hiện nay, lãi suất vay mua nhà tại các ngân hàng thương mại phổ biến ở mức 6 – 7%/năm trong năm đầu tiên và thả nổi quanh 10%/năm ở các năm sau. Đây vẫn là gánh nặng không nhỏ đối với người mua ở thực, đặc biệt trong bối cảnh thu nhập chưa phục hồi đồng đều. Trong khi đó, gói tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội vẫn đang rơi vào cảnh “ế ẩm” do thiếu nguồn cung dự án phù hợp.

Ông Nguyễn Xuân Bắc, Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN), cho biết: Kể từ khi triển khai chương trình nhà ở xã hội, NHNN đã sáu lần điều chỉnh giảm lãi suất cho vay – từ mức 8,7%/năm với chủ đầu tư và 8,2% với người mua, xuống còn lần lượt 6,4% và 5,9%/năm. Tuy nhiên, đến nay doanh số giải ngân chỉ mới đạt hơn 4.000 tỷ đồng  là con số rất thấp so với quy mô gói tín dụng.

Nguyên nhân chính, theo ông Bắc, là do thiếu dự án nhà ở xã hội phù hợp để giải ngân. Bên cạnh đó, trong số 103 dự án được rà soát, có tới 28 dự án chủ đầu tư chủ động từ chối vay vốn vì không còn nhu cầu hoặc chưa đủ điều kiện tiếp cận.

Vốn tín dụng tiếp tục chảy mạnh vào bất động sản và hạ tầng

Trong báo cáo mới công bố, nhóm phân tích của SSI Research nhận định bất động sản và hạ tầng sẽ là hai động lực chính thúc đẩy tăng trưởng tín dụng trong nửa cuối năm 2025 và xuyên suốt năm 2026. Đây cũng là hai lĩnh vực đang nhận được sự ưu tiên lớn từ các chính sách điều hành vĩ mô, phù hợp với mục tiêu của Chính phủ nhằm kích cầu nội địa và duy trì đà tăng trưởng kinh tế trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều bất ổn.

Theo SSI, thị trường bất động sản Việt Nam đã bắt đầu quá trình phục hồi từ năm 2024, nhờ loạt tín hiệu tích cực về pháp lý cùng với sự gia tăng mạnh mẽ của nguồn cung mới tăng tới 91% so với cùng kỳ. Giá nhà đất tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đã ghi nhận xu hướng phục hồi rõ nét.

Song song đó, thị trường địa phương cũng đang nổi lên như một điểm sáng đầu tư mới, nhờ các yếu tố như sáp nhập địa giới hành chính, quy hoạch vùng và làn sóng đầu tư hạ tầng đang lan tỏa mạnh. Mặt bằng lãi suất cho vay thấp cũng góp phần hỗ trợ tâm lý người mua, đồng thời giúp cải thiện thanh khoản thị trường trong ngắn hạn.

Trao đổi với báo chí, lãnh đạo một ngân hàng thương mại cổ phần cho biết, trong nửa đầu năm 2025, bất động sản là lĩnh vực có mức tăng trưởng tín dụng cao nhất trong danh mục cho vay của ngân hàng này. Dòng vốn chủ yếu chảy vào các dự án có pháp lý minh bạch, vị trí tốt và năng lực triển khai nhanh.

Trong khi đó, khối ngân hàng thương mại nhà nước lại cho thấy sự tăng trưởng mạnh mẽ ở mảng tín dụng hạ tầng. Chủ tịch Hội đồng quản trị Vietcombank, ông Nguyễn Thanh Tùng cho biết, tính đến ngày 30/6/2025, dư nợ tín dụng toàn hệ thống ngân hàng này đạt 1,6 triệu tỷ đồng, tăng 11,1% so với cuối năm 2024. Trong đó, Vietcombank đã độc lập hoặc làm đầu mối thu xếp vốn cho nhiều dự án lớn thuộc lĩnh vực giao thông, năng lượng, khu công nghiệp...

“Chúng tôi sẽ tiếp tục tài trợ mới cho các dự án trọng điểm có vai trò then chốt trong phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương và cả nước”, ông Tùng khẳng định.

Ở cấp độ chính sách, Chính phủ cũng đang thể hiện cam kết mạnh mẽ với đầu tư công. Mục tiêu giải ngân 100% vốn đầu tư công trong năm 2025 đã được tái khẳng định, cùng với việc đẩy nhanh tiến độ triển khai hàng loạt dự án hạ tầng lớn từ cao tốc Bắc – Nam, vành đai 4 Hà

Quang Anh