Quy hoạch và hạ tầng đang mở ra chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái định hình, khi động lực tăng trưởng không còn tập trung vào các đô thị trung tâm mà lan rộng theo các hành lang kinh tế và mạng lưới hạ tầng liên vùng.

Dòng vốn chuyển hướng theo hành lang kinh tế

Theo nhận định được Công ty Tư vấn và Quản lý đầu tư bất động sản JLL đưa ra trong báo cáo mới nhất về xu hướng phát triển đô thị đa cực tại Việt Nam, xu hướng phát triển đa cực sẽ tạo ra bức tranh đầu tư nhiều tầng nấc, trong đó công nghiệp, logistics, các tỉnh cấp hai và các trung tâm đô thị đang tái định vị sẽ trở thành những điểm đến nổi bật của dòng vốn.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chuyển sang một giai đoạn phát triển mới, nơi các yếu tố nền tảng như quy hoạch, hạ tầng giao thông và kết nối liên vùng đóng vai trò quan trọng hơn so với những biến động ngắn hạn về giá hay nguồn cung.

Theo JLL, lợi thế cạnh tranh của thị trường hiện nay không còn nằm ở một đô thị đơn lẻ mà ở khả năng hình thành mạng lưới các trung tâm phát triển được kết nối với nhau thông qua hệ thống hạ tầng và các hành lang kinh tế. Mô hình này giúp mở rộng không gian phát triển, tạo thêm dư địa cho đầu tư và giảm sự phụ thuộc vào một vài cực tăng trưởng truyền thống.

Đánh giá về bức tranh đầu tư tại Đông Nam Á, ông Chua Yang Liang, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn khu vực Đông Nam Á của JLL, cho rằng khu vực vẫn tiếp tục thu hút dòng vốn quốc tế, nhưng cách tiếp cận của nhà đầu tư đã thay đổi đáng kể.

Theo ông, thay vì chỉ nhìn vào câu chuyện tăng trưởng chung của Đông Nam Á, các nhà đầu tư cần xác định đúng hành lang kinh tế, đúng phân khúc và xây dựng chiến lược tài sản phù hợp để tối ưu hiệu quả đầu tư.

JLL nhận định, chính sách công đang trở thành tín hiệu quan trọng định hướng dòng vốn, trong khi đầu tư hạ tầng giao thông đang làm thay đổi bản đồ phát triển đô thị khi nhiều khu vực ngoài trung tâm bắt đầu nổi lên nhờ khả năng kết nối được cải thiện.

Báo cáo cũng cho thấy thị trường bất động sản đang phân hóa rõ nét. Các tài sản chất lượng cao, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững và có khả năng thích ứng trong dài hạn tiếp tục duy trì sức hút. Ngược lại, nhiều tài sản cũ sẽ phải đối mặt với áp lực tái cơ cấu, cải tạo hoặc chuyển đổi công năng để nâng cao năng lực cạnh tranh.

Theo JLL, Việt Nam hiện nổi lên như một trong những quốc gia có hệ thống hành lang kinh tế liên kết chặt chẽ nhất trong khu vực. Đây được xem là nền tảng quan trọng giúp thị trường bất động sản duy trì sức hấp dẫn trong dài hạn, đặc biệt trong bối cảnh các quốc gia Đông Nam Á cạnh tranh quyết liệt để thu hút dòng vốn quốc tế.

Trong bức tranh đầu tư mới, JLL xác định công nghiệp và logistics là phân khúc giữ vai trò nền tảng.

Việt Nam tiếp tục hưởng lợi từ quá trình dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu và chiến lược đa dạng hóa địa điểm sản xuất của các doanh nghiệp quốc tế. Điều này giúp nhu cầu đối với đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và kho bãi hiện đại tại các khu vực có hạ tầng kết nối thuận lợi duy trì ở mức cao.

Theo JLL, đây sẽ tiếp tục là phân khúc đóng vai trò trụ cột của thị trường trong những năm tới.

Một xu hướng đáng chú ý khác là chiến lược phát triển theo các hành lang và siêu vùng kinh tế, thay vì giới hạn trong phạm vi từng địa phương.

