Dự thảo bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn khó thuyết phục cử tri, dư luận?

Quy định giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch có thể nói là "bổn cũ soạn lại ", vì quy định này từng xuất hiện tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Trước nhiều bất cập văn bản luật 2014 đã bãi bỏ quy định này. Vì vậy, dự thảo hiện nay lấy lại quy định cũ mà chưa có luận cứ vững chắc và đánh giá toàn diện việc thông qua sàn thì sẽ rất khó thuyết phục cử tri và dư luận.

Quan trọng là mua - bán đúng luật

Mới đây, Chính phủ đã có tờ trình dự thảo Luật Kinh doanh Bất Động sản (sửa đổi) gửi Quốc hội sau khi tiếp thu các ý kiến. Một trong những nội dung trong dự thảo đó là việc quy định mua bán, cho thuê nhà ở bất động sản hình thành trong tương lai (bất động sản BĐS trên giấy) phải giao dịch qua sàn.

Theo dự thảo này, hai loại giao dịch bất động sản phải qua sàn bao gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật.

Quy định mới trong dự thảo này đã thu hút sự quan tâm lớn từ dư luận xã hội. Nhiều ý kiến cho rằng, việc bắt buộc hay tự nguyện giao dịch qua sàn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai sẽ tốt cho khách hàng, doanh nghiệp (DN) và thị trường, đây là điều còn cân nhắc trước khi dự thảo Luật Kinh doanh BĐS chuẩn bị bước vào giai đoạn trình Quốc hội.

Các quan điểm cho rằng, hầu hết các DN BĐS đều có kết nối với các sàn giao dịch trong hoạt động kinh doanh. Sàn đó có thể là do chính chủ đầu tư lập ra hoặc liên doanh với các đối tác. Chỉ một vài chủ đầu tư lớn giao sản phẩm cho các sàn giao dịch để bán sản phẩm và chấp nhận chia hoa hồng cho sàn.

Chia sẻ với báo chí, một vị Tổng giám đốc một công ty BĐS lớn có nhiều dự án triển khai, bán sản phẩm cho biết các chủ đầu tư đều nhận thức cần phải giao dịch qua sàn trước khi bán sản phẩm ra thị trường, nhất là với sản phẩm hình thành trong tương lai. Vì vậy, tất cả thủ tục liên quan chuẩn hóa trong giao dịch là rất quan trọng để thị trường ổn định, lành mạnh hơn, tốt hơn cho khách hàng.

Ủng hộ giao dịch qua sàn nhưng nhiều nhà đầu tư cá nhân cho rằng, việc buộc chủ đầu tư phải giao dịch qua sàn đối với sản phẩm hình thành trong tương lai để minh bạch hoặc thuận tiện trong việc quản lý thuế chưa chắc giải quyết được vấn đề. 

"Trên thực tế, các giao dịch diễn ra, đã có DN bán sản phẩm qua sàn nhưng rủi ro vẫn xảy ra. Cùng với đó, có nhiều trường hợp sản phẩm BĐS chưa đủ điều kiện mà vẫn thông qua sàn để huy động vốn hay sau khi bán sản phẩm thì DN môi giới không chịu trách nhiệm, khách hàng vẫn phải làm việc với chủ đầu tư khi gặp rủi ro…".  anh Minh - một nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp tại Hà Nội cho biết.

Cũng theo các nhà đầu tư cá nhân, cần thiết phải có biện pháp xử lý mạnh tay đối với hành vi mua bán sản phẩm nhưng chưa đủ điều kiện, mua bán không công chứng, không kê khai, đóng thuế đúng như số tiền đã giao dịch. Thực tế hiện nay hành vi trốn thuế, kém minh bạch trên thị trường BĐS thường xảy ra trong giao dịch riêng lẻ của các cá nhân, nhà đầu tư thứ cấp… Còn với các chủ đầu tư là DN BĐS khi họ đủ điều kiện mở bán thì họ đã được ngân hàng bảo lãnh, đăng ký bán sản phẩm tại dự án chi tiết rõ ràng.

