Nhà đầu tư nước ngoài không còn chỉ tìm đất sạch và giá thuê thấp. Khi dòng vốn dịch chuyển vào bán dẫn, trí tuệ nhân tạo, trung tâm dữ liệu và sản xuất thông minh, sức cạnh tranh của khu công nghiệp ngày càng phụ thuộc vào điện năng, hạ tầng số, nhân lực và khả năng hình thành chuỗi cung ứng hoàn chỉnh.
Nhà đầu tư không còn chọn đất chỉ vì giá rẻ
Trước đây, khi tìm địa điểm đặt nhà máy tại Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài thường tập trung vào ba câu hỏi: khu công nghiệp nằm ở đâu, giá thuê bao nhiêu và được hưởng ưu đãi gì. Tuy nhiên, với những dự án công nghệ cao đang được đề xuất, danh mục yêu cầu đã dài hơn đáng kể.
Dự án SGI-HCM Campus do Accelerated Infrastructure Capital và Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc cùng các đối tác đề xuất có tổng vốn dự kiến gần 2 tỷ USD. Tổ hợp được định hướng phát triển trên diện tích khoảng 10 ha, công suất tải công nghệ thông tin 200 MW và khả năng vận hành tới 100.000 bộ xử lý đồ họa, phục vụ điện toán đám mây và các ứng dụng trí tuệ nhân tạo.
Một dự án trung tâm dữ liệu quy mô lớn khác đang được xúc tiến với sự tham gia của G42, Microsoft, FPT, VinaCapital và Việt Thái. Tổng vốn dự kiến lên tới 2 tỷ USD, cho thấy hạ tầng dữ liệu đang trở thành một bộ phận mới của thị trường bất động sản công nghiệp, thay vì chỉ là lĩnh vực phụ trợ cho sản xuất.
Luxshare-ICT cũng tính toán khả năng mở rộng đầu tư tại Việt Nam với tổng vốn có thể lên tới 10 tỷ USD, hướng vào linh kiện điện tử và module phục vụ AI, AR, VR. Samsung được nhắc tới với kế hoạch đầu tư khoảng 4 tỷ USD cho hoạt động đóng gói chip, trong khi một dự án kiểm thử bán dẫn quy mô khoảng 1,5 tỷ USD cũng đang được xem xét.
Những kế hoạch này chưa đồng nghĩa toàn bộ nguồn vốn sẽ được giải ngân ngay. Tuy nhiên, chúng cho thấy sự thay đổi đáng kể trong cơ cấu dự án mà Việt Nam đang có cơ hội tiếp nhận. Thay vì chủ yếu sử dụng nhiều lao động và đất đai, dòng vốn mới gắn với công nghệ, dữ liệu và sản xuất có giá trị gia tăng cao.
Điều này kéo theo những yêu cầu khắt khe hơn đối với địa điểm đầu tư. Một trung tâm dữ liệu quy mô lớn cần nguồn điện ổn định, khả năng cấp điện dự phòng, đường truyền tốc độ cao, hệ thống làm mát và tiêu chuẩn bảo mật. Nhà máy bán dẫn lại đòi hỏi điện, nước sạch, kiểm soát môi trường, nhân lực kỹ thuật và mạng lưới doanh nghiệp hỗ trợ.
Theo ông Binu Jacob, Tổng giám đốc Nestlé Việt Nam, ưu đãi không còn là yếu tố duy nhất quyết định dòng vốn. Khả năng dự báo chính sách, chất lượng nguồn nhân lực và mức độ hoàn thiện của hệ sinh thái công nghiệp hỗ trợ ngày càng được nhà đầu tư quan tâm.
Sự thay đổi này cũng làm dịch chuyển cuộc cạnh tranh giữa các địa phương. Một khu công nghiệp có giá thuê thấp nhưng thiếu điện, thiếu lao động kỹ thuật hoặc nằm xa mạng lưới logistics có thể trở nên đắt đỏ khi tính toàn bộ chi phí vận hành.
Ông Đặng Tấn Đức, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thuộc Tập đoàn Becamex, cho rằng cuộc cạnh tranh thu hút đầu tư đang chuyển từ cạnh tranh giữa từng dự án sang cạnh tranh giữa các hệ sinh thái. Hạ tầng điện xanh, chất lượng cao là nền tảng để phát triển khu công nghiệp sinh thái thế hệ mới.
Khi kết hợp với chuỗi giá trị khép kín, khu công nghiệp có thể tạo lợi thế trong thu hút các ngành bán dẫn, robotics, AI, trung tâm dữ liệu, UAV, drone và cơ khí chính xác. Giá trị của bất động sản công nghiệp vì thế không chỉ nằm ở diện tích đất có thể cho thuê mà còn ở khả năng kết nối doanh nghiệp với điện năng, logistics, nhân lực, nhà cung ứng và dịch vụ hỗ trợ.
“Khẩu vị” mới của nhà đầu tư còn thể hiện ở thời hạn thuê. Ông Vũ Minh Chí, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ khu công nghiệp tại Avison Young Việt Nam, cho biết trước đây doanh nghiệp thường tìm quỹ đất sạch với thời hạn khoảng 25-30 năm, nhưng hiện nhiều nhà đầu tư yêu cầu tối thiểu 35 năm để chủ động tính toán dòng tiền và thời gian hoàn vốn.
Thời hạn thuê dài hay giá đất thấp dù vậy chỉ là một phần của bài toán. Nhà đầu tư có thể chấp nhận chi phí đất cao hơn nếu đổi lại là hạ tầng hoàn thiện, nguồn lao động phù hợp, logistics thuận lợi và chuỗi cung ứng đủ năng lực.
