Evergrande nguy cơ phá sản và “hồi chuông cảnh tỉnh” cho trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam

Việc tập đoàn bất động sản hàng đầu Trung Quốc Evergrande đứng bên bờ vực phá sản đã phát đi báo động với thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) của khối bất động sản tại Việt Nam. Bộ Tài chính cũng đã nhiều lần cảnh bảo về những rủi ro cho cả nhà đầu tư và doanh nghiệp khi phát hành trái phiếu ồ ạt trên thị trường.

Tập đoàn hàng đầu đứng trước nguy cơ phá sản

Những ngày gần đây, giới đầu tư Trung Quốc cũng như thế giới rúng động trước thông tin tập đoàn bất động sản hàng đầu Trung Quốc Evergrande đứng bên bờ vực phá sản. Theo đó, Evergrande được thành lập năm 1996 bởi sự điều hành của ông Hui Ka Yan - người hiện nay là chủ tịch và cũng là tỷ phú. Tập đoàn phát triển trong 10 năm qua và trở thành nhà phát triển bất động sản lớn thứ 2 Trung Quốc. Năm 2009, công ty niêm yết cổ phiếu trên sàn Hong Kong, tăng quy mô tài sản lên 355 tỷ USD.

Điều đáng chú ý đằng sau "bom nợ" của Evergrande đó là các khoản vay đóng gói thành các sản phẩm quản lý tài sản (WMP). Người cho vay đã bị tập đoàn này hứa hẹn với lợi suất đến 12%, thậm chí họ được câu kéo bằng các hình thức tặng quà kém theo với những món quà đắt tiền. Đây là kiểu huy động vốn được ra mắt vào năm 2016 để dùng vốn tài trợ cho các dự án bất động sản của Evergrande.

Nguyên nhân của "bom nợ" chính là sự mở rộng nhanh chóng của Evergrande. Tập đoàn đi vay để mua đất, bán căn hộ nhanh chóng mặc dù tỷ suất lợi nhuận thấp. Bên cạnh đó, Reuters dẫn báo cáo ổn định tài chính năm 2018 của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc nhấn mạnh các công ty gồm có cả Evergrande gây ra rủi ro hệ thống cho hệ thống tài chính của quốc gia.

Tính đến nay, số lượng người mua sản phẩm quản lý tài sản này lên đến 80.000 người, không chỉ bao gồm các chủ sở hữu bất động sản do công ty này bán mà còn có nhân viên, gia đình, bạn bè của họ với tổng tiền hơn 100 tỷ nhân dân tệ (15 tỷ USD) trong 5 năm qua. Trước mắt, Evergrande phải trả 83,5 triệu USD tiền lãi vào ngày 23/9 và 47,5 triệu USD vào ngày 29/9. Nếu sau 30 ngày mà Evergrande không thanh toán được tiền lãi thì tập đoàn này sẽ vỡ nợ.

Mới đây nhất, giới chức Trung Quốc đang yêu cầu các chính quyền địa phương chuẩn bị cho khả năng tập đoàn Evergrande sụp đổ. Chính quyền địa phương đã được giao nhiệm vụ ngăn chặn tình trạng bất ổn, giảm thiểu “hiệu ứng gợn sóng” đối với người mua nhà và nền kinh tế, chẳng hạn bằng cách hạn chế tình trạng lao động mất việc làm hàng loạt. Chính quyền địa phương cũng đã được lệnh tập hợp các nhóm kế toán và chuyên gia pháp lý để kiểm tra tình hình hoạt động tài chính của Evergrande tại các khu vực của họ. Đây là những kịch bản có khả năng xảy ra khi tình hình của Evergrande trở nên tồi tệ hơn.

“Hồi chuông cảnh tỉnh” cho doanh nghiệp Việt

Nhìn từ câu chuyện “bom nợ” Evergrande, đẩy tập đoàn này từ doanh nghiệp bất động sản lớn thứ nhì Trung Quốc đến bờ vực  phá sản, đây cũng là nỗi lo về “bong bóng” nợ TPDN bất động sản Việt Nam được các chuyên gia và cơ quan chức năng cảnh báo.

Theo số liệu thống kê từ báo cáo của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, 8 tháng đầu năm 2021 có 490 đợt phát hành TPDN  trong nước, với tổng giá trị 308,5 nghìn tỷ đồng. Đây là mức phát hành, mức cao chưa từng có, kỷ lục của thị trường từ trước đến nay.

Đáng chú ý, doanh nghiệp bất động sản là nhóm trả lãi trái phiếu cao nhất. Lãi suất phát hành dao động trong khoảng 8-13%/năm. Trong 8 tháng đầu năm, tổng khối lượng trái phiếu bất động sản phát hành đạt 107,9 nghìn tỷ đồng. Trong đó, có khoảng 21,6% trái phiếu phát hành không có tài sản bảo đảm hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu.

