Kịch bản nào cho phát triển phân khúc chung cư trung, cao cấp?

Theo các chuyên gia đánh giá, thu nhập thực tế của người dân Việt Nam là không kém. Từ đánh giá lại thu nhập để có thể mua chung cư trung - cao cấp, các chuyên gia cho rằng khả thi trên diện rộng. Do đó, phân khúc chung cư trung, cao cấp có nhiều dư địa để phát triển trong tương lai.

Bất chấp khủng hoảng, chung cư trung, cao cấp vẫn có tỷ lệ hấp thụ cao

Mới đây, phát biểu tại Tọa đàm thường niên Đánh giá triển vọng thị trường chung cư Hà Nội 2023 - 2025 và Công bố báo cáo: Dự báo xu hướng phân khúc chung cư trung - cao cấp Hà Nội năm 2023, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS chia sẻ: Trong hơn 35 năm đổi mới và phát triển đất nước, việc xây dựng và hiện đại hoá nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của Việt Nam gắn với quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị hoá trong bối cảnh hội nhập sâu rộng đã hình thành và phát triển tầng lớp trung lưu mới trong xã hội. Để hiện thực hoá khát vọng hùng cường, thịnh vương, thu nhập cao và hạnh phúc đến năm 2045, Việt Nam cần quan tâm thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp, trong đó có việc đẩy mạnh phát triển tầng lớp trung lưu gắn với việc khai thác và phát huy tiềm năng của tầng lớp này.

Sự khác biệt của tầng lớp trung lưu nằm ở cấu trúc, trình độ văn hoá - nguồn lực phi vật chất; thu nhập, tài sản - nguồn lực vật chất và kéo theo đó là hành vi đầu tư, thị hiếu tiêu dùng, phong cách sống. Dưới góc nhìn đó có thể thấy tầng lớp trung lưu là nhân tố quan trọng trong tiến trình phát triển giữa các quốc gia và các đô thị lớn.

Trong các nhu cầu của tầng lớp trung lưu tại các đô thị đang trên đà phát triển như Hà Nội, nhu cầu ở, hưởng thụ dịch vụ thương mại và đầu tư là nổi trội nhất. Những nhu cầu mới về nhà ở và không gian sống nảy sinh từ tầng lớp trung lưu đã góp phần thúc đẩy sự năng động của thị trường bất động sản.

Theo Báo cáo thường niên của Viện Nghiên cứu Bất động sản (BĐS) Việt Nam (VIRES), trong vòng 2 năm tới, TP. Hà Nội cần phát triển khoảng 246.000 căn hộ (với căn hộ có diện tích khoảng 80m2).

Giai đoạn vừa qua, thị trường BĐS có những biến động mạnh, dù vậy khi đi sâu phân tích các yếu tố tác động đến nhu cầu sở hữu chung cư trong tương lai của người dân có thể thấy, nhu cầu vẫn ở mức rất cao trên tất cả các phân khúc, từ chung cư bình dân đến chung cư trung và cao cấp, tuy nhiên nguồn cung còn rất hạn chế.

Một nghiên cứu của Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội cho thấy, tầng lớp trung lưu hiện chiếm 13% dân số và dự kiến sẽ chiếm 26% dân số vào năm 2026… Tại Hà Nội, thu nhập bình quân đầu người hiện cao gấp 1,4 lần so với bình quân cả nước. Một số dự báo cho thấy đến năm 2025, số lượng gia đình trung lưu tại Hà Nội sẽ đạt khoảng 1,5 - 1,6 triệu hộ. Theo đó, nhu cầu sở hữu các sản phẩm chung cư thương mại trung - cao cấp sẽ ở mức rất cao, nhất là khi văn hóa sống chung cư ngày càng trở nên phổ biến hơn.

Theo nghiên cứu mới nhất của VIRES (tháng 3/2023) từ 10 tổ chức xã hội nghề nghiệp của doanh nghiệp, nhà đầu tư BĐS các quốc gia có thị trường BĐS phát triển trên thế giới như Hiệp hội BĐS các quốc gia Hoa Kỳ, Hàn Quốc, Singapore…, các nhà đầu tư quốc tế kỳ vọng rất lớn vào sự phát triển của phân khúc nhà ở trung cấp và cao cấp của Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng trong những năm tới. Nhất là khi Việt Nam có nền tảng kinh tế vĩ mô tốt, dân số trẻ, tầng lớp trung lưu tăng nhanh, lượng người nước ngoài đến Việt Nam làm việc, sinh sống và có nhu cầu định cư lâu dài gắn với nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư cũng tăng mạnh.