Ngược lại, lợi thế về giá sẽ mất ý nghĩa nếu doanh nghiệp phải tự giải quyết những điểm nghẽn về điện, nhân lực, vận chuyển và thủ tục. “Logic vị trí” của dòng vốn FDI vì thế đang chuyển từ tìm nơi rẻ nhất sang địa điểm có thể tối ưu tổng chi phí trong suốt vòng đời dự án.
FDI công nghệ cao buộc các khu công nghiệp chuyển từ cho thuê đất sang kiến tạo hệ sinh thái sản xuất.
Từ cho thuê mặt bằng đến bán một hệ sinh thái
Sự thay đổi của dòng vốn buộc các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp phải phát triển sản phẩm theo tiêu chuẩn cao hơn. Khu công nghiệp không thể chỉ hoàn thiện hạ tầng cơ bản, chia lô đất rồi chờ doanh nghiệp đến thuê.
Xu hướng này thể hiện rõ ở sự phát triển của nhà xưởng, kho xưởng xây sẵn và công trình xanh. Doanh nghiệp có thể nhanh chóng đưa nhà máy vào hoạt động mà không mất nhiều thời gian tự thiết kế, xin thủ tục và xây dựng từ đầu.
Tháng 8/2026, Công ty cổ phần Tập đoàn Khu công nghiệp Việt Nam khởi công dự án nhà kho, nhà xưởng xây sẵn tại Khu công nghiệp Sóng Thần 3. Dự án có quy mô 21,9 ha, phát triển nhà xưởng xây sẵn và kho xưởng hỗn hợp theo tiêu chuẩn công trình xanh LEED.
Khi hoàn thành, dự án dự kiến bổ sung hơn 130.000 m² kho, xưởng chất lượng cao cho thị trường. Đây không chỉ là phần diện tích mới mà còn phản ánh nhu cầu ngày càng rõ đối với những công trình tiết kiệm năng lượng, có thể đưa vào vận hành nhanh và đáp ứng tiêu chuẩn môi trường của doanh nghiệp quốc tế.
Theo ông Hardy Diec, Giám đốc điều hành Tập đoàn Khu công nghiệp Việt Nam, dự án đánh dấu sự hiện diện của doanh nghiệp tại TP.HCM, tiếp nối các dự án tại Đồng Nai và Tây Ninh, đồng thời nằm trong chiến lược mở rộng mạng lưới ở khu vực phía Nam.
Trong nửa cuối năm 2026 và đầu năm 2027, doanh nghiệp dự kiến hoàn thành thêm các dự án tại Khu công nghiệp Hố Nai ở Đồng Nai, An Phát và Phúc Điền tại Hải Phòng. Tổng diện tích công nghiệp xây sẵn chất lượng cao được bổ sung dự kiến vượt 300.000 m².
Nếu Sóng Thần 3 cho thấy xu hướng nâng chuẩn nhà xưởng xây sẵn, Khu công nghiệp chuyên sâu Phú Mỹ 3 phản ánh hướng đi dài hạn hơn: xây dựng khu công nghiệp theo mô hình sinh thái ngay từ đầu.
Thay vì chỉ đầu tư mặt bằng, Công ty cổ phần Thanh Bình Phú Mỹ dành hơn một thập kỷ xây dựng đồng bộ hệ thống điện, nước, xử lý nước thải, môi trường và hạ tầng phục vụ sản xuất. Doanh nghiệp tham khảo các mô hình tại Nhật Bản, Singapore, đồng thời áp dụng tiêu chí khu công nghiệp xanh và ESG.
Theo bà Nguyễn Thị Thảo Nhi, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Thanh Bình Phú Mỹ, khu công nghiệp sinh thái không thể được hình thành bằng một vài hạng mục bổ sung sau khi dự án đã đi vào hoạt động. Chủ đầu tư phải xác định định hướng phát triển bền vững ngay từ quá trình quy hoạch và xây dựng hạ tầng.
“Sinh thái là một định hướng dài hạn, như một cuộc hành trình. Muốn phát triển khu công nghiệp sinh thái, chủ đầu tư hạ tầng phải đặt mục tiêu phát triển bền vững ngay từ đầu”, bà Nhi chia sẻ.
Sau khoảng 10 năm hình thành, Khu công nghiệp Phú Mỹ 3 đã thu hút hơn 6 tỷ USD vốn đầu tư. Hơn một nửa số doanh nghiệp đặt nhà máy tại đây đến từ Nhật Bản; bên cạnh đó là các nhà đầu tư từ EU và Hàn Quốc.
Kết quả này cho thấy tiêu chuẩn môi trường và phát triển bền vững không còn chỉ là chi phí phải thực hiện. Khi các tập đoàn quốc tế chịu áp lực giảm phát thải trong toàn bộ chuỗi cung ứng, hạ tầng xanh có thể trở thành lợi thế thương mại của khu công nghiệp.
Dòng vốn FDI công nghệ cao vì thế đang phân hóa lại thị trường. Những khu công nghiệp chỉ dựa vào quỹ đất và giá thuê sẽ phải cạnh tranh ngày càng gay gắt. Ngược lại, khu công nghiệp có nguồn điện ổn định, hạ tầng số, logistics, nhân lực, nhà cung ứng và tiêu chuẩn xanh sẽ có khả năng thu hút những dự án lớn hơn, thời gian thuê dài hơn và giá trị gia tăng cao hơn.
Bản đồ bất động sản công nghiệp không còn được vẽ đơn thuần bằng vị trí và diện tích. Nó đang được định hình lại bởi chất lượng hạ tầng, năng lực vận hành và mức độ hoàn chỉnh của hệ sinh thái mà mỗi khu công nghiệp có thể cung cấp.
Quang Anh