Bất động sản

15:35 14/04/2023

Giá thuê mặt bằng bán lẻ và căn hộ tại TP.HCM tăng mạnh trong quý 1/2023

Theo báo cáo khảo sát thị trường quý 1/2023 tại TP.HCM của Công ty quản lý đầu tư và dịch vụ bất động sản Colliers ghi nhận, thị trường trầm lắng, giá bán thứ cấp giảm mạnh. Tuy nhiên, giá thuê trong các trung tâm thương mại và giá thuê căn hộ dịch vụ vẫn ghi nhận tăng vì giá hợp lý.

Giá thuê trong các trung tâm thương mại vẫn ghi nhận tăng

Nhờ vào sự phát triển của cơ sở hạ tầng, cũng như tiềm năng mạnh mẽ về kinh tế, TP.HCM tiếp tục là thị trường nổi bật trong lĩnh vực đầu tư, đặc biệt là thị trường bán lẻ. Trong quý 1/2023, thị trường bán lẻ ghi nhận giá thuê mặt bằng bán lẻ tại khu vực trung tâm có sự tăng nhẹ với mức tăng là 3% so với quý trước, và giá thuê đang ghi nhận ở mức 151 USD/m2/tháng. Mặt khác, đối với khu vực ngoài trung tâm, tỷ lệ lấp đầy trung bình ghi nhận từ 70 - 85%.

Giá thuê mặt bằng bán lẻ và giá thuê căn hộ tại TPHCM tăng mạnh trong quý 12023 — Giá thuê trong các trung tâm thương mại vẫn ghi nhận tăng.

Báo cáo của Colliers cho biết, trong quý 1/2023, TP.HCM không ghi nhận thêm nguồn cung trung tâm thương mại. Tuy nhiên một vài dự án trung tâm thương mại cũng đang được tái khởi động sau thời gian dài trì hoãn như dự án tại khu đô thị Vinhome Grand Park (TP. Thủ Đức) – Vincom Mega Mall Grand Park với diện tích sàn lên đến 48.000m2. Hiện dự án đang được khẩn trương xây dựng và dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2023.

Ngoài ra, dự án Parc Mall quận 8 cũng được kì vọng sẽ đi vào hoạt động vào quý 4 năm nay. Đây là một trong những tín hiệu tích cực cho thấy khả năng hồi phục và thu hút nhà đầu tư của thị trường tại TP.HCM đặc biệt là khu vực phía Đông.

Đối với phân khúc văn phòng cho thuê, trong quý 1/2023, TP.HCM đón nhận nhiều dấu hiệu tích cực từ thị trường với tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà hạng A đạt mức 93%, một số tòa giữ mức 100% từ năm 2022 đến quý 1/2023.

Đối với phân khúc hạng A, giá thuê không có nhiều thay đổi so với quý trước, giá thuê hiện tại đang dao động từ 41 đến 67 USD/m2/tháng. Bên cạnh đó, phân khúc hạng B cũng đang được nhiều khách thuê quan tâm, giá thuê bình quân quý này tăng nhẹ, đạt khoảng 36 USD/m2/tháng. Một vài dự án mới ra mắt trong quý 4/2022 đang đi vào hoạt động với lượng khách thuê ổn định do đó có sự tăng nhẹ về tỷ lệ lấp đầy so với quý trước và đạt 83%.

So với năm 2022, nguồn cung thị trường văn phòng 2023 có nhiều chuyển biến tích cực. Cụ thể, sau hơn 2 năm khởi công, tòa nhà văn phòng The Hallmark đang trong giai đoạn gấp rút để có thể ra mắt vào giữa năm 2023. Sau The Hallmark, The Nexus cũng đang dần hoàn thiện và dự kiến sẽ đón khách thuê trong năm nay. Cả hai dự án trên dự kiến sẽ cung cấp ra thị trường 119.396m2 tổng diện tích sàn.

Có thể nhận thấy rằng, nguồn cung thị trường văn phòng tại khu vực trung tâm của TP.HCM luôn nhận được sự quan tâm từ các nhà đầu tư và khách thuê với chất lượng vượt trội, tiện ích nổi bật từ các tòa nhà tiêu chuẩn hạng A mang lại.

Căn hộ dịch vụ với giá thuê hợp lý có tỷ lệ lấp đầy cao

Theo báo cáo của Colliers, trong quý 1/2023, căn hộ dịch vụ tại TP.HCM đã chứng kiến sự tăng trưởng trong giá thuê ở cả phân khúc A và B. Giá thuê hạng A dao động từ 2.100 đến 7.700 USD/căn/tháng, ở mức 34,3 USD/m2/tháng; giá thuê hạng B dao động từ 1.144 đến 5.297 USD/căn/tháng, ở mức 25,3 USD/m2/tháng.

Theo Colliers cho biết, có thể thấy trong quý vừa qua, giá của căn hộ dịch vụ hạng A đã có mức tăng đáng kể, trong khi hạng B vẫn duy trì tăng ở mức ổn định hơn. Điều này đã phản ánh đến tỷ lệ lấp đầy của hai phân khúc, khi Hạng A giảm còn 91% nhưng Hạng B lại tăng đến 4%, đạt 92% so với quý 4/2022.

Nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ có tiện ích cao còn phải đi đôi với giá thành hợp lý thì mới có thể cho thấy những chuyển biến tích cực hơn trong phân khúc này.

Nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ từ các chuyên gia trong nước, nước ngoài, và nhóm khách MICE tại TP.HCM sẽ luôn duy trì nhờ vào vị thế là trung tâm kinh tế của Việt Nam. Đa số khách thuê dài hạn hiện đang nhắm đến các căn hộ có diện tích phù hợp với nhu cầu, phần lớn là các căn hộ có diện tích vừa và nhỏ, giá thuê hợp lý, cùng với vị trí thuận tiện và công năng sử dụng cao.

Căn hộ dịch vụ tại TP.HCM cũng dần thay đổi diện mạo khi phát triển thêm mô hình “Co-living”, sẽ ra mắt lần đầu bởi dự án Lyf Thảo Điền vào năm 2024, tạo dựng kết nối và ý thức cộng đồng mạnh mẽ. Bên cạnh đó, kết hợp căn hộ dịch vụ vào một tổ hợp trung tâm thương mại để tạo nên một hệ sinh thái trọn vẹn cũng đang được triển khai bởi The Berkley Saigon.

Thị trường trầm lắng, giá bán thứ cấp giảm mạnh

Theo ghi nhận của Colliers cho biết, thị trường căn hộ ở TP.HCM vào đầu năm 2023 vẫn khá trầm lắng, sức mua tiếp tục giảm dù nhiều chủ nhà áp dụng mức chiết khấu cao. Tuy nhiên, mặt bằng giá bán sơ cấp của phân khúc căn hộ hạng sang vẫn ổn định, các dự án này tập trung chủ yếu ở quận 1 và khu vực Thủ Thiêm với giá bán trong khoảng 7.000 – 17.000 USD/m2.

Các dự án dọc tuyến metro số 1 ghi nhận mức giá chuyển nhượng tăng nhẹ do được hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng. Mặt khác, trên thị trường thứ cấp, các chủ nhà giảm giá mạnh để nhanh chóng bán hàng khi các căn hộ sắp đến hạn đóng tiền và hết thời gian ưu đãi thanh toán, lãi suất cao gây nên áp lực tài chính. Thậm chí, nhiều khách mua đã thanh lý lại hàng với chủ đầu tư, chấp nhận mức phạt từ 20 - 30% giá trị căn hộ do đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Trước những khó khăn của thị trường hiện tại, nhiều chủ đầu tư vẫn đang quan sát và hoãn thời gian mở bán dự án mới hay cho ra giỏ hàng mới. Tuy nhiên, trong quý này, Gamuda Land đã làm nóng thị trường khi mở bán tòa C dự án Elysian Lò Lu TP. Thủ Đức với mức giá bán trung bình khoảng 2.457 USD/m2.

Đây là dự án được Gamuda Land mua lại từ EZ Land, thuộc thương vụ M&A nổi bật của quý trước. Hiện một vài dự án đang nhận đặt chỗ như dự án Avatar của Hưng Thịnh, tiểu khu The Sunset – phân khu The Beverly Solari thuộc khu đô thị Vinhomes Grand Park, và giai đoạn 2 với 150 căn của dự án Thu Thiem Zeit River – GS E&C. Nhu cầu sở hữu căn hộ vẫn đang ở mức thấp do các vấn đề về tài chính và thanh khoản kém.

Trong 3 tháng đầu năm 2023, những khó khăn và thách thức liên quan đến kiểm soát tín dụng, lãi suất cao, thanh khoản kém, thanh tra rà soát nghiêm ngặt các dự án, chủ đầu tư, các khó khăn về pháp lý chưa được giải quyết đã gây sức ép lớn lên thị trường căn hộ. Ngoài ra, thị trường căn hộ còn đối diện với một số khó khăn đến từ sự suy giảm niềm tin với các chủ đầu tư có hoạt động kinh doanh chưa minh bạch, pháp lý dự án chưa rõ ràng đang bị xử lý trong thời gian qua. Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư cũng đang hoãn việc mở bán sản phẩm mới, nên nguồn cung mới căn hộ năm nay dự đoán sẽ giảm.

Sự khôi phục của thị trường căn hộ đang cần những điều chỉnh vĩ mô từ Chính phủ và những chính sách cụ thể tác động trực tiếp vào cả khách hàng và chủ đầu tư. Hiện Thủ tướng Chính phủ đã thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và ban hành nhiều Công điện, chỉ đạo các Bộ, ngành, địa phương thực hiện nhiều nhiệm vụ, giải pháp trong ngắn hạn cũng như lâu dài để tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Thị trường hi vọng sẽ có những khởi sắc và hồi phục với sự hỗ trợ từ Chính phủ và nỗ lực từ doanh nghiệp.

Ngoài ra, M&A bất động sản được dự báo sẽ tăng mạnh từ quý 2/2023 trong bối cảnh các chủ đầu tư trong nước khó khăn về nguồn vốn, thủ tục và pháp lý kéo dài.

Theo chủ trương của Chính phủ, trong thời gian tới thị trường căn hộ sẽ được ưu tiên phát triển phân khúc căn hộ tầm trung và nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp để cải thiện đời sống người dân và có chỗ ở an toàn. Hiện nay, nhu cầu ở hai phân khúc này khá cao nhưng nguồn cung thì lại đang bị hạn chế.

Huế An