Phải "lành mạnh" các sàn là ý kiến của nhiều DN. Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Lê Thành, cho rằng thực tế cho thấy có thể xảy ra tình trạng cấu kết giữa sàn giao dịch, môi giới để thổi giá sản phẩm gây sốt ảo, nhiễu loạn thị trường. Điều này đã từng xảy ra trong thời gian qua. Chưa kể, nhiều đơn vị môi giới, các sàn giao dịch không có đủ tiềm lực, uy tín hoặc chưa hiểu rõ sản phẩm.

Khó thuyết phục cử tri, dư luận?

Phân tích cụ thể hơn về pháp lý, Luật sư Nguyễn Văn Tú (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội), bản chất của sàn giao dịch BĐS là hoạt động môi giới, trung gian, cung cấp thông tin và xúc tiến thương mại chứ không phải là một công cụ pháp lý để ngăn ngừa rủi ro và trực tiếp bảo vệ quyền lợi của các chủ thể tham gia giao dịch. Đặc điểm này không chỉ được thể hiện ngay trong dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) mà còn được chứng minh trên thực tế ở nhiều các quốc gia trên thế giới. 

Vì vậy, giao cho sàn giao dịch BĐS những chức năng hỗ trợ quản lý nhà nước như quy định tại Khoản 3, Khoản 6, Khoản 7 Điều 61 của Dự thảo là không có cơ sở khoa học, gây chồng chéo chức năng, nhiệm vụ với các thiết chế pháp lý, công cụ quản lý nhà nước khác, mâu thuẫn với nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác (Khoản 6 Điều 61 của dự thảo trùng lắp với quy định tại khoản 4 Điều 57 Luật Công chứng 2014).

Luật sư Nguyễn Văn Tú phân tích: Sàn giao dịch BĐS là doanh nghiệp cung cấp dịch vụ thông thường như các doanh nghiệp khác, không phải là một công cụ quản lý nhà nước, không cung cấp bất kỳ dịch vụ công nào vì lợi ích của Nhà nước hay lợi ích cộng đồng. Quy định bắt buộc các chủ thể phải sử dụng dịch vụ của doanh nghiệp có thể tạo nên sự bất bình đẳng trong kinh doanh, đồng thời tạo nên hàng loạt mâu thuẫn với các văn bản quy phạm pháp luật khác, như hạn chế quyền tự do kinh doanh đã được quy định tại Điều 13 Hiến pháp 2013; can thiệp quyền của doanh nghiệp đã được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 về "tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh"; chưa phù hợp với Khoản 2 Điều 2 của Bộ Luật dân sự 2015 về quyền dân sự bị hạn chế trong trường hợp đặc biệt); vi phạm chính sách "Bảo đảm hoạt động đầu tư kinh doanh" theo Điểm e Khoản 1 Điều 11 Luật đầu tư năm 2020 về "Nhà nước không bắt buộc nhà đầu tư phải thực hiện…cung ứng hàng hóa dịch vụ tại một địa điểm cụ thể ở trong nước hoặc nước ngoài"...

Đồng quan điểm, Luật gia, TS. Trần Minh Sơn, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài giải quyết tranh chấp thương mại quốc tế khu vực châu Á-Thái Bình Dương (PACC) thì cho rằng, với tính chất là doanh nghiệp hoạt động kinh doanh dịch vụ vì mục đích lợi nhuận, tính khách quan trong hoạt động của sàn giao dịch BĐS không được đảm bảo. 

Thực tế cho thấy thời gian vừa qua, nhiều sàn giao dịch BĐS được lập ra để bán hàng cho các chủ đầu tư, thậm chí hợp thức hóa những sai phạm của chủ đầu tư trong việc huy động vốn hoặc bán hàng khi chưa đủ điều kiện. Nhiều sàn giao dịch BĐS trực tiếp bỏ vốn thực hiện dự án cùng chủ đầu tư hoặc được giao đặc quyền bán sản phẩm cho chủ đầu tư với mức chiết khấu lớn. Nhiều vụ án được phát hiện, điều tra, truy tố, xét xử thời gian vừa qua cho thấy có sự tiếp tay hoặc được thực hiện thông qua hoạt động của các sàn giao dịch BĐS.

Quy định giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS có thể nói là "bổn cũ soạn lại ", vì quy định này từng xuất hiện tại Điều 59 Luật Kinh doanh BĐS năm 2006.