Có công ty cổ phần bất động sản ở phía Nam “chịu chi” nhất khi trả lãi trái phiếu tới 13%/năm, Công ty Galactic Group 12,5%... Về giá trị phát hành, nhóm bất động sản cũng chiếm “ảp đảo” với những đợt phát hành lớn thời gian qua, như trái phiếu của Công ty Cổ phần Đầu tư Golden Hill (5.760 tỷ đồng), Công ty Cổ phần Bất động sản BIM (4.630 tỷ đồng), Công ty Cổ phần BCG Land (2.500 tỷ đồng).

So sánh ở mức lãi suất của trái phiếu phát hành có thể thấy, doanh nghiệp bất động sản Việt Nam thậm chí còn mạnh tay, “chịu chơi” hơn tập đoàn Evergrande khi doanh nghiệp này chỉ cam kết trả lãi ở mức 12%. Các chuyên gia cho rằng, có nhiều nguyên nhân khiến Evergrande lâm vào cuộc khủng hoảng thanh khoản, trở thành nhà phát triển bất động sản nợ nhiều nhất toàn cầu. Nhưng nguyên nhân kinh doanh theo cách vay mượn số lượng tiền lớn để làm các dự án bất động sảnhay còn gọi là “tay không bắt giặc” chính là vấn đề cốt lõi.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM chia sẻ với báo chí, ở Việt Nam hiện đã có những quy định mới nhằm kiểm soát chặt chẽ hơn rủi ro trái phiếu doanh nghiệp như: Nhà đầu tư cá nhân tham gia phải là nhà đầu tư chuyên nghiệp..., nhưng nhìn chung vẫn tiềm ẩn nguy cơ.

Việc cam kết lãi suất cao với trái phiếu bất động sản là “mồi nhử” của doanh nghiệp, tạo động lực để nhà đầu tư nhanh chóng xuống tiền. Nhưng họ đôi khi không chú ý đến tài sản bảo đảm, doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu có tài sản đảm bảo là dự án, tài sản hình thành trong tương lai đã là rủi ro. Nhưng, với trái phiếu không có tài sản đảm bảo hay được đảm bảo bằng cổ phiếu trên thị trường hiện nay càng tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn nữa.

“Nếu nhà đầu tư không phân tích được “sức khỏe” doanh nghiệp, mà chỉ chạy theo lãi suất thì rủi ro rất cao. Nếu không có tài sản đảm bảo, trái phiếu BĐS thực chất chỉ là một tờ giấy nhận nợ. Trong khi đó, khả năng trả nợ của DN là vấn đề khá phức tạp, phụ thuộc rất lớn vào tình hình tài chính và kết quả kinh doanh của DN”, ông Châu nhấn mạnh.

Cùng quan điểm này, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhận định, nhiều doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam cũng đang áp dụng phương thức phát hành trái phiếu được cho là tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Ông Quang cho biết, ngành kinh doanh nặng vốn, để tồn tại và phát triển buộc các DN kinh doanh trong lĩnh vực này phải linh động, thậm chí đôi chút liều lĩnh cho bài toán mang tên “vốn”. Thực tế cho thấy, nhiều doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam hiện nay cũng đang có sự liên quan mật thiết đến rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Trong đó, đáng lo ngại nhất chính là tình trạng phát hành trái phiếu nở rộ. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp hoạt động kinh doanh không hiệu quả nhưng vẫn huy động vốn theo phong trào. Điều này tiềm ẩn nguy cơ rủi ro rất lớn cho chính doanh nghiệp và nhà đầu tư mua trái phiếu.

Cụ thể, khi một doanh nghiệp phá sản, tài sản bảo đảm của doanh nghiệp sẽ phải trả theo thứ tự ưu tiên như trả thuế cho Chính phủ; trả lương cho người lao động; trả nợ cho ngân hàng… và cuối cùng mới đến người mua trái phiếu. Vì vậy, thị trường trái phiếu, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản (trái phiếu có tài sản đảm bảo và trái phiếu không có tài sản đảm bảo) đều đang tiềm ẩn những rủi ro nhất định.

Do đó, theo ông Quang, các doanh nghiệp bất động sản cần xây dựng cơ cấu tài chính lành mạnh, cân đối giữa nợ và vốn cho hợp lý. Nếu phải sử dụng đòn bẩy tài chính thì nên sử dụng theo tỷ lệ 1:1 (vốn cố định tương đương với vốn vay) hoặc tỷ lệ 1:2 (vốn cố định (1), vốn vay (2)); không nên sử dụng tỷ lệ 1:3, 1:4, 1:5… vì khi đòn bẩy quá lớn, sẽ tạo ra rủi ro lớn cho doanh nghiệp. Về mặt thị trường, các doanh nghiệp bất động sản nên tập trung vào các sản phẩm hướng đến nhu cầu thực, tránh các sản phẩm xa hoa, sang trọng... chỉ phục vụ tình trạng đầu cơ.

Đinh Hiệu