Giá cho thuê bất động sản bán lẻ trên đà hồi phục

Với thị trường bất động sản bán lẻ, trong quý 1/2023 giá thuê tại thị trường Hà Nội vẫn trên đà hồi phục, tăng trưởng 3,6% so với quý trước, một phần vì đây là dịp điều chỉnh giá thuê hằng năm, song song với làn sóng cải tạo và nâng cấp mặt bằng cũng như sự mở rộng của những thương hiệu lớn.

Khách thuê văn phòng Hà Nội di dời đến tòa khác để tiết kiệm chi phí

Cushman & Wakefield vừa công bố báo cáo về thị trường văn phòng và bán lẻ ở Hà Nội. Theo đó, trong quý 1/2023, tòa nhà Lancaster Luminaire tại quận Đống Đa chính thức đi vào vận hành, góp thêm nguồn cung văn phòng cho thuê Hạng A vào thị trường Hà Nội.

Lượng hấp thụ thuần trong quý 1/2023 được ghi nhận gần 18.600m2 sàn, chủ yếu nhờ vào hoạt động thuê từ những khách thuê lớn, nhất là tại những tòa nhà chất lượng cao vẫn còn nhiều diện tích cho thuê nằm ngoài khu vực trung tâm.

Theo Cushman & Wakefield trong quý 1/2023, bối cảnh kinh tế ảm đạm và quy định mới về phòng cháy, chữa cháy (thông tư số 6/2022/TT-BXD) phần nào ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động thuê tại thị trường Hà Nội. Nhìn chung, tâm lý khách thuê tương đối bi quan, đặc biệt tại phân khúc Hạng B, khi mà khách thuê có xu hướng giữ nguyên hay thậm chí giảm diện tích thuê và di dời đến tòa nhà khác nhằm tiết kiệm chi phí vận hành.

Tuy nhiên, trong bối cảnh khó khăn này, phân khúc Hạng A vẫn ở mức ổn định và ghi nhận tăng trưởng nhẹ về cả tỷ lệ lấp đầy (+2.0 điểm phần trăm (đpt)) và giá chào thuê (+1.3%) so với quý trước. Điều này nói lên rằng, tính đến thời điểm hiện tại, nguồn cung chất lượng cao vẫn tương đối vững vàng trước những biến động kinh tế gần đây.

Đơn vị này cho biết, năm 2023, nhiều dự án dự kiến đi vào hoạt động: BRG Diamond Park plaza (Hạng A; 31.205 m2, khối Trung học); Lotte Mall Hanoi (Hạng A, Khối 2, 20.500m2); Vinacomin Tower (Hạng B, Tây, 72.000m2, chưa chốt tổng diện tích cho thuê); và Intracom Riverside (Hạng B, Ngoại ô, 24.000m2). Hầu hết các dự án dự kiến sẽ đi vào hoạt động vào quý 2 và quý 3 năm nay.

Đến năm 2024, 3 trong số 4 dự án có quy mô nhỏ hơn, từ 13.000m2 – 22.500m2 diện tích văn phòng NLA, ngoại trừ Khách sạn Shilla (Trung cấp, hạng A) với hơn 47.000m2 diện tích văn phòng dự kiến.

Tính đến thời điểm hiện tại, chỉ có 3 dự án được kỳ vọng vào năm 2025-2026 là Landmark 55, Grandeur Palace và Sunshine Empire, đóng góp khoảng 144.000m2 diện tích văn phòng cho thuê. Tất cả các dự án này đều ở tiểu thị trường phía Tây.

Tại báo cáo của JLL Việt Nam (chuyên về quản lý, đầu tư và cung cấp các dịch vụ bất động sản) mới đây cũng cho thấy, ngay trong quý I/2023, cả chủ và khách thuê văn phòng tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh đang phải đối mặt với nhiều thách thức trong năm 2023. Đáng chú ý, cả hai khu vực trên đều đã ghi nhận tỉ lệ hấp thụ thuần âm tại một số dự án.

Bà Trang Lê - Giám đốc Cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam - nhận định, thị trường văn phòng cho thuê đang trầm lắng, đa số khách hàng thuê văn phòng cao cấp đã chuyển sang các lựa chọn tiết kiệm hơn như tòa nhà hạng B hay nhà phố thương mại để giảm chi phí trong bối cảnh kinh tế không ổn định.

Theo bà Trang Lê, thị trường cho thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội tiếp tục chậm lại khi các doanh nghiệp thận trọng hơn trong việc di dời hoặc mở rộng văn phòng do lo ngại bất ổn kinh tế.

Bằng chứng là tỉ lệ hấp thụ trong quý I/2023 giảm 17,6% theo quý và giảm 16,8% theo năm. Giá thuê của thị trường văn phòng hạng A khu trung tâm TP Hồ Chí Minh cũng được ghi nhận ở mức 47,5 USD/m2/tháng, giảm 0,5% so với quý trước.

Giá cho thuê bất động sản bán lẻ trên đà hồi phục

Với thị trường bán lẻ, trong quý 1/2023, khối đế bán lẻ tại Lancaster Luminaire (Đống Đa) đã được hoàn thành và bắt đầu đưa vào khai thác trong Q1 2023, bổ sung thêm hơn 6.600m2 diện tích bán lẻ mới cho thị trường bán lẻ Hà Nội.