Thời gian qua, đã có hàng trăm sàn giao dịch BĐS mọc lên "như nấm sau mưa", khi Luật Kinh doanh BĐS 2006 có hiệu lực. Vào giai đoạn thị trường BĐS tăng nhiệt, không ít sàn đã lũng đoạn thị trường, BĐS tăng ảo, người mua không tiếp cận được giá trị thật, các sàn kiếm được rất nhiều tiền từ phí hoa hồng môi giới và phần chênh lệch giá bán của chủ đầu tư và giá sàn thực tế bán.

Trước tình hình bất cập nêu trên, Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã bãi bỏ việc bắt buộc phải thông qua sàn các giao dịch BĐS. Vì vậy, dự thảo hiện nay lấy lại quy định cũ mà chưa có luận cứ vững chắc và đánh giá toàn diện, đồng bộ lợi ích của việc thông qua sàn thì sẽ rất khó thuyết phục cử tri, dư luận xã hội.

Một số chuyên gia cho rằng, cần quy định về chức năng, nhiệm vụ, dịch vụ của sàn giao dịch BĐS đúng với bản chất của doanh nghiệp cung cấp dịch vụ môi giới, trung gian về BĐS và hoạt động theo quy luật cũng như sự điều tiết của thị trường.

Bảo đảm thị trường BĐS phát triển an toàn, bền vững, được kiểm soát thông qua các thiết chế pháp lý phù hợp, đúng chuyên môn, đủ tiêu chuẩn, tuân thủ các nguyên tắc của pháp luật dân sự và thương mại, ưu tiên các thiết chế hiện hữu đang hoạt động hiệu quả. Điều này vừa tránh được sự chồng chéo, mẫu thuẫn trong quản lý, vừa tiết kiệm được các nguồn lực cho xã hội. Đặc biệt, nếu ưu tiên hay bắt buộc sử dụng thiết chế nào cũng cần có sự nghiên cứu, đánh giá tác động một cách nghiêm túc, khách quan.

Ông Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, tại dự thảo, sàn giao dịch bất động sản vẫn giữ vị trí trung gian mua bán, cung cấp thông tin cho các bên, nhưng văn bản xác nhận giao dịch bất động sản qua sàn sẽ là cơ sở cho các bên nộp thuế và đăng ký quyền sở hữu, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất… Đây là điểm bất hợp lý bởi không những mâu thuẫn với Luật Đất đai, mà còn vô hình trung coi sàn giao dịch bất động sản như một cơ quan cung cấp dịch vụ công, trong khi đây là doanh nghiệp kinh doanh, không phải là công cụ quản lý nhà nước, không cung cấp bất kỳ dịch vụ công nào vì lợi ích của nhà nước hay lợi ích cộng đồng.

“Điểm bất hợp lý khác là dự thảo không có điều khoản quy định rõ tính an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản qua sàn. Sàn giao dịch sẽ chịu trách nhiệm đến đâu khi xảy ra tranh chấp, khi chủ đầu tư triển khai chậm tiến độ, không đúng cam kết với khách hàng? Nếu câu hỏi này không được làm rõ, các xác nhận giao dịch qua sàn không đem lại lợi ích gì đáng kể cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà”, ông Tuấn cho hay.

Trong khi đó, ông Nguyễn Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Phương Đông, yêu cầu này sẽ làm tăng chi phí bán hàng (bao gồm cả chi phí marketing, quảng cáo...) vốn chiếm không dưới 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng dự án và khi chi phí tăng, người gánh chịu cuối cùng không ai khác là người mua nhà.

Theo nhiều chuyên gia và chủ doanh nghiệp, để thúc đẩy sự phát triển của thị trường địa ốc nói chung và tăng tính minh bạch trong giao dịch bất động sản nói riêng, các công cụ điều tiết có hiệu quả cần được triển khai như công khai thông tin các loại quy hoạch; xây dựng cơ sở dữ liệu về thị trường nhà ở và thị trường bất động sản; đề ra biện pháp điều tiết thị trường thông qua chính sách thuế, quỹ đất, cung cầu hàng hóa bất động sản; tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong các giao dịch bất động sản… Bộ công cụ này sẽ từng bước làm lành mạnh hóa thị trường, mang lại hiệu quả cao hơn so với việc bắt buộc giao dịch bất động sản (trên giấy) qua sàn.

Thanh Cao