Báo cáo của VIRES cũng cho thấy, nguồn cung sơ cấp tập trung tại khu Tây và khu Đông Hà Nội, các dự án chung cư trung cấp và cao cấp tại Hà Nội hiện hữu trong quý IV/2022 chủ yếu là các dự án có vị trí gần các tuyến Vành đai 3 và Vành đai 3,5. Có khoảng 44% đến từ các quận phía Tây và khoảng 42% đến từ các quận phía Đông. Trong đó, các dự án trong các đại đô thị như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City đóng góp đến gần 60% nguồn cung cả thị trường.

Dù nguồn cung mới suy giảm, thị trường BĐS Hà Nội vẫn ghi nhận số lượng căn hộ Cao cấp tiêu thụ trong quý IV/2022 xấp xỉ 1.600 căn, giảm 52% so với quý trước. Số lượng căn hộ trung cấp tiêu thụ trong quý IV/2022 xấp xỉ 700 căn, giảm 45% so với quý trước. Theo đánh giá, số lượng căn tiêu thụ sơ cấp cao hơn số lượng căn mở bán mới không chỉ thể hiện những căn mới ra có tỷ lệ hấp thụ cao mà lượng hàng còn lại của quý trước cũng được tiêu thụ trong thời gian này.

Về giá, giá chung cư mở bán mới tăng nhẹ. Tính đến cuối quý IV/2022, mức giá sơ cấp chào bán các căn hộ chung cư thuộc phân khúc cao cấp đạt hơn 60 triệu đồng/m2, tăng 2,2% so với quý trước và 16,6% so với cùng kỳ năm ngoái.

Số liệu cho thấy, một số dự án tiêu biểu ảnh hưởng lớn đến giá trung bình trên thị trường của phân khúc này chủ yếu đến từ hai khu đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City như Imperia Smart City (Tòa I1, I2) (tăng 30%), Masteri Waterfront (tăng 26%), The Tonkin (tăng 21%), Masteri West Heights (19%).

"Phát triển chung cư vẫn là nơi tìm kiếm nhà cho mọi người"

Phát biểu tại tọa đàm, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chia sẻ, chung cư nói chung vẫn là chỗ lựa chọn thích hợp với đại đa số người dân hiện nay.

"Tôi muốn trở lại năm 1996, khái niệm chung cư mới được đưa vào Việt Nam, lúc đó Chính phủ có chính sách giao đất không thu tiền để các nhà đầu tư thấy có lợi phát triển chung cư và chào bán sản phẩm. Đến Luật Đất đai 2003 bắt đầu có quy định thu tiền chung cư - đấy là cả quãng chúng ta phấn đấu để người dân làm quen với khái niệm chung cư. Sau đó chúng ta rất chật vật mới nâng cấp những chung cư cũ, còn thiếu thốn nhiều thứ, rồi mới chuyển qua chung cư trung cao cấp có hệ thống sinh hoạt, dịch vụ có lợi cho người ở để người ta cảm thấy ở nhà chung cư nhiều điều kiện tốt hơn nhà mặt đất." GS.TSKH. Đặng Hùng Võ dẫn dắt.

Gần đây, dự thảo Luật Nhà ở có đề xuất quy định sở hữu chung cư có thời hạn, đã gặp phản ứng từ công luận và Uỷ ban Thường vụ Quốc hội có ý kiến không đưa quy định này vào và Bộ Xây dựng cũng đã rút nội dung này ra khỏi dự thảo luật.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá, sự việc này đã cho thấy, cơ quan quản lý nhìn thấy được việc phát triển chung cư vẫn là nơi tìm kiếm nhà cho mọi người.