JLL dẫn chứng hai khu vực tiêu biểu gồm tam giác công nghiệp phía Bắc với Hà Nội - Bắc Ninh - Hải Phòng và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam với TP.HCM cùng các địa phương lân cận.

Theo báo cáo, việc phát triển các khu đô thị, khu công nghiệp vệ tinh và hệ thống logistics trong các hành lang này sẽ tạo ra dư địa tăng trưởng lớn cho thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, các địa phương cấp hai đang nổi lên như một điểm đến mới của dòng vốn. Khi giá đất và chi phí đầu tư tại Hà Nội và TP.HCM ngày càng tăng, nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang các tỉnh có quỹ đất lớn, hạ tầng phát triển và chi phí cạnh tranh hơn. JLL cho rằng, nhóm thị trường này sẽ thu hút thêm nhiều dự án trong thời gian tới.

Đô thị lớn bước vào giai đoạn tái định vị

Không chỉ các địa phương mới nổi, các trung tâm đô thị lớn cũng đang bước vào quá trình tái định vị vai trò phát triển.

JLL lấy Đà Nẵng làm ví dụ khi thành phố không còn chỉ phát triển dựa trên du lịch mà đang hướng tới vai trò trung tâm tài chính và thương mại của khu vực miền Trung.

Quá trình chuyển đổi này được kỳ vọng sẽ tạo thêm nhu cầu đối với các phân khúc văn phòng hạng A, trung tâm thương mại cao cấp và các dự án phức hợp, mở ra không gian tăng trưởng mới cho thị trường.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, mô hình phát triển dựa trên mạng lưới các thị trường liên kết không còn là câu chuyện trong tương lai mà đã tác động trực tiếp đến chiến lược của doanh nghiệp.

Bà cho biết, nhiều khách thuê và nhà đầu tư hiện không còn đặt câu hỏi nên lựa chọn thành phố nào để đầu tư, mà quan tâm nhiều hơn đến việc định vị trong hành lang kinh tế phía Bắc hay phía Nam để tối ưu chuỗi cung ứng, tiếp cận nguồn lao động và mở rộng hoạt động kinh doanh.

Theo bà, cùng với sự vươn lên của các tỉnh cấp hai, xu hướng này đang tạo ra một bức tranh đầu tư nhiều tầng nấc và đa dạng hơn cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Đặt Việt Nam trong bối cảnh khu vực, JLL đánh giá lợi thế nổi bật của thị trường nằm ở nền tảng công nghiệp và hệ thống hành lang kinh tế.

Báo cáo cho rằng các siêu vùng kinh tế của Việt Nam có vai trò tương đồng với những mô hình phát triển thành công trong khu vực như trục Johor - Singapore hay Hành lang kinh tế phía Đông (EEC) của Thái Lan.

Trong khi Malaysia và Indonesia nổi lên nhờ trung tâm dữ liệu, còn Jakarta và Manila có nhiều cơ hội từ việc cải tạo các tài sản cũ, thì Việt Nam được đánh giá có ưu thế riêng nhờ quy mô công nghiệp lớn và khả năng kết nối giữa các trung tâm phát triển.

Ông Michael Glancy, Giám đốc Điều hành khu vực Đông Nam Á của JLL cho rằng, bài toán của các nhà đầu tư hiện nay không chỉ là lựa chọn thị trường nào, mà quan trọng hơn là xác định vị trí của thị trường đó trong hệ sinh thái gồm: chính sách, hạ tầng, nguồn nhân lực và dòng vốn.

Theo ông, bất động sản Đông Nam Á nói chung và Việt Nam nói riêng cần được nhìn nhận dưới góc độ các yếu tố nền tảng thay vì chỉ theo chu kỳ tăng giảm của thị trường.

JLL nhận định, những thay đổi lớn nhất trong giai đoạn tới sẽ đến từ định hướng chính sách, đầu tư hạ tầng, chuyển đổi số, phát triển bền vững và sự tái cấu trúc của chuỗi cung ứng toàn cầu. Các yếu tố này sẽ tiếp tục định hình bản đồ bất động sản Việt Nam theo hướng đa cực, với nhiều trung tâm phát triển mới cùng tồn tại và kết nối chặt chẽ trong một mạng lưới kinh tế liên vùng.

Thiên An