Nhìn chung, tổng nguồn cung được ghi nhận là 1,29 triệu m2, 88% trong số đó đến từ các Trung tâm thương mại. Phần lớn diện tích bán lẻ được phân bổ ở khu vực ngoài trung tâm, với khu vực thứ cấp và ngoại ô chiếm hơn 75% tổng diện tích nhờ sự tập trung cao độ của khu vực trung tâm thương mại tại các phân khu này. Mặt khác, khối đế bán lẻ phân bổ nhiều hơn ở phía Tây (46% tổng số khối đế bán lẻ) và khu vực Thứ cấp (44%).

Giá thuê tại thị trường Hà Nội vẫn trên đà hồi phục, tăng trưởng 3,6% so với quý trước, một phần vì đây là dịp điều chỉnh giá thuê hằng năm, song song với làn sóng cải tạo và nâng cấp mặt bằng cũng như sự mở rộng của những thương hiệu lớn.

Tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ chủ yếu do những khối đế bán lẻ mới trong những quý gần đây vẫn đang trong quá trình lấp đầy, cùng với làn sóng cải tạo và tái bố trí mặt bằng tại một số dự án. Bên cạnh đó, một số TTTM vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi từ sau đại dịch, dần không thể cạnh tranh được với những TTTM được quản lý tốt hơn trong cùng khu vực.

Hoạt động mở rộng trong quý này ở Hà Nội vẫn sôi động. Cửa hàng MUJI thứ 3 tại Hà Nội (thứ 6 tại Việt Nam) dự kiến mở tại AEON Mall Hà Đông, không lâu sau khi cửa hàng mới vừa được khai trương tại Vincom Mega Mall Thảo Điền trong tháng 3/2023. Bên cạnh đó, 2 cửa hàng Decathlon mới dự kiến khai trương trong mùa hè này tại Vincom Mega Mall Times City và Savico Megamall Long Biên. Showroom mới của Buy2Sell showroom khai trương tại Vincom Mega Mall Times City, đặt mục tiêu 100 showroom mới trên khắp khu vực Đông Nam Á tính đến 2030.

Trong khi đó, nhận định về các tiêu chí lựa chọn địa điểm của các thương hiệu bán lẻ, bà Hoàng Diệu Trang, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cho biết: “Trung tâm thương mại thu hút nhu cầu lớn phải hội tụ đủ các yếu tố về vị trí đắc địa, chất lượng xây dựng tốt, chủ đầu tư uy tín, có danh tiếng tốt, chiến lược phát triển và quy hoạch mặt bằng chuẩn chỉnh đi kèm với thiết kế và mô hình hấp dẫn. Nhu cầu đối với mặt bằng tại các dự án này luôn ở mức cao, thậm chí các nhãn hàng phải nằm trong danh sách đợi để có thể có mặt bằng cho thuê tại những trung tâm thương mại như vậy.”

Trong thời gian tới, các thương hiệu cao cấp dự kiến sẽ gia nhập thị trường, một số sẽ là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Dù nguồn cung cao cấp tương lai bao gồm Four Seasons, The Grand Hà Nội và khách sạn Fairmoint nhưng hiện mặt bằng bán lẻ hạng sang tại Hà Nội không đủ để đáp ứng nhu cầu. Trước xu hướng này, các chủ nhà hiện đang cải tạo các bất động sản lỗi thời để tăng khả năng cạnh tranh. Các trung tâm mua sắm và khối đế bán lẻ như Indochina Plaza, Bamboo Airways Tower cũng được cải tạo để đưa ra mặt bằng mới, phần nào đáp ứng được sự khan hiếm mặt bằng tốt tại thị trường.

Về giá thuê mặt bằng sẽ phụ thuộc vào ngành nghề và lĩnh vực kinh doanh cũng như vị trí. Hiện nay các mặt bằng bán lẻ có giá thuê cao là tại các trung tâm thương mại cao cấp hay các chân khối đế của tòa nhà Hạng A. Đối với giá thuê tại trung tâm thương mại, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho biết: “Giá thuê đang có dấu hiệu hồi phục tích cực đối với các tầng bán lẻ ở trên, dự kiến tăng trường 3% (tầng 3 - tầng 5), trong khi giá thuê tầng trệt tiếp tục tăng cao, dự kiến 10% đối với mặt bằng tầng 1 trong năm 2023”. Cụ thể, trong Quý 4/2022, giá thuê gộp tầng trệt đạt 1.013.000VNĐ/m2/tháng, tăng 4% theo quý và 10% theo năm. Kể từ năm 2018, giá thuê gộp tầng trệt tại các khu vực Trung tâm đã tăng 7% mỗi năm, trong khi các khu vực khác tăng 1% mỗi năm”.

Nguồn cung tương lai được kỳ vọng sẽ phần nào đáp ứng sự khan hiếm về mặt bằng bán lẻ chất lượng của thủ đô. Về triển vọng, năm 2023 thị trường bán lẻ tại Hà Nội sẽ chào đón khoảng 212.400m2 nguồn cung từ 15 dự án, bao gồm Lotte Mall, The Linc tại Park City và Lancaster Luminaire. Khu vực nội thành sẽ có 9 dự án và mỗi khu vực Trung tâm, phía Tây và khu vực khác sẽ có 2 dự án. Trung tâm mua sắm chiếm 70% và khối đế bán lẻ đóng góp 30%.

Nhìn chung, Việt Nam vẫn được đánh giá là điểm sáng thu hút các thương hiệu bán lẻ quốc tế. Sức hút không chỉ từ nhu cầu mua sắm nội địa mà còn từ việc các hoạt động du lịch sôi nổi trở lại với số lượng du khách quốc tế gia tăng, tác động đến hoạt động bán lẻ, tiêu dùng của thị trường.

Hồng Quang