"Vấn đề là đối tượng lựa chọn nhà ở xã hội và đối tượng chọn nhà ở chung cư trung - cao cấp như thế nào? Chúng ta thấy rõ ràng nhà ở xã hội là nơi cố gắng tìm nơi che mưa che nắng vì tiền để phát triển nhà ở xã hội không cao được. Còn phân khúc chung cư trung cao cấp có điều kiện chúng ta tạo hướng phương Tây họ đã đi như: Tiện ích công cộng, hạ tầng, triết lý đô thị xanh, triết lý đô thị thông minh - các nước đều đi theo hướng đó. Đô thị hoá cũng lấy khu dân cư dưới dạng chung cư cao tầng và để diện tích mặt đất để phát triển những cái khoảng xanh, mặt nước… rất phù hợp với nhu cầu tối cần thiết cho người lựa chọn chỗ ở." GS.TSKH. Đặng Hùng Võ phân tích.

Để lựa chọn chỗ ở phù hợp thì phải là chung cư đạt được tiêu chuẩn cuộc sống cao, do đó,  ông Đặng Hùng Võ cho rằng, hướng lên chung cư trung - cao cấp là hướng được nhiều người lựa chọn. Bởi vì, ta gọi là cao cấp nhưng giá còn thấp hơn nhà mặt đất rất nhiều, còn tiềm năng tài chính của các hộ gia đình chọn nhà ở trung cao cấp cũng phù hợp với nhóm trung lưu.

"Ta nói về chung cư có những chất lượng đảm bảo được triết lý phát triển xanh, triết lý phát triển thông minh… chung cư mà được trang bị những thiết bị thông minh thì đời sống thuận tiện, rồi để phát triển xanh thì ta đưa cây xanh lên được, hơn nữa là khoảng cách rộng giữa hai nhà chung cư là một không gian xanh cực tốt." Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường định hướng phát triển.

Điểm cuối cùng, nói đến chung cư lựa chọn nhà ở xã hội, chung cư trung - cao cấp thì chúng ta nói đến thu nhập của người Việt Nam. Kể cả Ngân hàng thế giới đã thống kê thu nhập của hộ gia đình, 2 năm làm một lần, song kết luận có vẻ khoa học nhưng không thật. Bởi vì những người tham gia thống kê họ có khai thật thu nhập hay không?

GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng: Việt Nam vẫn thuộc nhóm đầu nhận kiều hối trên thế giới - đấy là nguồn thu nhập khá lớn; thứ hai là thu nhập từ trong nước không ai rõ thu nhập của từng người. Chính vì vậy thu nhập thật của người Việt Nam không rõ ràng được. Nhiều người đánh giá thu nhập của người Việt rất kém, đúng là thu nhập trên giấy tờ rất kém nhưng tôi cho rằng thu nhập thực tế là không kém. Thế thì đánh giá lại thu nhập để có thể mua chung cư trung - cao cấp tôi cho rằng khả thi trên diện rộng.

Tại Tọa đàm, các chuyên gia nhận định, nguồn cung phân khúc chung cư trung, cao cấp sẽ chững lại ở thời điểm hiện tại và trong ít nhất 2 - 3 năm tới.

Trong khi đó, nhu cầu về phân khúc chung cư trung, cao cấp không những vẫn tồn tại mà còn có xu hướng gia tăng khi tầng lớp người giàu và trung lưu ở Việt Nam đang gia tăng nhanh chóng và việc nâng cấp chất lượng nhà ở là nhu cầu có thật và ngày càng tăng của tầng lớp này.

Cùng với đó, Việt Nam thu hút ngày càng nhiều đội ngũ chuyên gia và nhà đầu tư từ các quốc gia phát triển như Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc... Đây là nhóm khách hàng có thu nhập cao và quen với lối sống hiện đại, tiện nghi nên thường tìm chọn nơi ở là căn hộ chung cư thuộc phân khúc trung, cao cấp.

TS. Vũ Tiến Lộc - Đại biểu Quốc hội, Uỷ viên Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) cho biết, theo đánh giá của nhiều chuyên gia và nghiên cứu, có cả việc dựa trên kinh nghiệm quốc tế, những dự án đang triển khai bài bản, có quy hoạch tốt, chuẩn pháp lý, chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh sẽ chiếm lĩnh thị trường.

"Các dự án chú trọng đến yếu tố môi trường, tiện nghi và đáp ứng đầy đủ tiện ích “all in one” - tất cả trong một, sẽ thu hút khách hàng kể cả mua để ở và đầu tư nên thanh khoản tốt. Ngược lại, những dự án có hạ tầng tiện ích kém, chất lượng không tốt, quản lý vận hành kém... vẫn sẽ khó cạnh tranh", TS. Vũ Tiến Lộc nói.

Hồng Quang